Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость

12.1. Технический учет недвижимости

Большое значение технического учета обусловлено тем, что информация, формируемая в результате проведения подобного учета, является необходимой для совершения любых операций с объектом недвижимости, в ходе технического учета недвижимого имущества выявляются и получают официальное закрепление характеристики объекта, позволяющие однозначно выделить его из числа других объектов недвижимости. В силу этого технический учет является базисом для обеспечения прав государства и граждан в процессе оборота недвижимости.

В России процесс становления и развития государственного технического учета имеет древнюю историю (табл.12.1).

Таблица 12.1

Становление и развитие системы технического учета объектов недвижимости

Период	Содержание и цели учета
середина 13 века	опись имущества
1555 год	царем Иваном Грозным утвержден первый государственный наказ, который содержал порядок описания недвижимости и правила расчета площадей
С 18 по 19 в.в.	инвентаризация земель и строений проводилась для целей учета и совершения сделок, а после отмены крепостного права усилилась значимость для налогообложения
1927 год	начало истории бюро технической инвентаризации (БТИ) с постановления Экономического совещания РСФСР «Об инвентаризации имущества местных советов», которым предписывался учет основных фондов коммунальных предприятий в связи с разработкой и принятием пятилетнего плана развития страны
1930 год	установлены правила заполнения инвентарных карточек, ставших основой современных технических паспортов. Тогда же была издана инструкция, определившая порядок производства оценочных работ, обмера строений и составления поэтажных планов.
1939–1940 годы	новые нормы оценки зданий, учитывающие стоимость строительных материалов
С 1945 г.	учет, паспортизация и переоценка всех сохранившихся зданий и сооружений, составлены реестровые книги на: коммунальную собственность местных Советов, собственность государственных учреждений и предприятий, кооперативных и других общественных организаций, а также на собственность частных владельцев
1958 год	в службе технической инвентаризации сформировался отдел землепользования, землеустройства и охраны земель. Он занимался инвентаризацией отдельных земельных участков
1975 год	организации технической инвентаризации были переведены на хозрасчёт, сохранив за собой право юридического лица, проводили учёт жилого и нежилого фонда, необходимый для планирования расходов по строительству, ремонту и эксплуатации зданий
1985 год	учёт и регистрация жилищного фонда в сельской местности
начала 90-годов	ликвидация Минжилкомхоза РСФСР, исполкомов Советов народных депутатов, разрушение государственной системы технической инвентаризации
1997 год	положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным постановлением правительства РФ от 13.10.1997 года № 1301.
2000 год	Постановление Правительства РФ от 4.12.2000 г. № 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства", ведется реестр объектов капитального строительства – зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. В отношении земельных участков уполномоченным органом государственной власти осуществлялся и осуществляется кадастровый учет. При осуществлении государственного технического учета объектов капитального строительства «привязка» объекта к земельному участку не производится.
2007 год	Федеральной закон от 24.07. 2007 года №221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» - поэтапное создание единой федеральной системы в сфере госрегистрации прав на недвижимость и государственного кадастрового учета недвижимости.
с 1 января 2013 года	вместо государственного технического учета объектов капитального строительства – зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в отношении указанных объектов будет осуществляться государственный кадастровый учет на основе технического плана объекта недвижимости. Сведения о кадастровой стоимости объектов недвижимости будут являться основой для исчисления налога на недвижимость

В процессе длительного развития накоплен опыт, дающий богатый материал для обобщения характера государственного технического учета и технической инвентаризации недвижимости. Однако сегодня существует ряд проблем технического учета недвижимости:

1. Разобщение учетных данных в масштабе Российской Федерации, бессистемность ведения учета, дублирование информации, объекты остаются не учтенными, что создает условия для уклонения от налогов и препятствует налаживанию эффективного контроля и управления территорией.

2. Разграничения и автономизация ведомств, ответственных за кадастровый учет земельных участков и государственный технический учет объектов градостроительной деятельности.

3. Отмена нормы, содержащейся в ранее действующих Постановлениях Правительства РФ №921 и №1301 о проведении плановой технической инвентаризации объектов капитального строительства и соответственно жилых помещений не реже чем один раз в пять лет. Сроки действия документов БТИ не  устанавливаются.  Только заинтересованные лица (органы государственной власти, органы местного самоуправления, физические и юридические лица) будут определять сроки проведения технической инвентаризации принадлежащих им жилых помещений, объектов нежилого фонда и объектов незавершенного строительства.

4. Техническая инвентаризация и государственный технический учет объектов капитального строительства (ОКС) осуществляется по заявлениям заинтересованных лиц, что  не позволяет обеспечить полноту  и достоверность учета всех ОКС (объектов незавершенного строительства).

5. Технический учет жилищного фонда должен проводиться на основе принципов преемственности, обязательности и полноты его проведения в соответствии с требованиями государственного статистического наблюдения, бухгалтерской отчетности и налогообложения, однако согласно определения ОКС, данного в статье 1 действующей редакции Градостроительного кодекса РФ,  объект капитального строительства - здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено (далее - объекты незавершенного строительства), за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.  Как видим, жилые и нежилые помещения не относятся к ОКС и, следовательно, их государственный технический учет и техническая инвентаризация в соответствии с Постановлением № 921 в новой редакции юридически некорректны.

6. До окончания переходного периода разрешение на ввод в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный технический учет ОКС, а после окончания переходного периода  разрешение на ввод в эксплуатацию станет основанием для постановки на кадастровый учет. Но сегодня отсутствуют нормативные и методические документы по оформлению кадастровых и технических паспортов без проведения первичной технической инвентаризации. Нужно ли при этом проводить техническую инвентаризацию решает сам застройщик.

В соответствии с федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости» в настоящее время осуществляется переходный период к государственному кадастровому учету зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства. Порядок государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период осуществляется поэтапно (табл.12.2).

Таблица 12.2

Поэтапный порядок осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости"

Этап	Регион
с 1 января 2012 года	на территории Ивановской, Иркутской, Калининградской, Калужской, Кемеровской, Курской, Нижегородской, Оренбургской, Ростовской, Рязанской, Самарской, Тверской, Тюменской областей, Краснодарского, Красноярского краев, Республики Татарстан, Республики Башкортостан, Республики Адыгея, Республики Калмыкия
с 1 апреля 2012 года	на территории Амурской, Брянской, Владимирской, Вологодской, Кировской, Костромской, Новосибирской, Псковской, Томской, Ульяновской, Челябинской областей, Забайкальского, Ставропольского краев, Республики Алтай, Республики Бурятия, Республики Карелия, Республики Коми, Республики Тыва, Удмуртской Республики, Республики Хакасия, Еврейской автономной области, Ямало-Ненецкого автономного округа
с 1 сентября 2012 года	на территории Архангельской, Астраханской, Белгородской, Волгоградской, Воронежской, Курганской, Ленинградской, Липецкой, Магаданской, Московской, Мурманской, Новгородской, Омской, Орловской, Саратовской, Сахалинской, Свердловской, Смоленской, Пензенской, Тамбовской, Тульской, Ярославской областей, Алтайского, Камчатского, Пермского, Приморского, Хабаровского краев, Республики Дагестан, Республики Ингушетия, Кабардино-Балкарской Республики, Карачаево-Черкесской Республики, Республики Марий Эл, Республики Мордовия, Республики Саха (Якутия), Республики Северная Осетия - Алания, Чеченской Республики, Чувашской Республики, Ненецкого, Чукотского, Ханты-Мансийского автономных округов

До 01.01.2013

Рис.12.1 Учет зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости"

Ранее учтенные объекты недвижимости - объекты капитального строительства, в отношении которых организациями технической инвентаризации осуществлен государственный технический учет, а также объекты недвижимости, в отношении которых органом по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним была осуществлена государственная регистрация.

Государственный технический учет объектов капитального строительства и государственная регистрация прав на недвижимое имущество приравниваются к государственному кадастровому учету, поэтому указанные объекты и будут считаться ранее учтенными объектами недвижимости, и в отношении них не потребуется осуществление дополнительных мероприятий для государственного кадастрового учета. Сведения о ранее учтенных объектах недвижимости в срок до 1 января 2013 года будут переданы организациями технической инвентаризации органу кадастрового учета. Таким образом, сведения об объектах капитального строительства, которые будут поставлены на государственный технический учет, а также об объектах, в отношении которых была осуществлена государственная регистрация прав, будут перенесены в государственный кадастр недвижимости.

С 1 января 2013 года государственный кадастровый учет будет осуществляться только в отношении тех объектов, которые не являются ранее учтенными объектами недвижимости.

Иными словами, 31 декабря 2012 года вы еще можете обратиться в организацию технической инвентаризации и осуществить постановку объекта на государственный технический учет, но 1 января 2013 года вы уже должны будете обратиться в орган кадастрового учета и осуществить государственный кадастровый учет принадлежащего вам объекта недвижимости. Однако несколько изменится состав документов, необходимых для осуществления кадастрового учета.

Сведения об объектах учета (зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства) при осуществлении государственного учета вносятся в Единый государственный реестр объектов капитального строительства.

Содержание Единого государственного реестра объектов капитального строительства

1) вид объекта учета (здание, сооружение, помещение, объект незавершенного строительства);

2) кадастровый номер объекта учета и дата его внесения в Единый государственный реестр;

3) описание местоположения объекта учета на земельном участке;

4) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором расположено это помещение, описание местоположения этого помещения в пределах данного этажа;

5) площадь.

Дополнительные сведения об объекте учета:

1) ранее присвоенный государственный учетный (кадастровый, инвентарный или условный) номер, сведения об организации или органе, которые присвоили такой номер;

2) кадастровый номер объекта учета, в результате раздела которого, выдела из которого был образован другой объект учета;

3) кадастровый номер объекта учета, образуемого из данного объекта учета;

4) кадастровый номер земельного участка, в пределах которого расположено здание, сооружение или объект незавершенного строительства.

5) кадастровый номер квартиры, в которой расположена комната, если объектом учета является комната;

6) адрес объекта учета или при отсутствии такого адреса описание местоположения объекта учета;

 7) литера объекта учета, если государственный учет объекта учета был осуществлен в порядке, действовавшем до вступления в силу нового Порядка;

8) инвентаризационная стоимость объекта учета и дата, на которую определена инвентаризационная стоимость;

9) сведения о кадастровой стоимости объекта учета, в том числе дата утверждения результатов определения такой стоимости;

10) назначение здания (нежилое здание, жилой дом или многоквартирный дом);

11) назначение помещения (жилое помещение, нежилое помещение), если объектом учета является помещение;

12) вид жилого помещения (комната, квартира), если объектом учета является жилое помещение, расположенное в многоквартирном доме;

13) назначение сооружения, если объектом учета является сооружение;

14) количество этажей (этажность), в том числе подземных этажей, если объектом учета является здание или сооружение (при наличии этажности у здания или сооружения);

15) материал наружных стен, если объектом учета является здание;

16) наименование сооружения, если объектом учета является

17) тип основной характеристики сооружения, ее значение;

18) почтовый адрес и (или) адрес электронной почты, по которым осуществляется связь с собственником объекта учета, обладателем иных вещных прав на объект;

19) сведения о лице, подготовившем документы, необходимые для осуществления государственного учета в отношении объекта учета: 20) год ввода в эксплуатацию здания или сооружения по завершении его строительства или год завершения его строительства, если объектом учета является здание или сооружение;

21) сведения о прекращении существования объекта учета (дата снятия с государственного учета).

Для осуществления государственного кадастрового учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства необходимы будут технические планы указанных объектов недвижимости, структура которого приведена на рис.12.2.