- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе 5
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города 15
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления 41
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость 217
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы 279
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города 292
- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе
- •Глава 1. Государственный сектор и развитие экономики. Исторический опыт управления государственным имуществом в России.
- •Государственный сектор и развитие экономики1
- •Концепция рациональных границ размера государственного сектора
- •1.2. Исторический опыт управления государственным имуществом в России
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города
- •2.1. Концепция управления государственным и муниципальным имуществом
- •Объекты государственного недвижимого имущества
- •Имущество, предназначенное для выполнения общегосударственных задач
- •Имущество, обеспечивающее развитие экономического потенциала страны
- •Имущество, предназначенное для социальной защиты населения
- •2.2. Понятие системы управления государственной недвижимостью города. Функции управления
- •2.3. Субъекты и объекты в системе управления государственной недвижимостью города Субъекты управления государственной недвижимостью города
- •Объекты управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления
- •3.1. Принципы управления государственным недвижимым имуществом города
- •1. Целеполагания
- •2. Системности
- •3. Эффективности
- •4. Профессионализма
- •5. Объектного управления
- •6. Платности (возмездности)
- •7. Принцип сбалансированности прав и ответственности
- •8. Публичности (открытости информации)
- •3.2. Методы управления государственной недвижимостью города.Особые экономические зоны
- •3.3. Концессия как способ управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу I Система управления государственной и муниципальной недвижимостью
- •Концессионные соглашения
- •Раздел II Управление различными видами государственного и муниципального недвижимого имущества Глава 4. Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Глава 5. Особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий и учреждений
- •5.1. Назначение и особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий (гуп)
- •5.2. Особенности управления имуществом государственных учреждений
- •Глава 6. Управление объектами нежилого фонда города
- •6.1. Аренда: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.2. Аренда объектов нежилого фонда города (на примере Санкт-Петербурга)
- •6.3. Доверительное управление: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.4. Доверительное управление государственной недвижимостью Санкт-Петербурга
- •Глава 7. Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Методика определения арендной платы за жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга65
- •Глава 8. Управление земельными ресурсами города
- •8.1. Основы регулирования земельных отношений в Российской Федерации
- •8.2. Способы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •8.2.1. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
- •Цена продажи земельных участков до 1 января 2012 года
- •Льготы при предоставлении земельных участков в собственность
- •Особенности предоставления земельных участков в общую долевую собственность
- •8.2.2. Предоставление незастроенных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для строительства Порядок предоставления земельных участков для строительства75.
- •Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта
- •Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта
- •Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения (ко) в целях жилищного строительства
- •Особые права и обязанности арендатора участка, предоставленного для ко77:
- •Выбор земельных участков для строительства
- •Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
- •8.2.3. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством
- •8.3. Особенности предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции
- •Анализ результатов земельных торгов в Санкт-Петербурге
- •8.4. Аренда земельных участков города (на примере Санкт-Петербурга)
- •Формы договорных отношений при предоставлении земельных участков в аренду для строительства и реконструкции объектов недвижимости города.
- •Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга96
- •Базовые ставки арендной платы
- •Коды и коэффициенты функционального использования территории
- •Повышающие корректирующие коэффициенты
- •Понижающие корректирующие коэффициенты
- •Перечень основных магистралей и локальных центров, влияющих на коммерческую привлекательность земель в Санкт-Петербурге (фрагмент)
- •Особенности определения арендной платы за земельные участки, на которых осуществляется строительство жилых и нежилых объектов
- •Определение арендной платы за земельные участки, предоставляемые в аренду для размещения рынков и торговых зон
- •Особенности определения арендной платы для функции "отдых"
- •Иные особые случаи определения арендной платы
- •Особые (льготные) виды деятельности арендаторов
- •Условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки
- •Порядок определения платы, взимаемой за передачу арендатором земельного участка, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, своих прав и обязанностей по договору аренды
- •Глава 9. Особенности управления объектами-памятниками истории и культуры
- •Информационные ресурсы по разделу II Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Государственные унитарные предприятия (гуп)
- •Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Земельно-имущественные отношения в Российской Федерации
- •Нормативные документы по аренде земельных участков, действующие в Санкт-Петербурге:
- •Управление объектами-памятниками истории и культуры
- •10.1. Понятие, цели и этапы приватизации
- •10.2. Способы приватизации, особенности приватизации отдельных видов государственного и муниципального имущества
- •Приватизация объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга
- •Глава 11. Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в рф
- •11.1. Государственное регулирование в области подготовки территории для строительства. Генеральный план
- •Содержание генерального плана поселения и генерального плана городского округа
- •11.2. Градостроительное зонирование: пзз, Градостроительный регламент
- •Правила землепользования и застройки
- •Градостроительный регламент
- •11.3. Планировка территории
- •Публичные слушания
- •11.4. Особенности регулировании градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге
- •11.5. Государственное регулирование в сфере архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов116
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость
- •12.1. Технический учет недвижимости
- •Технический план
- •Графическая часть
- •Текстовая часть
- •12.2. Цели, органы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Блок-схемы последовательности действий при исполнении государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним120
- •Блок-схема общей структуры последовательности действий при государственной регистрации прав
- •Блок-схема последовательности действий при приеме документов
- •Блок-схема последовательности действий при проведении правовой экспертизы документов
- •Блок-схема последовательности действий при выдаче информации из егрп и (или) изготовлении копий правоустанавливающих документов
- •12.4. Регистрационные системы, используемые за рубежом
- •Анализ зарубежного законодательства в сфере формирования недвижимого имущества
- •12.5. Кадастровая стоимость земель в Санкт-Петербурге
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы
- •13.1. Налогообложение имущества организаций
- •13.2. Особенности налогообложения имущества физических лиц в Российской Федерации
- •13.3. Налогообложение земли в Российской Федерации
- •Земельный налог в Санкт-Петербурге
- •13.4. Единый налог на недвижимость
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу III Приватизация государственного и муниципального имущества
- •Приватизация государственного и муниципального имущества в Санкт-Петербурге
- •Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Законодательство в инвестиционной сфере Санкт-Петербурга
- •Технический учет недвижимости
- •Регистрация недвижимости в Российской Федерации
- •Кадастровый учет недвижимости в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Налогообложение земли в Санкт-Петербурге
- •Единый налог на недвижимость
- •Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •34 Федеральный закон рф от 30 июня 2008 года № 108-фз «о внесении изменений в Федеральный закон "о концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
3.3. Концессия как способ управления государственной и муниципальной недвижимостью города
По концессионному соглашению одна сторона (концессионер) обязуется за свой счет создать или реконструировать недвижимое имущество, право собственности на которое принадлежит или будет принадлежать другой стороне (концеденту), осуществлять деятельность с использованием (эксплуатацией) объекта концессионного соглашения, а концедент обязуется предоставить концессионеру на установленный срок права владения и пользования этим объектом для осуществления указанной деятельности.
Таким образом, концессионное соглашение является договором, в котором содержатся элементы различных договоров.
Сторонами концессионного соглашения являются:
концедент - Российская Федерация, от имени которой выступает Правительство РФ или уполномоченный им федеральный орган исполнительной власти, либо субъект РФ, от имени которого выступает орган государственной власти субъекта РФ, либо муниципальное образование, от имени которого выступает орган местного самоуправления;
концессионер - индивидуальный предприниматель, российское или иностранное юридическое лицо, либо действующие без образования юридического лица по договору простого товарищества два и более указанных юридических лица.
Реконструкция объекта концессионного соглашения - мероприятия по его переустройству на основе внедрения новых технологий, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым более производительным оборудованием, изменению технологического или функционального назначения объекта.
При этом не допускается изменение целевого назначения объекта, передача концессионером объекта в залог или его отчуждение.
Продукция и доходы, полученные концессионером в результате осуществления деятельности, предусмотренной концессионным соглашением, являются собственностью концессионера.
Недвижимое имущество, которое создано концессионером с согласия концедента и не относится к объекту концессионного соглашения является собственностью концессионера.
Недвижимое имущество, которое создано концессионером в рамках соглашения без согласия концедента является собственностью концедента, и стоимость такого имущества возмещению не подлежит.
Концедент вправе принимать на себя часть расходов на создание и использование объекта концессионного соглашения и предоставлять концессионеру государственные или муниципальные гарантии. Размер этих гарантий должны быть указаны в решении о заключении концессионного соглашения, в конкурсной документации, в концессионном соглашении.
Объект концессионного соглашения и иное передаваемое концедентом концессионеру имущество отражаются на балансе концессионера, обособляются от его имущества.
Обращение взыскания по долгам концессионера на его права в отношении объекта концессионного соглашения и иного передаваемого концессионеру имущества не допускается.
Объектом концессионного соглашения является недвижимое имущество, входящее в состав следующего имущества:
1) автомобильные дороги и инженерные сооружения транспортной инфраструктуры, в том числе мосты, путепроводы, тоннели, стоянки автотранспортных средств, пункты пропуска автотранспортных средств, пункты взимания платы с владельцев автотранспортных средств;
2) объекты железнодорожного транспорта;
3) объекты трубопроводного транспорта;
4) морские и речные порты, в том числе искусственные земельные участки, предназначенные для создания и (или) реконструкции гидротехнических сооружений портов, объекты их производственной и инженерной инфраструктур;
5) морские и речные суда, суда смешанного (река-море) плавания, а также суда, осуществляющие ледокольную проводку, гидрографическую, научно-исследовательскую деятельность, паромные переправы, плавучие и сухие доки;
6) аэродромы или здания и (или) сооружения, предназначенные для взлета, посадки, руления и стоянки воздушных судов, а также создаваемые и предназначенные для организации полетов гражданских воздушных судов авиационная инфраструктура и средства обслуживания воздушного движения, навигации, посадки и связи;
7) объекты производственной и инженерной инфраструктур аэропортов;
8) гидротехнические сооружения;
9) объекты по производству, передаче и распределению электрической и тепловой энергии;
10) системы коммунальной инфраструктуры и иные объекты коммунального хозяйства, в том числе объекты водо-, тепло-, газо- и энергоснабжения, водоотведения, очистки сточных вод, переработки и утилизации (захоронения) бытовых отходов, объекты, предназначенные для освещения территорий городских и сельских поселений, для благоустройства территорий, а также объекты социально-бытового назначения;
11) метрополитен и другой транспорт общего пользования
12) объекты здравоохранения, в том числе объекты, предназначенные для санаторно-курортного лечения;
13) объекты образования, культуры, спорта, объекты, используемые для организации отдыха граждан и туризма, иные объекты социально-культурного назначения.
Срок действия концессионного соглашения устанавливается с учетом срока создания и (или) реконструкции объекта концессионного соглашения, объема и срока окупаемости инвестиций в создание объекта.
Концессионным соглашением предусматривается плата, вносимая концессионером концеденту в период использования объекта. Внесение концессионной платы может предусматриваться как в течение всего срока использования объекта концессионного соглашения, так и в течение отдельных периодов такого использования.
В случае реализации концессионером производимых товаров, выполнения работ, оказания услуг по регулируемым ценам (тарифам), а также в случаях, если предусмотрено принятие концедентом на себя части расходов на создание, использование объекта, концессионная плата может не предусматриваться
Концессионная плата может быть установлена в форме:
1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно в бюджет соответствующего уровня;
2) установленной доли продукции или доходов, полученных концессионером;
3) передачи концеденту в собственность имущества, находящегося в собственности концессионера.
Концессионер вправе:
- передавать с согласия концедента объект концессионного соглашения в пользование третьим лицам на срок, не превышающий срока использования объекта;
- исполнять концессионное соглашение своими силами и с привлечением других лиц;
- пользоваться на безвозмездной основе при соблюдении условий конфиденциальности исключительными правами на результаты интеллектуальной деятельности, полученными концессионером за свой счет.
Концессионер обязан:
- обеспечивать при осуществлении деятельности возможность получения потребителями соответствующих товаров, работ, услуг;
- предоставлять потребителям установленные льготы, в том числе льготы по оплате товаров, работ, услуг;
- поддерживать объект концессионного соглашения в исправном состоянии, проводить за свой счет текущий и капитальный ремонт, нести расходы на содержание объекта.
Земельный участок, на котором располагается объект концессионного соглашения и который необходим для осуществления концессионером деятельности, предоставляется концессионеру в аренду (субаренду) или на ином законном основании в соответствии с земельным, лесным, водным законодательством и др. законодательством Российской Федерации.
Договор аренды (субаренды) земельного участка должен быть заключен с концессионером не позднее чем через шестьдесят рабочих дней со дня подписания концессионного соглашения.
Концессионер не вправе передавать свои права по договору аренды (субаренды) земельного участка другим лицам и сдавать земельный участок в субаренду.
Ответственность за качество объекта концессионер несет перед концедентом в течение срока, установленного концессионным соглашением, или, если такой срок не установлен, в течение пяти лет со дня передачи этого объекта концеденту.
Концессионное соглашение заключается путем проведения конкурса на право заключения концессионного соглашения.
Соглашение может быть расторгнуто на основании решения суда по требованию стороны концессионного соглашения в случае существенного нарушения условий соглашения другой стороной, существенного изменения обстоятельств, из которых стороны концессионного соглашения исходили при его заключении.
Гарантии прав концессионера при неблагоприятном для него изменении законодательства.
В случае, если в течение срока действия концессионного соглашения законодательством Российской Федерации, субъектов РФ, правовыми актами органов местного самоуправления устанавливаются нормы, ухудшающие положение концессионера таким образом, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении соглашения, стороны соглашения изменяют его условия в целях обеспечения имущественных интересов концессионера.
Конкурс на право заключения концессионного соглашения может быть открытым (заявки на участие в конкурсе могут представлять любые лица) или закрытым (заявки на участие в конкурсе могут представлять лица, которым направлены приглашения принять участие в таком конкурсе).
Закрытый конкурс проводится в случае, если концессионное соглашение заключается в отношении объекта, сведения о котором составляют государственную тайну, а также объекта, имеющего стратегическое значение для обеспечения обороноспособности и безопасности государства.
В качестве критериев конкурса могут устанавливаться:
1) сроки создания и (или) реконструкции объекта;
2) период со дня подписания соглашения до дня, когда созданный объект будет соответствовать установленным технико-экономическим показателям;
3) технико-экономические показатели объекта концессионного соглашения;
4) объем производства товаров, выполнения работ, оказания услуг при осуществлении деятельности, предусмотренной соглашением;
5) период со дня подписания соглашения до дня, когда производство товаров, выполнение работ, оказание услуг будет осуществляться в объеме, установленном концессионным соглашением;
6) размер концессионной платы;
7) предельные цены (тарифы) на производимые товары, выполняемые работы, оказываемые услуги при осуществлении деятельности, предусмотренной концессионным соглашением.
Концессионное соглашение может быть заключено без проведения конкурса, если конкурс объявлен не состоявшимся и если в конкурсную комиссию представлено менее двух конкурсных предложений или комиссией признано соответствующими критериям конкурса, менее двух конкурсных предложений.
В отношении государственного или муниципального имущества, передаваемого по концессионному соглашению, установление рыночной стоимости такого имущества не является обязательным34.
Первоначальная стоимость имущества, полученного в качестве объекта концессионного соглашения, определяется как рыночная стоимость такого имущества, определенная на момент его получения и увеличенная на сумму расходов на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию, техническое перевооружение и доведение такого имущества до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением сумм налогов, подлежащих вычету или учитываемых в составе расходов.
В Санкт-Петербурге при расчете арендной платы за земельные участки для строительства и эксплуатации автомагистралей в соответствии с концессионными соглашениями, концедентом в которых выступает Российская Федерация, Санкт-Петербург, на период их строительства применяется ставка арендной платы, рассчитанная в соответствии с пунктом 2.5 Методики определения арендной платы за земельные участки. После завершения строительства автомагистралей на период их эксплуатации, но не более срока действия концессионного соглашения применяется ставка арендной платы в размере 0,0325 условной единицы за 1 кв. м в год35.
При реализации проектов частно-государственного партнерства (ЧГП) могут иметь место как положительные, так и отрицательные результаты (табл. 3.4.):
Таблица 3.4.
Результаты ЧГП
Положительные результаты ЧГП |
Отрицательные результаты ЧГП |
1. Привлечение крупных инвестиций к финансированию общественно значимых проектов или получение доступа к рынкам частных капиталов |
1. Возможное повышение цен, тарифов |
2. Развитие отдельных предприятий и отраслей за счет привнесения технического и управленческого опыта |
2. Ограничение конкуренции |
3. Повышение качества, доступности и экономической эффективности предоставляемых услуг |
3. Угроза потери конфиденциальности информации |
Участниками концессионных проектов, как правило, выступают:
– инвестиционные банки, транснациональные компании, крупные иностранные компании;
– паевые инвестиционные фонды;
– страховые компании;
Принципиальной особенностью концессии является возможность регулирования отношений между государством и инвестором при заключении концессионных договоров на основе гражданско-правовых принципов, позволяющих государству и инвестору выступать в качестве равноправных сторон договорных отношений. Инвестору гарантируется обеспечение стабильных условий деятельности на протяжении всего срока их действия. При этом практически все затраты по реализации всех видов концессионных договоров осуществляются инвесторами за свой счет (рис. 3.2.).
Особенности концессионных проектов:
1. Высокая стоимость объектов.
2. Длительные сроки окупаемости и амортизации капитала.
3. Значительные технические, социально-экономические и политические риски.
4. Высокий уровень межведомственности и институциональности (в проектах участвуют, как правило, большое число субъектов хозяйствования из различных отраслей экономики и сфер деятельности, центральных, региональных и местных органов власти и т. д.).
5. Необходимость дополнительных гарантий со стороны государства.
Рис.3.2. Схема реализации проекта концессии
6. Низкая альтернативная ценность инвестиционных активов (высокоспециализированные активы очень сложно переместить в другие проекты, как в рамках этой отрасли, а тем более в другие отрасли).
7. Низкая ликвидность инвестиционных активов в случае расторжения концессионного договора.
В концессиях проявляются главные преимущества партнерских отношений государства и бизнеса. Государство:
перекладывает бремя расходов по инвестированию и содержанию своего имущества на частный сектор, рассчитывая на повышение эффективности от использования имущества;
пополняет бюджет за счет поступлений концессионных платежей и снимает с себя финансирование государственных объектов;
решает социально-экономические проблемы (создание рабочих мест, смягчение бремени оплаты населением услуг ЖКХ и т. д.).
Бизнес заинтересован в концессиях, поскольку:
получает в управление государственные активы, ему не принадлежащие, на льготных условиях платы за концессию;
имеет достаточные гарантии возврата средств, поскольку государство как партнер концессионера несет определенную ответственность за обеспечение минимального уровня рентабельности, а в отдельных случаях и доплачивает из бюджета для повышения качества обслуживания;
обладая хозяйственной свободой, может за счет повышения производительности труда, нововведений увеличить прибыльность бизнеса во время действия срока концессии.
Основными преимуществами использования концессии для местных органов власти являются:
ограничение финансового участия местных властей в реализации проектов;
создание конкурентной среды в отрасли. В каждый определенный момент времени существует только один поставщик какого-либо вида услуг – концессионер, но конкуренция возникает еще до подписания контракта, в результате рассмотрения заявок претендентов, а также по истечении срока договора, когда требуется его возобновление;
обеспечивается приток денежных средств в регион;
концессионер затрачивает более половины средств, вкладываемых в проект, на территории его реализации в виде приобретения части необходимых материалов, найма рабочей силы и т. д.;
строительство или реконструкция коммунальных объектов создает дополнительное количество рабочих мест в городе;
в концессию могут передаваться как предприятия в целом, так и отдельные объекты коммунальной инфраструктуры, что позволяет расширить круг возможных инвесторов;
после истечения срока договоров в собственность муниципального образования может переходить самое современное оборудование;
передача самых современных технологий и управленческих навыков, внедрение новых форм организации хозяйствования;
стимулирование экономической активности;
снижение тарифов на основе развития конкуренции.
Государство должно гарантировать частнопредпринимательскому сектору, который берет на себя бремя расходов по реализации инвестиционного проекта и содержанию объектов государственной собственности, минимальную норму доходности его бизнеса, ограничение вмешательства в его хозяйственную деятельность. Во многих концессиях государство берет на себя обязательства поставки сырья или топлива для концессионного предприятия, закупки произведенной им продукции.
Примером привлечения иностранного инвестора на концессионной основе может служить опыт Оренбурга, Малоярославца и других относительно небольших городов по передаче муниципальных предприятий в делегированное управление французской компании (Женераль ДезО» – одной из крупнейших в сфере реконструирования городских водопроводных систем). При этом прибыль от реализации проекта должна распределяться между сторонами следующим образом: 25% – городу, 75% – концессионеру. Таким образом, город проведет модернизацию водопроводной инфраструктуры не только без собственных капитальных вложений, а даже с прибылью для бюджета.
Компания Aktor SA собирается строить в Петербурге мусороперерабатывающий завод в Левашово Выборгского района Ленобласти в рамках частно-государственного партнерства. Завод займет около 7 га и будет перерабатывать 350 тыс. т мусора в год.
Консорциум греческих компаний выиграл тендер на строительство мусороперерабатывающего завода в январе 2011 года. Греческие фирмы вложат в проектирование и строительство 200 млн евро привлеченных кредитов, а правительство Петербурга - 110 млн рублей за инженерную подготовку строительства и предоставит концессию на переработку мусора на 30 лет. Завод будет передан городу приблизительно в 2045 году. По плану завод начнет работать в 2015 году. Окупаемость проекта город обеспечит за счет субсидий либо тарифов на переработку мусора36.