- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе 5
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города 15
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления 41
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость 217
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы 279
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города 292
- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе
- •Глава 1. Государственный сектор и развитие экономики. Исторический опыт управления государственным имуществом в России.
- •Государственный сектор и развитие экономики1
- •Концепция рациональных границ размера государственного сектора
- •1.2. Исторический опыт управления государственным имуществом в России
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города
- •2.1. Концепция управления государственным и муниципальным имуществом
- •Объекты государственного недвижимого имущества
- •Имущество, предназначенное для выполнения общегосударственных задач
- •Имущество, обеспечивающее развитие экономического потенциала страны
- •Имущество, предназначенное для социальной защиты населения
- •2.2. Понятие системы управления государственной недвижимостью города. Функции управления
- •2.3. Субъекты и объекты в системе управления государственной недвижимостью города Субъекты управления государственной недвижимостью города
- •Объекты управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления
- •3.1. Принципы управления государственным недвижимым имуществом города
- •1. Целеполагания
- •2. Системности
- •3. Эффективности
- •4. Профессионализма
- •5. Объектного управления
- •6. Платности (возмездности)
- •7. Принцип сбалансированности прав и ответственности
- •8. Публичности (открытости информации)
- •3.2. Методы управления государственной недвижимостью города.Особые экономические зоны
- •3.3. Концессия как способ управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу I Система управления государственной и муниципальной недвижимостью
- •Концессионные соглашения
- •Раздел II Управление различными видами государственного и муниципального недвижимого имущества Глава 4. Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Глава 5. Особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий и учреждений
- •5.1. Назначение и особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий (гуп)
- •5.2. Особенности управления имуществом государственных учреждений
- •Глава 6. Управление объектами нежилого фонда города
- •6.1. Аренда: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.2. Аренда объектов нежилого фонда города (на примере Санкт-Петербурга)
- •6.3. Доверительное управление: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.4. Доверительное управление государственной недвижимостью Санкт-Петербурга
- •Глава 7. Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Методика определения арендной платы за жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга65
- •Глава 8. Управление земельными ресурсами города
- •8.1. Основы регулирования земельных отношений в Российской Федерации
- •8.2. Способы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •8.2.1. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
- •Цена продажи земельных участков до 1 января 2012 года
- •Льготы при предоставлении земельных участков в собственность
- •Особенности предоставления земельных участков в общую долевую собственность
- •8.2.2. Предоставление незастроенных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для строительства Порядок предоставления земельных участков для строительства75.
- •Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта
- •Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта
- •Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения (ко) в целях жилищного строительства
- •Особые права и обязанности арендатора участка, предоставленного для ко77:
- •Выбор земельных участков для строительства
- •Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
- •8.2.3. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством
- •8.3. Особенности предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции
- •Анализ результатов земельных торгов в Санкт-Петербурге
- •8.4. Аренда земельных участков города (на примере Санкт-Петербурга)
- •Формы договорных отношений при предоставлении земельных участков в аренду для строительства и реконструкции объектов недвижимости города.
- •Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга96
- •Базовые ставки арендной платы
- •Коды и коэффициенты функционального использования территории
- •Повышающие корректирующие коэффициенты
- •Понижающие корректирующие коэффициенты
- •Перечень основных магистралей и локальных центров, влияющих на коммерческую привлекательность земель в Санкт-Петербурге (фрагмент)
- •Особенности определения арендной платы за земельные участки, на которых осуществляется строительство жилых и нежилых объектов
- •Определение арендной платы за земельные участки, предоставляемые в аренду для размещения рынков и торговых зон
- •Особенности определения арендной платы для функции "отдых"
- •Иные особые случаи определения арендной платы
- •Особые (льготные) виды деятельности арендаторов
- •Условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки
- •Порядок определения платы, взимаемой за передачу арендатором земельного участка, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, своих прав и обязанностей по договору аренды
- •Глава 9. Особенности управления объектами-памятниками истории и культуры
- •Информационные ресурсы по разделу II Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Государственные унитарные предприятия (гуп)
- •Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Земельно-имущественные отношения в Российской Федерации
- •Нормативные документы по аренде земельных участков, действующие в Санкт-Петербурге:
- •Управление объектами-памятниками истории и культуры
- •10.1. Понятие, цели и этапы приватизации
- •10.2. Способы приватизации, особенности приватизации отдельных видов государственного и муниципального имущества
- •Приватизация объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга
- •Глава 11. Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в рф
- •11.1. Государственное регулирование в области подготовки территории для строительства. Генеральный план
- •Содержание генерального плана поселения и генерального плана городского округа
- •11.2. Градостроительное зонирование: пзз, Градостроительный регламент
- •Правила землепользования и застройки
- •Градостроительный регламент
- •11.3. Планировка территории
- •Публичные слушания
- •11.4. Особенности регулировании градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге
- •11.5. Государственное регулирование в сфере архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов116
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость
- •12.1. Технический учет недвижимости
- •Технический план
- •Графическая часть
- •Текстовая часть
- •12.2. Цели, органы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Блок-схемы последовательности действий при исполнении государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним120
- •Блок-схема общей структуры последовательности действий при государственной регистрации прав
- •Блок-схема последовательности действий при приеме документов
- •Блок-схема последовательности действий при проведении правовой экспертизы документов
- •Блок-схема последовательности действий при выдаче информации из егрп и (или) изготовлении копий правоустанавливающих документов
- •12.4. Регистрационные системы, используемые за рубежом
- •Анализ зарубежного законодательства в сфере формирования недвижимого имущества
- •12.5. Кадастровая стоимость земель в Санкт-Петербурге
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы
- •13.1. Налогообложение имущества организаций
- •13.2. Особенности налогообложения имущества физических лиц в Российской Федерации
- •13.3. Налогообложение земли в Российской Федерации
- •Земельный налог в Санкт-Петербурге
- •13.4. Единый налог на недвижимость
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу III Приватизация государственного и муниципального имущества
- •Приватизация государственного и муниципального имущества в Санкт-Петербурге
- •Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Законодательство в инвестиционной сфере Санкт-Петербурга
- •Технический учет недвижимости
- •Регистрация недвижимости в Российской Федерации
- •Кадастровый учет недвижимости в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Налогообложение земли в Санкт-Петербурге
- •Единый налог на недвижимость
- •Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •34 Федеральный закон рф от 30 июня 2008 года № 108-фз «о внесении изменений в Федеральный закон "о концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
8.3. Особенности предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции
Предоставления земельных участков под строительство может осуществляться как на торгах, так и целевым назначением79 (рис. 8.2.).
Рис. 8.2. Способы предоставления земельных участков для строительства в Санкт-Петербурге80
Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. В форме конкурса проводятся торги в случае необходимости установления условий
по созданию и использованию результата инвестирования, связанных не только с перечислением денежных средств. В частности, предоставление объектов недвижимости может производиться по результатам проведения конкурса проектов в области архитектуры, градостроительства, культуры, социально значимых проектов.
Когда объектом недвижимости является земельный участок, предметом торгов является земельный участок либо право заключения договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях, либо право на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Проведение торгов может осуществляться по следующим вариантам в зависимости от степени готовности документации по участку для застройки (табл.8.4.)
Таблица 8.4
Варианты проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка
Вариант № 1 (т.наз. «длинный пакет») |
Вариант № 2 (т.наз. «короткий пакет») |
Возможность сразу после торгов приступить к проектированию и строительству объекта. Торги за ставку арендной платы на весь срок строительства (2-5 лет). Арендатор обязан завершить строительство в установленный срок |
Возможность приступить к строительству объекта только после дополнительных согласований. Торги за ставку арендной платы на срок 6 лет. Срок строительства не регламентирован |
В целях предоставления объектов недвижимости уполномоченный Правительством города орган обеспечивает разработку документации, необходимой для предоставления объектов недвижимости, либо юридическими лицами, учредителем (участником) которых является Санкт-Петербург, либо путем привлечения для разработки документации иных лиц.
При проведении конкурсов на право разработки документации основными критериями выявления победителя являются сроки разработки документации и размер вознаграждения.
Вознаграждение лицам, разработавшим документацию по договору на разработку документации, составляет не более 10 % суммы, выручаемой от предоставления объекта недвижимости.
В случае если на указанных лиц возлагается обязанность по разработке документации по планировке территории, подлежащей застройке, соответствующие затраты возмещаются сверх вознаграждения за разработку документации.
Торги по предоставлению объектов недвижимости проводятся не позднее трех месяцев со дня приемки работ по разработке документации для предоставления объектов недвижимости.
К числу инвестиционных условий относятся:
1) правовая форма предоставления объекта недвижимости и результата инвестирования:
- предоставление земельного участка:
на инвестиционных условиях с правом его застройки;
в аренду;
в собственность;
постоянное (бессрочное) пользование;
безвозмездное срочное пользование;
на праве ограниченного пользования (сервитута);
с возникновением права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) инвестора на результат инвестирования.
- предоставление подлежащих реконструкции или завершению строительством зданий, строений, сооружений для осуществления инвестиционной деятельности в целях создания нового объекта недвижимого имущества с возникновением права собственности инвестора на результат инвестирования;
2) в случае, если объектом недвижимости является земельный участок:
начальная цена при продаже земельного участка;
размер арендной платы за земельный участок (при заключении договора аренды земельного участка на инвестиционных условиях);
плата за пользование земельным участком (при предоставлении права ограниченного пользования).
3) в случае, если объектами недвижимости являются подлежащие реконструкции (завершению строительством) здания, строения, сооружения, - стоимость права на заключение инвестиционного договора;
4) возложение на инвестора обязанности завершить строительство (реконструкцию) объекта недвижимости и сдать его в эксплуатацию не позднее определенного срока.
К числу инвестиционных условий могут относиться:
1) возмещение убытков и иных затрат за снос объектов недвижимости, перенос сооружений и коммуникаций транспорта, связи и инженерного оборудования;
2) обязательства по предоставлению в собственность Санкт-Петербурга квартир, необходимых для расселения проживающих в объекте недвижимости граждан, либо освобождения нежилых помещений, необходимых для перемещения государственных учреждений, предприятий;
3) иные права и обязанности инвестора и Санкт-Петербурга.
Подготовка документации для проведения торгов
Во всех случаях, кроме продажи участков под ИЖС, подготовкой документации для проведения торгов занимается Управление инвестиций, а в случае с ИЖС исполнителем является ОАО «Фонд имущества СПб», который действует на основании договора с районной администрацией. Далее эти две организации будут рассматриваться как уполномоченная организация по подготовке документации для проведения торгов.
При подготовке документации по «полному пакету» для участков, расположенных в границах территорий, на которые отсутствует утвержденные проекты планировки и межевания, Управление инвестиций должно получить от КГА заключение, содержащее информацию и виде разрешенного использования, функциональном назначении планируемого объекта, а также сроки выдачи градостроительного плана земельного участка.
Для участков под КОТ КГА предоставляет ориентировочные технико-экономические показатели застройки земельного участка в соответствии с документами территориального планирования и правилами землепользования и застройки (ПЗЗ), а также необходимые условия по подготовке документации по планировке территории и план земельного участка в масштабе 1:2000.
Далее уполномоченная организация должна осуществить ряд запросов, содержание которых и органы их предоставляющие представлены в таблице 8.5.
Таблица 8.5
Сведения для подготовки документации, предоставляемые органами исполнительной власти Санкт-Петербурга по запросу уполномоченной организации
Орган, предоставляющий информацию |
Предмет торгов |
||
Право аренды на инвестиционных условиях |
Право аренды для КОТ |
Продажа под ИЖС |
|
1 |
2 |
3 |
4 |
Комитет по земельным ресурсам и землеустройству (КЗРиЗ) |
|
|
|
Районная администрация (РА) |
возможность размещения результата инвестирования |
согласование проведения торгов |
- |
Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников (КГИОП) |
|
|
|
Комитет по энергетике и инженерному обеспечению (КЭиИО) |
|
возможность инженерного обеспечения земельного участка в соответствии с планами реализации территориального планирования СПб, генеральными схемами водо-, газо-, тепло- и энергоснабжения |
|
Комитет по управлению государственным имуществом (КУГИ) |
|
|
|
Комитет по транспортно-транзитной политике (КТТП) (для проектов в сфере транспорта и логистики) |
возможность размещения объектов транспортно-логистического назнчения |
- |
- |
Управление Роспотребнадзора по СПб (осуществляется КС) |
соответствие предполагаемого использования участка санитарным правилам |
- |
- |
Виды гражданско-правовых платежей за предоставление объектов недвижимости:
1) при продаже земельных участков - стоимость объекта недвижимости;
2) при заключении договоров аренды земельных участков на инвестиционных условиях - арендная плата;
3) при заключении с сособственником земельного участка соглашения о порядке использования земельного участка - компенсация за пользование земельным участком;
4) при заключении соглашений об установлении сервитутов - плата за пользование земельным участком.
Размеры платежей устанавливаются:
1) при предоставлении объекта недвижимости на торгах - по результатам торгов.
При этом победитель возмещает организатору торгов сумму затрат и вознаграждения по организации и проведению торгов в размере (табл.8.6):
Таблица 8.6
Размер выплачиваемой победителем торгов Фонду имущества суммы в зависимости от предмета торгов
№ |
Предмет торгов |
Состав выплачиваемой Фонду суммы |
Размер выплачиваемой суммы |
1 |
Продажа права на заключение договора на инвестиционных условиях |
Сумма затрат на организацию и проведение торгов, а также вознаграждение |
3% от стоимости права аренды |
2 |
Продажа права аренды участка для комплексного освоения в целях жилищного строительства |
2 % от стоимости права аренды |
|
3
|
Продажа участка под ИЖС |
Сумма затрат на подготовку документации, организацию и проведение торгов, а также вознаграждение |
цена более 1 500 000 руб. – 7% |
цена менее 1 500 000 руб. – 10% |
Как видно из таблицы, размеры выплат определяются в процентах от стоимости права аренды или покупки участка в собственность, т.е. их размер основывается не на фактических затратах Фонда, связанных с конкретным объектом, которые затруднительно было бы определить, т.к. учет затрат ведется не по каждому объекту, а по статьям калькуляции.
Если аукцион не состоялся, затраты Фонда компенсации не подлежат. Затраты также не компенсируются при подготовке документации по продаже участка для ИЖС, в которой были найдены недостатки, либо районная администрация обоснованно решила не проводить аукцион.
2) при целевом предоставлении - на основе начальной цены права на заключение инвестиционного договора, рыночной стоимости арендной платы за земельный участок.
По решению Правительства Санкт-Петербурга платежи, взимаемые городом за предоставление объектов недвижимости, могут быть уменьшены на размер денежных средств, направляемых инвестором в соответствии с условиями инвестиционного договора (договора аренды на инвестиционных условиях):
- на строительство (реконструкцию) объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих передаче в собственность Санкт-Петербурга;
- на передачу в собственность Санкт-Петербурга квартир, необходимых для расселения граждан, проживающих в предоставляемом инвестору объекте недвижимости;
- на передачу в собственность Санкт-Петербурга квартир для расселения граждан, проживающих в ветхом и аварийном жилищном фонде;
- на строительство (реконструкцию) объектов физической культуры и спорта;
- на иные обязательства инвестора.
Предоставление и продажа земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в Санкт-Петербурге
Продажа участков под ИЖС осуществляется только 8 районах Санкт-Петербурга: Выборгском, Колпинском, Красногвардейском, Красносельском, Курортном, Петродворцовом, Пушкинском и Приморском. На рисунке 8.3 эти районы обозначены зеленым цветом.
Рис. 8.3 Районы Санкт-Петербурга, в границах которых предоставляются участки под ИЖС
Бесплатно в собственность в Санкт-Петербурге предоставляются земельные участки для индивидуального жилищного строительства площадью81:
- не превышающей 0,24 га, - гражданам, удостоенным звания Героя Советского Союза, Героя Российской Федерации или являющимся полными кавалерами ордена Славы;
- не превышающей 0,12 га, - гражданам, удостоенным звания Героя Социалистического Труда, а также полным кавалерам ордена Трудовой Славы или гражданам, указанным в пункте 2 статьи 1 Закона Санкт-Петербурга64 «О предоставлении земельных участков для индивидуального жилищного строительства».
Продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, для ИЖС осуществляется на аукционе.
Решения о продаже принимаются администрациями Выборгского, Колпинского, Красногвардейского, Красносельского, Курортного, Петродворцового, Приморского, Пушкинского районов Санкт-Петербурга в отношении участков, расположенных в границах этих районов города82.
Решения о продаже участков принимаются исключительно при наличии разработанной и утвержденной в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ документации по планировке территорий, в границах которых предполагается продажа земельных участков.
Процедура продажи земельных участков в указанных районах города приведена на рис. 8.4.
Рис. 8.4. Продажа земельных участков для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) в Санкт-Петербурге
Целевое предоставление земельного участка
Целевое предоставление - предоставление объектов недвижимости без проведения торгов или в случае признания торгов несостоявшимися83.
Целевое предоставление земельных участков осуществляется в случаях:
1) лицам, имеющим право в силу гражданского законодательства требовать от Санкт-Петербурга заключения договора об установлении сервитута для прокладки и эксплуатации
линий электропередач, связи и трубопроводов и иных инженерных коммуникаций, обеспечивающих деятельность городского хозяйства;
2) на праве постоянного (бессрочного) пользования в соответствии с уставными целями;
3) при предоставлении в соответствии с земельным и градостроительным законодательством с предварительным согласованием места размещения объекта недвижимости;
4) при предоставлении для строительства в соответствии с земельным и градостроительным законодательством в границах территории, в отношении которой принято решение о развитии, лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.
В Санкт-Петербурге принята Адресная программа «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге»84, главными задачами которой являются:
1. Повышение уровня обеспеченности жилыми помещениями горожан.
2. Улучшение социальных и экономических параметров городского жилищного фонда.
3. Повышение эффективности использования застроенных территорий, занятых аварийными домами, подлежащими сносу или реконструкции или не отвечающими современным требованиям к качеству проживания.
4. Реконструкция и развитие городских систем инженерной, социальной и коммунально-бытовой инфраструктуры.
Реновация кварталов, застроенных домами первых массовых серий позволит предотвратить аварийное состояние жилищного фонда в будущем.
Категории домов, включенных в адресную программу.
В Адресную программу «Развитие застроенных территорий в Санкт-Петербурге» включены 32 квартала. Многоквартирные дома, расположенные на этих территориях, планируются сносу или реконструкции в случае, если они:
признаны аварийными;
относятся к типовым проектам постройки 1958-1970 гг. (дома первых массовых серий);
относятся к малоэтажной жилой застройке до 1966 года;
имеют высокую – более 70% степень физического износа вне зависимости от времени постройки;
не соответствуют градостроительным регламентам и иной действующей градостроительной документации Санкт-Петербурга.
Другие многоквартирные дома, не относящиеся к перечисленным категориям, сносить или реконструировать не предполагается.
При развитии застроенной территории переселение граждан из освобождаемых квартир будет осуществляться в новые благоустроенные многоэтажные дома, расположенные в границах этой же территории. Переезд жителей в другие районы города станет возможным только с их письменного согласия. Новые комфортные жилые дома будут отвечать всем действующим санитарным и техническим нормам.
Целевое предоставление земельных участков, зданий, строений, сооружений, объектов незавершенного строительства, кроме того, допускается в случаях:
1) в соответствии с соглашениями, заключенными Санкт-Петербургом с РФ, субъектами РФ, иностранными государствами, стратегическими инвесторами, а также в соответствии с соглашениями между РФ и иностранными государствами;
2) в соответствии с целевыми программами Санкт-Петербурга, федеральными целевыми программами;
3) единственному участнику несостоявшихся торгов;
4) целевое предоставление зданий, строений и сооружений для осуществления инвестиционной деятельности допускается арендатору объекта недвижимости, если договор аренды объекта недвижимости не предусматривает возможности его расторжения в связи с реконструкцией объекта недвижимости.
Целевое предоставление земельных участков в собственность не допускается, за исключением случаев предоставления земельных участков для строительства лицу, с которым заключен договор о развитии застроенной территории.
Диапазон ставок арендной платы при предоставлении земельных участков под строительство целевым назначением в 2008 г. (Евро/кв.м/год)85:
- промышленность – 5-25 Евро/кв.м/год;
- торговля – 50-300 Евро/кв.м/год;
- жилищное строительство – 100-500 Евро/кв.м/год.