- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе 5
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города 15
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления 41
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость 217
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы 279
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города 292
- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе
- •Глава 1. Государственный сектор и развитие экономики. Исторический опыт управления государственным имуществом в России.
- •Государственный сектор и развитие экономики1
- •Концепция рациональных границ размера государственного сектора
- •1.2. Исторический опыт управления государственным имуществом в России
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города
- •2.1. Концепция управления государственным и муниципальным имуществом
- •Объекты государственного недвижимого имущества
- •Имущество, предназначенное для выполнения общегосударственных задач
- •Имущество, обеспечивающее развитие экономического потенциала страны
- •Имущество, предназначенное для социальной защиты населения
- •2.2. Понятие системы управления государственной недвижимостью города. Функции управления
- •2.3. Субъекты и объекты в системе управления государственной недвижимостью города Субъекты управления государственной недвижимостью города
- •Объекты управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления
- •3.1. Принципы управления государственным недвижимым имуществом города
- •1. Целеполагания
- •2. Системности
- •3. Эффективности
- •4. Профессионализма
- •5. Объектного управления
- •6. Платности (возмездности)
- •7. Принцип сбалансированности прав и ответственности
- •8. Публичности (открытости информации)
- •3.2. Методы управления государственной недвижимостью города.Особые экономические зоны
- •3.3. Концессия как способ управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу I Система управления государственной и муниципальной недвижимостью
- •Концессионные соглашения
- •Раздел II Управление различными видами государственного и муниципального недвижимого имущества Глава 4. Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Глава 5. Особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий и учреждений
- •5.1. Назначение и особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий (гуп)
- •5.2. Особенности управления имуществом государственных учреждений
- •Глава 6. Управление объектами нежилого фонда города
- •6.1. Аренда: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.2. Аренда объектов нежилого фонда города (на примере Санкт-Петербурга)
- •6.3. Доверительное управление: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.4. Доверительное управление государственной недвижимостью Санкт-Петербурга
- •Глава 7. Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Методика определения арендной платы за жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга65
- •Глава 8. Управление земельными ресурсами города
- •8.1. Основы регулирования земельных отношений в Российской Федерации
- •8.2. Способы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •8.2.1. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
- •Цена продажи земельных участков до 1 января 2012 года
- •Льготы при предоставлении земельных участков в собственность
- •Особенности предоставления земельных участков в общую долевую собственность
- •8.2.2. Предоставление незастроенных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для строительства Порядок предоставления земельных участков для строительства75.
- •Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта
- •Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта
- •Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения (ко) в целях жилищного строительства
- •Особые права и обязанности арендатора участка, предоставленного для ко77:
- •Выбор земельных участков для строительства
- •Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
- •8.2.3. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством
- •8.3. Особенности предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции
- •Анализ результатов земельных торгов в Санкт-Петербурге
- •8.4. Аренда земельных участков города (на примере Санкт-Петербурга)
- •Формы договорных отношений при предоставлении земельных участков в аренду для строительства и реконструкции объектов недвижимости города.
- •Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга96
- •Базовые ставки арендной платы
- •Коды и коэффициенты функционального использования территории
- •Повышающие корректирующие коэффициенты
- •Понижающие корректирующие коэффициенты
- •Перечень основных магистралей и локальных центров, влияющих на коммерческую привлекательность земель в Санкт-Петербурге (фрагмент)
- •Особенности определения арендной платы за земельные участки, на которых осуществляется строительство жилых и нежилых объектов
- •Определение арендной платы за земельные участки, предоставляемые в аренду для размещения рынков и торговых зон
- •Особенности определения арендной платы для функции "отдых"
- •Иные особые случаи определения арендной платы
- •Особые (льготные) виды деятельности арендаторов
- •Условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки
- •Порядок определения платы, взимаемой за передачу арендатором земельного участка, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, своих прав и обязанностей по договору аренды
- •Глава 9. Особенности управления объектами-памятниками истории и культуры
- •Информационные ресурсы по разделу II Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Государственные унитарные предприятия (гуп)
- •Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Земельно-имущественные отношения в Российской Федерации
- •Нормативные документы по аренде земельных участков, действующие в Санкт-Петербурге:
- •Управление объектами-памятниками истории и культуры
- •10.1. Понятие, цели и этапы приватизации
- •10.2. Способы приватизации, особенности приватизации отдельных видов государственного и муниципального имущества
- •Приватизация объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга
- •Глава 11. Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в рф
- •11.1. Государственное регулирование в области подготовки территории для строительства. Генеральный план
- •Содержание генерального плана поселения и генерального плана городского округа
- •11.2. Градостроительное зонирование: пзз, Градостроительный регламент
- •Правила землепользования и застройки
- •Градостроительный регламент
- •11.3. Планировка территории
- •Публичные слушания
- •11.4. Особенности регулировании градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге
- •11.5. Государственное регулирование в сфере архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов116
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость
- •12.1. Технический учет недвижимости
- •Технический план
- •Графическая часть
- •Текстовая часть
- •12.2. Цели, органы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Блок-схемы последовательности действий при исполнении государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним120
- •Блок-схема общей структуры последовательности действий при государственной регистрации прав
- •Блок-схема последовательности действий при приеме документов
- •Блок-схема последовательности действий при проведении правовой экспертизы документов
- •Блок-схема последовательности действий при выдаче информации из егрп и (или) изготовлении копий правоустанавливающих документов
- •12.4. Регистрационные системы, используемые за рубежом
- •Анализ зарубежного законодательства в сфере формирования недвижимого имущества
- •12.5. Кадастровая стоимость земель в Санкт-Петербурге
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы
- •13.1. Налогообложение имущества организаций
- •13.2. Особенности налогообложения имущества физических лиц в Российской Федерации
- •13.3. Налогообложение земли в Российской Федерации
- •Земельный налог в Санкт-Петербурге
- •13.4. Единый налог на недвижимость
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу III Приватизация государственного и муниципального имущества
- •Приватизация государственного и муниципального имущества в Санкт-Петербурге
- •Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Законодательство в инвестиционной сфере Санкт-Петербурга
- •Технический учет недвижимости
- •Регистрация недвижимости в Российской Федерации
- •Кадастровый учет недвижимости в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Налогообложение земли в Санкт-Петербурге
- •Единый налог на недвижимость
- •Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •34 Федеральный закон рф от 30 июня 2008 года № 108-фз «о внесении изменений в Федеральный закон "о концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость 217
12.1. Технический учет недвижимости 217
В процессе длительного развития накоплен опыт, дающий богатый материал для обобщения характера государственного технического учета и технической инвентаризации недвижимости. Однако сегодня существует ряд проблем технического учета недвижимости: 218
Блок-схема последовательности действий при внесении записей в Единый государственный реестр прав 236
Блок-схема последовательности действий при оформлении свидетельства о государственной регистрации прав 237
Блок-схема последовательности действий при совершении регистрационных надписей на правоустанавливающих документах 238
Блок-схема последовательности действий при выдаче документов 239
Блок-схема последовательности действий при приостановлении государственной регистрации прав 240
Блок-схема последовательности действий при отказе в государственной регистрации прав 241
12.3. Государственный кадастр недвижимости 243
248
Рис. 12.7. Пример кадастровой карты 248
12.4. Регистрационные системы, используемые за рубежом 249
12.5. Кадастровая стоимость земель в Санкт-Петербурге 275
Региональная информационная система "Геоинформационная система Санкт-Петербурга"http://www.kzr.spb.ru/app-mi.asp 277
Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы 279
13.1. Налогообложение имущества организаций 279
13.2. Особенности налогообложения имущества физических лиц в Российской Федерации 283
С 1 января 2008 года имущественный налоговый вычет при приобретении недвижимости увеличен в 2 раза - до 2 000 000 руб. (21.11.2008 Государственная Дума приняла в третьем чтении Проект Федерального закона № 122143-5 от 21.11.2008 «О внесении изменений в часть первую, часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). 286
13.3. Налогообложение земли в Российской Федерации 287
13.4. Единый налог на недвижимость 290
Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города 292
В таблице 14.2 приведены методики расчета значений целевых ориентиров программы социально-экономического развития Санкт-Петербурга на 2008-2011 годы (приложение 1 к распоряжению Комитета экономического развития, промышленной политики и торговли от 05.02.2008 N 99-р). 296
Информационные ресурсы по разделу III 311
Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе
Глава 1. Государственный сектор и развитие экономики. Исторический опыт управления государственным имуществом в России.
Государственный сектор и развитие экономики1
Социально-экономическая сущность государственной и муниципальной собственности проявляется в ее назначении:
- создание материальных предпосылок для обеспечения устойчивого воспроизводства общественного капитала, функционирующего в национальной экономике, поскольку к государ ственной собственности относятся ключевые отрасли, сферы экономики, производства, имеющие общенациональное значение;
- государство, как правило, является собственником многих важнейших природных ресурсов, интеллектуальных и историко-культурных ценностей, финансирует фундаментальную науку, разработку и внедрение высоких технологий, является собственником значительной части информационной продукции и т.д.;
- государственная собственность позволяет государству быть самостоятельным субъектом в экономических правоотношениях с другими субъектами собственности внутри страны и за рубежом;
- выступает гарантом обеспечения многих международных и внутренних договоров и соглашений, межгосударственного залогового права;
- обеспечивает функционирование капиталоемких отраслей, производств и сфер экономики, имеющих высокий уровень обобществления и требующих таких капиталовложений, которые не под силу частному капиталу (космическая промышленность, современная информационная связь, обеспечение экономической безопасности и т.д.);
- создает благоприятные условия для развития частного предпринимательства, принимая на себя большую долю издержек в тех сферах хозяйственной деятельности, которые невыгодны для частного предпринимательства, например, в аграрной сфере;
- обеспечивает функционирование некоммерческой социальной сферы и производство общественных благ;
- материально обеспечивает национальную безопасность;
- материально обеспечивает сглаживание экономических кризисов, мобилизуя ресурсы на быстрейший выход из кризиса путем снижения налогообложения, использования государственных резервных фондов, осуществляя интервенцию закупок товара, помогая ускорять освоение высоких технологий, национализируя собственность обанкротившихся предприятий и т.д.
Исторически государственный сектор возник одновременно с государством. Как только государство получает свое организационное оформление, возникает специфическая прослойка общества, занимающаяся оказанием общественных услуг: армия, полиция, суды, централизованное производство определенных товаров и услуг и т.д. На эти нужды выделяются государственные финансы, которые формируются за счет собираемых налогов. Таким образом, государственный сектор в той или иной форме существовал во всех государствах и цивилизациях.
1. Древний Китай. В Китае еще в 140 году до нашей эры император Ханьской династии У Ди создал первый в истории вариант государственного сектора экономики, который представлял собой сеть государственных предприятий разных отраслей: шахты, кузнечное производство, солеварни, строительство, наземный и водный транспорт, кредитные учреждения. Примерно в это же время император У Ди ввел единую денежную систему, пропорциональный акциз, контроль за конкуренцией и ценами, план межрегионального развития и фонд регулирования сельскохозяйственного развития. Тем самым в древнем Китае одновременно с созданием госсектора были заложены и основы системы управления им.
2. Древний Египет. Из стран древнего мира Египет выделяется централизованной масштабной государственностью и сравнительно небольшими размерами частной собственности, что связано с необходимостью ведения ирригационных систем, а в связи с этим содержанием государственного аппарата, централизацией государственной собственности. Развитие в Древнем Египте государственного сектора привело к формированию уникальной для того времени системы управления и планирования. Начиная с 4-го века до нашей эры, «огосударствление» собственности приобрело необычайные масштабы: государственной монополией являлись добыча мрамора и драгоценных камней, производство зерновых и льна, а в некоторых местах также кирпича и других продуктов; все рудники были государственными. В конце существования древнеегипетской цивилизации одним из основных элементов экономической политики страны была своеобразная система приватизации и концессий в форме разгосударствления земель и средств производства посредством сдачи их в аренду от имени фараона. Данная политика была направлена на сокращение масштабов чрезмерно разросшегося государственного сектора. Таким образом, уже в Древнем Египте просматривается в самой зачаточной форме регуляторный цикл «национализация-приватизация». Сегодня практически все цивилизованные страны перешли к гибкой системе регулирования масштабов государственного и частного секторов экономики.
3. Древняя Греция. В Древней Греции имело место сосуществование общинно-частного и государственного секторов экономики, действовали публичные (общественные) банки, созданные государствами и свободными городами. В состав госсектора входили рудники, неразделенные пастбища и запасной земельный фонд. В некоторых случаях, как, например, в Спарте, государственный сектор превращался в единственный и безальтернативный сектор античного хозяйства.
4. Древний Рим. Римское общество изначально сформировалось на основе отношений частной собственности на землю. Однако впоследствии в Риме установилась система сосуществования частного и государственного секторов с явным доминированием частных форм хозяйствования. Считается, что Древний Рим – первое в истории государство, в котором государственная собственность играла активную перераспределительную роль и способствовала неуклонному росту частной собственности. Начиная с первых упоминаний о римском экономическом устройстве (4-ый век до нашей эры), просматривается преобладание частной собственности. Так, значительная часть сельскохозяйственных земель в ранний период республики представляла собственность римлян (в среднем по 2-3 акра на семью). Впоследствии госсектор «внедрился» во многие отрасли экономики: были созданы государственные банки, государственные мануфактуры в горном деле и в отраслях по производству оружия и тканей. Однако положение госсектора всегда было подчиненным. Например, даже принадлежавшие государству рудники (особенно на месторождениях металлов, эксплуатация которых была обусловлена потребностями чеканки монеты), как правило, сдавались на концессионных основах в эксплуатацию частным компаниям. В это же время широкое распространение получили акционерные общества, представляющие собой разновидность частного сектора. Так, Общество Азианов занималось кредитной деятельностью и во время правления Луция Корнелия Суллы ссудило государству 20 тыс. талантов золота (около 700 млн. долл. в нынешних ценах). С конца 2-го века римское государство начало систематическое наступление на частную собственность, которое закончилось тотальным огосударствлением и централизацией древнеримской экономики, что, в конечном счете, привело к гибели цивилизации Древнего Рима. По этому пути прошли многие страны как древнего, так и современного мира.
Изучение истории древних цивилизаций позволяет выявить универсальную экономическую закономерность: чрезмерное расширение государственного сектора приводило к упадку древних цивилизаций. Превышение некоторой критической величины размера госсектора ведет к разрушению фундаментальных устоев общественно-экономической формации.
Таким образом, схема развития цивилизаций в общем виде такова: развитие государства предполагает его внешнюю (военно-политическую и экономическую) экспансию; внешняя экспансия государства объективно требует расширения государственного сектора экономики и усиления системы государственного регулирования; необходимость содержания гипертрофированного госсектора требует финансовых и организационных (институциональных) репрессий в отношении частного сектора (увеличение налогов, национализация, конфискация, контроль цен, квотирование и нормирование производства, экспорта и импорта и т.п.); финансовые и институциональные репрессии разрушают систему стимулов и мотивации частного производителя, что, в конечном счете, ведет к разрушению самого частного сектора; разрушение частного сектора лишает общество источника развития, в результате чего цивилизация постепенно погибает.