- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе 5
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города 15
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления 41
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость 217
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы 279
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города 292
- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе
- •Глава 1. Государственный сектор и развитие экономики. Исторический опыт управления государственным имуществом в России.
- •Государственный сектор и развитие экономики1
- •Концепция рациональных границ размера государственного сектора
- •1.2. Исторический опыт управления государственным имуществом в России
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города
- •2.1. Концепция управления государственным и муниципальным имуществом
- •Объекты государственного недвижимого имущества
- •Имущество, предназначенное для выполнения общегосударственных задач
- •Имущество, обеспечивающее развитие экономического потенциала страны
- •Имущество, предназначенное для социальной защиты населения
- •2.2. Понятие системы управления государственной недвижимостью города. Функции управления
- •2.3. Субъекты и объекты в системе управления государственной недвижимостью города Субъекты управления государственной недвижимостью города
- •Объекты управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления
- •3.1. Принципы управления государственным недвижимым имуществом города
- •1. Целеполагания
- •2. Системности
- •3. Эффективности
- •4. Профессионализма
- •5. Объектного управления
- •6. Платности (возмездности)
- •7. Принцип сбалансированности прав и ответственности
- •8. Публичности (открытости информации)
- •3.2. Методы управления государственной недвижимостью города.Особые экономические зоны
- •3.3. Концессия как способ управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу I Система управления государственной и муниципальной недвижимостью
- •Концессионные соглашения
- •Раздел II Управление различными видами государственного и муниципального недвижимого имущества Глава 4. Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Глава 5. Особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий и учреждений
- •5.1. Назначение и особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий (гуп)
- •5.2. Особенности управления имуществом государственных учреждений
- •Глава 6. Управление объектами нежилого фонда города
- •6.1. Аренда: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.2. Аренда объектов нежилого фонда города (на примере Санкт-Петербурга)
- •6.3. Доверительное управление: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.4. Доверительное управление государственной недвижимостью Санкт-Петербурга
- •Глава 7. Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Методика определения арендной платы за жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга65
- •Глава 8. Управление земельными ресурсами города
- •8.1. Основы регулирования земельных отношений в Российской Федерации
- •8.2. Способы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •8.2.1. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
- •Цена продажи земельных участков до 1 января 2012 года
- •Льготы при предоставлении земельных участков в собственность
- •Особенности предоставления земельных участков в общую долевую собственность
- •8.2.2. Предоставление незастроенных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для строительства Порядок предоставления земельных участков для строительства75.
- •Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта
- •Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта
- •Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения (ко) в целях жилищного строительства
- •Особые права и обязанности арендатора участка, предоставленного для ко77:
- •Выбор земельных участков для строительства
- •Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
- •8.2.3. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством
- •8.3. Особенности предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции
- •Анализ результатов земельных торгов в Санкт-Петербурге
- •8.4. Аренда земельных участков города (на примере Санкт-Петербурга)
- •Формы договорных отношений при предоставлении земельных участков в аренду для строительства и реконструкции объектов недвижимости города.
- •Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга96
- •Базовые ставки арендной платы
- •Коды и коэффициенты функционального использования территории
- •Повышающие корректирующие коэффициенты
- •Понижающие корректирующие коэффициенты
- •Перечень основных магистралей и локальных центров, влияющих на коммерческую привлекательность земель в Санкт-Петербурге (фрагмент)
- •Особенности определения арендной платы за земельные участки, на которых осуществляется строительство жилых и нежилых объектов
- •Определение арендной платы за земельные участки, предоставляемые в аренду для размещения рынков и торговых зон
- •Особенности определения арендной платы для функции "отдых"
- •Иные особые случаи определения арендной платы
- •Особые (льготные) виды деятельности арендаторов
- •Условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки
- •Порядок определения платы, взимаемой за передачу арендатором земельного участка, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, своих прав и обязанностей по договору аренды
- •Глава 9. Особенности управления объектами-памятниками истории и культуры
- •Информационные ресурсы по разделу II Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Государственные унитарные предприятия (гуп)
- •Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Земельно-имущественные отношения в Российской Федерации
- •Нормативные документы по аренде земельных участков, действующие в Санкт-Петербурге:
- •Управление объектами-памятниками истории и культуры
- •10.1. Понятие, цели и этапы приватизации
- •10.2. Способы приватизации, особенности приватизации отдельных видов государственного и муниципального имущества
- •Приватизация объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга
- •Глава 11. Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в рф
- •11.1. Государственное регулирование в области подготовки территории для строительства. Генеральный план
- •Содержание генерального плана поселения и генерального плана городского округа
- •11.2. Градостроительное зонирование: пзз, Градостроительный регламент
- •Правила землепользования и застройки
- •Градостроительный регламент
- •11.3. Планировка территории
- •Публичные слушания
- •11.4. Особенности регулировании градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге
- •11.5. Государственное регулирование в сфере архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов116
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость
- •12.1. Технический учет недвижимости
- •Технический план
- •Графическая часть
- •Текстовая часть
- •12.2. Цели, органы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Блок-схемы последовательности действий при исполнении государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним120
- •Блок-схема общей структуры последовательности действий при государственной регистрации прав
- •Блок-схема последовательности действий при приеме документов
- •Блок-схема последовательности действий при проведении правовой экспертизы документов
- •Блок-схема последовательности действий при выдаче информации из егрп и (или) изготовлении копий правоустанавливающих документов
- •12.4. Регистрационные системы, используемые за рубежом
- •Анализ зарубежного законодательства в сфере формирования недвижимого имущества
- •12.5. Кадастровая стоимость земель в Санкт-Петербурге
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы
- •13.1. Налогообложение имущества организаций
- •13.2. Особенности налогообложения имущества физических лиц в Российской Федерации
- •13.3. Налогообложение земли в Российской Федерации
- •Земельный налог в Санкт-Петербурге
- •13.4. Единый налог на недвижимость
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу III Приватизация государственного и муниципального имущества
- •Приватизация государственного и муниципального имущества в Санкт-Петербурге
- •Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Законодательство в инвестиционной сфере Санкт-Петербурга
- •Технический учет недвижимости
- •Регистрация недвижимости в Российской Федерации
- •Кадастровый учет недвижимости в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Налогообложение земли в Санкт-Петербурге
- •Единый налог на недвижимость
- •Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •34 Федеральный закон рф от 30 июня 2008 года № 108-фз «о внесении изменений в Федеральный закон "о концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
6.4. Доверительное управление государственной недвижимостью Санкт-Петербурга
На 01.01.2008 год в Санкт-Петербурге действуют 13 договоров доверительного управления объектами нежилого фонда города, в соответствии с которыми частным компаниям переданы в управление здания и помещения площадью 91,2 тыс. кв.м.
Общая сумма поступлений в бюджет Санкт-Петербурга за весь период действия (с 1996 года по 2007 год) по всем договорам ДУ, составляет 304,5 млн. руб., в т.ч. за 2007 год от ДУ в бюджет Санкт-Петербурга перечислено 122,7 млн.руб52.
В соответствии с действующим в Санкт-Петербурге законом «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга»53 и для целей этого закона под объектами коммерческой недвижимости понимаются здания (строения, сооружения, встроенные нежилые помещения), передаваемые в доверительное управление в целях наполнения доходной части и(или) сокращения расходной части бюджета Санкт-Петербурга, в том числе путем поддержания указанных объектов недвижимости в надлежащем состоянии, их сохранения и улучшения.
Перечень целей передачи имущества в ДУ достаточно широк:
- наполнение доходной части и (или) сокращения расходной части бюджета Санкт-Петербурга, в том числе повышение эффективности использования имущества и поддержание имущества в надлежащем состоянии;
- сохранение и приумножение имущества;
- поддержание и развитие инженерной инфраструктуры Санкт-Петербурга;
- привлечение дополнительных внебюджетных инвестиционных ресурсов в экономику Санкт-Петербурга;
- реализация мероприятий по охране окружающей среды и здоровья населения в Санкт-Петербурге;
- снижение издержек в деятельности по управлению имуществом;
- увеличение размера минимального валового дохода от использования имущества;
- существенное улучшение социально-экономических и культурных условий жизни жителей Санкт-Петербурга;
- стимулирование хозяйственной деятельности в определенной области городского хозяйства.
Однако если договором доверительного управления имуществом не предусмотрено иное, то целью ДУ имуществом признается наполнение доходной части и(или) сокращение расходной части бюджета Санкт-Петербурга.
ДУ имуществом осуществляется в интересах Санкт-Петербурга, являющегося выгодоприобретателем по договорам ДУ имуществом.
При проведении конкурса на передачу объектов в ДУ устанавливается единственный критерий определения победителя конкурса. Указанный критерий должен:
- соответствовать целям ДУ, сформулированным в опубликованном перечне объектов;
- позволять осуществление объективной оценки;
- совпадать с критерием оценки деятельности доверительного управляющего.
Обязательными условиями конкурса являются:
- обеспечение исполнения обязательств доверительного управляющего по договору;
- размер минимального ежегодного валового дохода от использования объекта коммерческой недвижимости и пределы компенсации КУГИ документально подтвержденных текущих расходов доверительного управляющего;
- работа претендента на рынке в сфере недвижимости не менее двух лет;
- осуществление претендентом управления или эксплуатации не менее чем двух объектов недвижимости общей площадью не менее 5000 кв. м.;
- отсутствие у претендента задолженности по арендной плате, налоговым и иным обязательным платежам перед бюджетом Санкт-Петербурга и бюджетом РФ.
В проекте закона Санкт-Петербурга о бюджете города на очередной финансовый год предусматривается отдельная статья по доходам от передачи имущества в ДУ.
Имущество может передаваться в ДУ по результатам конкурса либо целевым назначением. Напомним, что в соответствии с Федеральным законом РФ от 30 июня 2008 года № 108-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации», заключение договоров аренды, договоров безвозмездного пользования, договоров доверительного управления имуществом в отношении государственного или муниципального имущества, может быть осуществлено только по результатам проведения конкурсов или аукционов.
Однако в настоящее время действует редакция закона «О доверительном управлении имуществом Санкт-Петербурга», которая предусматривает передачу имущества в ДУ целевым назначением исключительно в следующих случаях:
- если необходимость передачи имущества в ДУ следует из соглашений, заключенных исполнительными органами государственной власти Санкт-Петербурга с федеральными исполнительными органами государственной власти, исполнительными органами государственной власти иных субъектов РФ, соглашений об осуществлении международных и внешнеэкономических связей, а также из международных договоров РФ;
- если претендентом является открытое акционерное общество, в котором Санкт-Петербургу принадлежит 100 % акций и целью деятельности которого, в том числе, является доверительное управление имуществом;
- если претендентом является организация, которая является добросовестным управляющим согласно ранее заключенному договору на этот объект, в случае истечения срока данного договора;
- если передача имущества в ДУ осуществляется в целях:
существенного улучшения социально-экономических и культурных условий жизни жителей Санкт-Петербурга;
стимулирования хозяйственной деятельности в определенной области городского хозяйства;
если претендентом на получение в доверительное управление помещений, расположенных в многоквартирном доме, является коммерческая организация, уполномоченная собственниками помещений в указанном доме на осуществление функций по управлению таким многоквартирным домом.
При наличии единственного претендента имущество может передаваться в ДУ этому претенденту, если предложенные им условия соответствуют условиям конкурса.
При передаче объектов коммерческой недвижимости в ДУ в обязательном порядке определяются:
1. Цели ДУ;
2. Критерии оценки деятельности доверительного управляющего;
3. Обязанность доверительного управляющего периодически, но не реже одного раза в год, отчитываться о своей деятельности и ее результатах;
4. Ответственность доверительного управляющего за ненадлежащее исполнение своих обязательств;
5. Ограничения отдельных действий КУГИ и доверительного управляющего в отношении имущества, переданного в ДУ;
6. Размер и форма вознаграждения доверительному управляющему (в случаях, если выплата вознаграждения предусмотрена договором).
Вознаграждение доверительного управляющего (W) определяется в денежной форме в рублях по формуле:
W = V - Dfact - R,
где: V - валовая выручка от управления объектом;
Dfact - величина дохода бюджета, установленного по итогам конкурса на право заключения договора ДУ объектом (рассчитывается в рублях по курсу условной единицы, установленной на дату выплаты вознаграждения);
R - затраты доверительного управляющего на выполнение своих обязательств по договору ДУ.
В случае если передача объекта в ДУ осуществляется не в целях наполнение доходной части бюджета Санкт-Петербурга, размер вознаграждения доверительного управляющего определяется в денежной форме в рублях по формуле:
W = V – R.
Валовая выручка от управления объектом - выручка доверительного управляющего по договорам о предоставлении объекта (частей объекта) в пользование, а также выручка по договорам о предоставлении коммунальных и иных услуг в связи с предоставлением объекта (частей объекта) в пользование.
Обязательства доверительного управляющего по содержанию и ремонту объекта определяются на основании отчета о техническом состоянии объекта.
7. Обязательства доверительного управляющего по обеспечению установленного договором размера гарантированного дохода бюджета Санкт-Петербурга от передачи объекта в ДУ за весь срок доверительного управления54.
Начальная величина дохода бюджета определяется в условных единицах, устанавливаемых законом Санкт-Петербурга о бюджете на очередной финансовый год для расчета арендной платы за нежилые помещения, арендодателем которых является Санкт-Петербург, по формуле:
D=X ·4 ·Т,
где: D - начальная величина дохода бюджета;
Х - размер квартальной арендной платы за объект, определяемой методом массовой оценки55.
Т - срок передачи объекта в ДУ в годах.
В случае если часть объекта передана в аренду, размер квартальной арендной платы за объект (Х) определяется по формуле:
Х = Х1 + Х2,
где: Х1 - размер квартальной арендной платы за часть объекта, переданную в аренду, поступающей в бюджет Санкт-Петербурга на момент включения объекта в Перечень;
Х2 - размер квартальной арендной платы за часть объекта, не переданную в аренду, определяемой методом массовой оценки.
8. Пределы возмещения КУГИ необходимых расходов, произведенных доверительным управляющим при ДУ объектом, за счет доходов от использования этого объекта.
Объекты коммерческой недвижимости, подлежащие передаче в ДУ, включаются в перечень, который формируется и обновляется КУГИ.
По окончании срока договора ДУ договор с добросовестным управляющим заключается на тот же срок, на который был заключен предыдущий договор, без проведения конкурса.
Доверительный управляющий может поручить другому лицу совершать от своего имени действия, необходимые для управления имуществом, если он уполномочен на это договором, либо получил на это согласие учредителя управления в письменной форме, либо вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления и не имеет при этом возможности получить указания учредителя управления в разумный срок56.
Доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного, как за свои собственные.
Доверительный управляющий обязан своевременно производить ремонтные, консервационные и реставрационные работы в отношении имущества за счет доли дохода, предусмотренной на эти цели. Не производить ремонтных работ капитального характера, перепланировок и переоборудования помещений без письменного согласия учредителя управления, а также, в случае необходимости, КГИОП и (или) без согласования в установленном порядке проектно-сметной документации.
Доверительный управляющий обязан передать после прекращения действия договора имущество учредителю со всеми неотделимыми улучшениями. Стоимость произведенных доверительным управляющим неотделимых улучшений не возмещается. Права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по ДУ, включаются в состав имущества.
Ставки арендной платы по договорам, заключенным доверительным управляющим, не должны быть ниже ставок, определенных в соответствии с методикой определения уровня арендной платы за объекты нежилого фонда, арендодателем которых является Санкт-Петербург. При определении ставки арендной платы оплата услуг по техническому обслуживанию и энергоснабжению арендуемых помещений в состав арендной платы не включается.
Доверительный управляющий не вправе взимать арендную плату, авансированную за период более года без согласования с учредителем управления.
В случае ненадлежащего выполнения условий, предусмотренных договором, доверительный управляющий несет ответственность в соответствии с договором и законодательством.