- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе 5
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города 15
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления 41
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость 217
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы 279
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города 292
- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе
- •Глава 1. Государственный сектор и развитие экономики. Исторический опыт управления государственным имуществом в России.
- •Государственный сектор и развитие экономики1
- •Концепция рациональных границ размера государственного сектора
- •1.2. Исторический опыт управления государственным имуществом в России
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города
- •2.1. Концепция управления государственным и муниципальным имуществом
- •Объекты государственного недвижимого имущества
- •Имущество, предназначенное для выполнения общегосударственных задач
- •Имущество, обеспечивающее развитие экономического потенциала страны
- •Имущество, предназначенное для социальной защиты населения
- •2.2. Понятие системы управления государственной недвижимостью города. Функции управления
- •2.3. Субъекты и объекты в системе управления государственной недвижимостью города Субъекты управления государственной недвижимостью города
- •Объекты управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления
- •3.1. Принципы управления государственным недвижимым имуществом города
- •1. Целеполагания
- •2. Системности
- •3. Эффективности
- •4. Профессионализма
- •5. Объектного управления
- •6. Платности (возмездности)
- •7. Принцип сбалансированности прав и ответственности
- •8. Публичности (открытости информации)
- •3.2. Методы управления государственной недвижимостью города.Особые экономические зоны
- •3.3. Концессия как способ управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу I Система управления государственной и муниципальной недвижимостью
- •Концессионные соглашения
- •Раздел II Управление различными видами государственного и муниципального недвижимого имущества Глава 4. Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Глава 5. Особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий и учреждений
- •5.1. Назначение и особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий (гуп)
- •5.2. Особенности управления имуществом государственных учреждений
- •Глава 6. Управление объектами нежилого фонда города
- •6.1. Аренда: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.2. Аренда объектов нежилого фонда города (на примере Санкт-Петербурга)
- •6.3. Доверительное управление: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.4. Доверительное управление государственной недвижимостью Санкт-Петербурга
- •Глава 7. Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Методика определения арендной платы за жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга65
- •Глава 8. Управление земельными ресурсами города
- •8.1. Основы регулирования земельных отношений в Российской Федерации
- •8.2. Способы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •8.2.1. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
- •Цена продажи земельных участков до 1 января 2012 года
- •Льготы при предоставлении земельных участков в собственность
- •Особенности предоставления земельных участков в общую долевую собственность
- •8.2.2. Предоставление незастроенных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для строительства Порядок предоставления земельных участков для строительства75.
- •Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта
- •Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта
- •Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения (ко) в целях жилищного строительства
- •Особые права и обязанности арендатора участка, предоставленного для ко77:
- •Выбор земельных участков для строительства
- •Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
- •8.2.3. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством
- •8.3. Особенности предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции
- •Анализ результатов земельных торгов в Санкт-Петербурге
- •8.4. Аренда земельных участков города (на примере Санкт-Петербурга)
- •Формы договорных отношений при предоставлении земельных участков в аренду для строительства и реконструкции объектов недвижимости города.
- •Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга96
- •Базовые ставки арендной платы
- •Коды и коэффициенты функционального использования территории
- •Повышающие корректирующие коэффициенты
- •Понижающие корректирующие коэффициенты
- •Перечень основных магистралей и локальных центров, влияющих на коммерческую привлекательность земель в Санкт-Петербурге (фрагмент)
- •Особенности определения арендной платы за земельные участки, на которых осуществляется строительство жилых и нежилых объектов
- •Определение арендной платы за земельные участки, предоставляемые в аренду для размещения рынков и торговых зон
- •Особенности определения арендной платы для функции "отдых"
- •Иные особые случаи определения арендной платы
- •Особые (льготные) виды деятельности арендаторов
- •Условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки
- •Порядок определения платы, взимаемой за передачу арендатором земельного участка, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, своих прав и обязанностей по договору аренды
- •Глава 9. Особенности управления объектами-памятниками истории и культуры
- •Информационные ресурсы по разделу II Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Государственные унитарные предприятия (гуп)
- •Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Земельно-имущественные отношения в Российской Федерации
- •Нормативные документы по аренде земельных участков, действующие в Санкт-Петербурге:
- •Управление объектами-памятниками истории и культуры
- •10.1. Понятие, цели и этапы приватизации
- •10.2. Способы приватизации, особенности приватизации отдельных видов государственного и муниципального имущества
- •Приватизация объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга
- •Глава 11. Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в рф
- •11.1. Государственное регулирование в области подготовки территории для строительства. Генеральный план
- •Содержание генерального плана поселения и генерального плана городского округа
- •11.2. Градостроительное зонирование: пзз, Градостроительный регламент
- •Правила землепользования и застройки
- •Градостроительный регламент
- •11.3. Планировка территории
- •Публичные слушания
- •11.4. Особенности регулировании градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге
- •11.5. Государственное регулирование в сфере архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов116
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость
- •12.1. Технический учет недвижимости
- •Технический план
- •Графическая часть
- •Текстовая часть
- •12.2. Цели, органы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Блок-схемы последовательности действий при исполнении государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним120
- •Блок-схема общей структуры последовательности действий при государственной регистрации прав
- •Блок-схема последовательности действий при приеме документов
- •Блок-схема последовательности действий при проведении правовой экспертизы документов
- •Блок-схема последовательности действий при выдаче информации из егрп и (или) изготовлении копий правоустанавливающих документов
- •12.4. Регистрационные системы, используемые за рубежом
- •Анализ зарубежного законодательства в сфере формирования недвижимого имущества
- •12.5. Кадастровая стоимость земель в Санкт-Петербурге
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы
- •13.1. Налогообложение имущества организаций
- •13.2. Особенности налогообложения имущества физических лиц в Российской Федерации
- •13.3. Налогообложение земли в Российской Федерации
- •Земельный налог в Санкт-Петербурге
- •13.4. Единый налог на недвижимость
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу III Приватизация государственного и муниципального имущества
- •Приватизация государственного и муниципального имущества в Санкт-Петербурге
- •Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Законодательство в инвестиционной сфере Санкт-Петербурга
- •Технический учет недвижимости
- •Регистрация недвижимости в Российской Федерации
- •Кадастровый учет недвижимости в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Налогообложение земли в Санкт-Петербурге
- •Единый налог на недвижимость
- •Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •34 Федеральный закон рф от 30 июня 2008 года № 108-фз «о внесении изменений в Федеральный закон "о концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы
Общие принципы построения налоговой системы в России определены Налоговым кодексом (I часть принята 31.07.1998 г., II часть принята 19.07.2000 г.).
К федеральным налогам относятся НДС, акцизы, НДФЛ, налог на прибыль организаций, налог на добычу полезных ископаемых, водный налог, сборы за пользование объектами животного мира и водных биоресурсов, госпошлина.
В число региональных налогов входят транспортный, на игорный бизнес и на имущество организаций.
Местные налоги - земельный, налог на имущество физических лиц.
Преимущество имущественных налогов (налог на имущество организаций, на имущество физических и земельный налог) заключается в высокой степени стабильности налогооблагаемой базы: такие налоги менее всего подвержены колебаниям в течение налогооблагаемого периода и не зависят от результатов финансово-хозяйственной деятельности предприятий, что позволяет рассматривать их в качестве стабильных доходных источников бюджетов соответствующих уровней.
13.1. Налогообложение имущества организаций
Налог на имущество организаций взимается на территории Российской Федерации с 1 января 2004 года128. Главой 30 НК РФ установлены все основные элементы налогообложения (объект, налоговая база, ставки налога), которые обязательны к применению на всей территории России.
Налог на имущество организаций относится к региональным налогам и взимается на территориях регионов на основании законов субъектов РФ о налоге, которыми могут быть установлены:
- ставки налога (не более 2,2 %), которые могут дифференцироваться в зависимости от категории налогоплательщиков (в том числе по отраслевому признаку, статусу организаций) по видам имущества;
- сроки уплаты налога и внесения авансовых платежей;
- дополнительные льготы по налогу.
Установленные в этой части нормы регионального закона применяются только на территории соответствующего субъекта РФ.
Плательщиками налога на имущество являются:
предприятия, организации и учреждения, включая предприятия с иностранными инвестициями, считающиеся юридическими лицами по законодательству РФ;
иностранные юридические лица, международные объединения и их обособленные подразделения, имеющие имущество на территории РФ.
Объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе организации в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета.
Критерии признания материальных ценностей основными средствами определены Положением по бухгалтерскому учету. Налогом на имущество облагается только имущество, находящееся на балансе налогоплательщика на праве собственности, оперативного управления, хозяйственного ведения.
Например, имущество (жилые и нежилые помещения, общее имущество), являющееся собственностью граждан и других юридических лиц, не учитывается на балансе ТСЖ, следовательно, ТСЖ не является налогоплательщиком в отношении этого имущества.
Не признаются объектами налогообложения:
- земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);
- некоторые объекты имущества специального назначения, принадлежащего на праве хозяйственного ведения или оперативного управления федеральным органам исполнительной власти, используемые для обороны, безопасности, охраны правопорядка.
Объектом налогообложения признаются и транспортные средства, которые также подлежат обложению транспортным налогом. При этом речь не идет о двойном налогообложении. Налог на имущество организаций и транспортный налог имеют самостоятельные объекты налогообложения и самостоятельные налоговые базы, установленные с учетом дифференцированного подхода к различным характеристикам транспортного средства: по налогу на имущество организаций они определяются его стоимостным выражением, а по транспортному налогу - физическими свойствами, обусловливающими соответствующий уровень воздействия на состояние дорог общего пользования129.
Факт государственной регистрации прав является основанием для перевода покупателем объекта недвижимого имущества в состав основных средств. Однако в отношении случаев начала эксплуатации законченного строительного объекта до его государственной регистрации, необходимо учитывать следующее. Если первоначальная стоимость объекта уже сформирована на дату передачи документов на государственную регистрацию прав собственности, объект передан по акту приема-передачи в эксплуатацию и организацией на объекте фактически ведется хозяйственная деятельность, то такой объект недвижимого имущества обладает всеми признаками основного средства.
Если приобретенное здание, право собственности на которое зарегистрировано, не эксплуатируется, поскольку требует капитальных вложений, то такой объект недвижимости не подлежит налогообложению до перевода его в состав основных средств.
Если объект недвижимости приобретается в качестве товара, то он не учитывается в составе основных средств, следовательно, он не облагается налогом на имущество организаций.
Многолетние насаждения, не достигшие эксплуатационного возраста, учитываются в качестве вложений во внеоборотные активы, следовательно, они не являются объектом налогообложения.
Налоговая база по налогу на имущество определяется на основании данных об остаточной стоимости основных средств, сформированной по правилам бухгалтерского учета. При этом берется остаточная стоимость объекта, исчисленная с учетом срока полезного использования, самостоятельно установленного организацией.
Способы начисления амортизации на основные средства устанавливаются организацией в учетной политике организации при их поступлении. Если по объекту амортизация не начисляется, то его остаточная стоимость определяется как разница между первоначальной стоимостью и величиной износа, исчисляемой по установленным нормам амортизационных отчислений.
Среднегодовая стоимость имущества (с 1 января 2008 г.)130, признаваемого объектом налогообложения, за налоговый период определяется как частное от деления суммы, полученной в результате сложения величин остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца налогового периода и последнее число налогового периода, на число месяцев в налоговом периоде, увеличенное на единицу.
Налоговый период по налогу на имущество организаций - календарный год, то есть период с 1 января по 31 декабря календарного года включительно.
Налоговые ставки устанавливаются законами субъектов РФ. Они не могут превышать максимальный размер, установленный статьей 380 НК РФ - 2,2 %.
Допускается установление дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий налогоплательщиков (например, по отраслевому признаку).
Сумма налога за налоговый период исчисляется исходя из налоговой базы, определенной за указанный налоговый период, и ставки налога, установленной на соответствующей территории законом субъекта РФ.
В течение года организация вносит в бюджет авансы, исчисленные от величины одной четвертой средней стоимости имущества за отчетный период и ставки налога, без их увязки с начислениями прошлого отчетного периода.
В главе 30 НК РФ установлена норма, которая делегировала законодательным (представительным) органам субъекта РФ право не определять отчетные периоды при установлении налога. В связи с этим, если законом субъекта РФ о налоге на имущество организаций не предусмотрены отчетные периоды, то налоговый расчет по авансовым платежам в течение налогового периода в налоговый орган организация не представляет и в бюджет налог не уплачивает.
Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет, исчисляется отдельно в отношении имущества:
- подлежащего налогообложению по местонахождению организации;
- подлежащего налогообложению по местонахождению обособленного подразделения организации, имеющего отдельный баланс.
Основные средства организации могут быть освобождены от налогообложения только на основании использования предоставленной статьей 381 главы 30 НК РФ льготы, а также в случае использования организациями специальных налоговых режимов, в рамках которых установлены особенности исчисления и уплаты налога на имущество организаций.
Льготы могут быть федеральными (ст. 381 НК РФ) и региональными (законы субъектов РФ).
Существует разделение льгот по видам:
- полное освобождение налогоплательщика от уплаты налога (например коллегий адвокатов);
- освобождение организаций при условии соблюдения определенных НК РФ условий (например, общероссийские организации инвалидов)
Освобождаются от налогообложения:
1) памятники истории и культуры федерального значения (п. 5 СТ. 381 НК РФ);
2) организации в отношении железнодорожных путей общего пользования, федеральных автомобильных дорог общего пользования, магистральных трубопроводов, линий энергопередачи, а также сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов.
3) имущество организации - резидента особой экономической зоны (ОЭ3), находящегося на территории особой экономической зоны и используемого в рамках соглашения о создании особой экономической зоны. По истечении 5 лет указанное имущество подлежит налогообложению исходя из его остаточной стоимости;
4) организации в отношении судов, зарегистрированных в Российском международном реестре судов;
5) религиозные организации в отношении имущества, используемого ими для осуществления религиозной деятельности.
Законодательные (представительные) органы власти субъектов РФ вправе предусмотреть любые дополнительные налоговые льготы для отдельных категорий налогоплательщиков. Причем льготы, установленные статьей 381 НК РФ, применяются вне зависимости от их упоминания в законах субъектов РФ.
Приведенные выше сведения о налоге на имущество организаций кратко обобщены в таблице 13.1.
Таблица 13.1
Общие сведения о налоге на имущество организаций
|