- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе 5
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города 15
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления 41
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость 217
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы 279
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города 292
- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе
- •Глава 1. Государственный сектор и развитие экономики. Исторический опыт управления государственным имуществом в России.
- •Государственный сектор и развитие экономики1
- •Концепция рациональных границ размера государственного сектора
- •1.2. Исторический опыт управления государственным имуществом в России
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города
- •2.1. Концепция управления государственным и муниципальным имуществом
- •Объекты государственного недвижимого имущества
- •Имущество, предназначенное для выполнения общегосударственных задач
- •Имущество, обеспечивающее развитие экономического потенциала страны
- •Имущество, предназначенное для социальной защиты населения
- •2.2. Понятие системы управления государственной недвижимостью города. Функции управления
- •2.3. Субъекты и объекты в системе управления государственной недвижимостью города Субъекты управления государственной недвижимостью города
- •Объекты управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления
- •3.1. Принципы управления государственным недвижимым имуществом города
- •1. Целеполагания
- •2. Системности
- •3. Эффективности
- •4. Профессионализма
- •5. Объектного управления
- •6. Платности (возмездности)
- •7. Принцип сбалансированности прав и ответственности
- •8. Публичности (открытости информации)
- •3.2. Методы управления государственной недвижимостью города.Особые экономические зоны
- •3.3. Концессия как способ управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу I Система управления государственной и муниципальной недвижимостью
- •Концессионные соглашения
- •Раздел II Управление различными видами государственного и муниципального недвижимого имущества Глава 4. Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Глава 5. Особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий и учреждений
- •5.1. Назначение и особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий (гуп)
- •5.2. Особенности управления имуществом государственных учреждений
- •Глава 6. Управление объектами нежилого фонда города
- •6.1. Аренда: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.2. Аренда объектов нежилого фонда города (на примере Санкт-Петербурга)
- •6.3. Доверительное управление: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.4. Доверительное управление государственной недвижимостью Санкт-Петербурга
- •Глава 7. Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Методика определения арендной платы за жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга65
- •Глава 8. Управление земельными ресурсами города
- •8.1. Основы регулирования земельных отношений в Российской Федерации
- •8.2. Способы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •8.2.1. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
- •Цена продажи земельных участков до 1 января 2012 года
- •Льготы при предоставлении земельных участков в собственность
- •Особенности предоставления земельных участков в общую долевую собственность
- •8.2.2. Предоставление незастроенных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для строительства Порядок предоставления земельных участков для строительства75.
- •Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта
- •Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта
- •Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения (ко) в целях жилищного строительства
- •Особые права и обязанности арендатора участка, предоставленного для ко77:
- •Выбор земельных участков для строительства
- •Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
- •8.2.3. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством
- •8.3. Особенности предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции
- •Анализ результатов земельных торгов в Санкт-Петербурге
- •8.4. Аренда земельных участков города (на примере Санкт-Петербурга)
- •Формы договорных отношений при предоставлении земельных участков в аренду для строительства и реконструкции объектов недвижимости города.
- •Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга96
- •Базовые ставки арендной платы
- •Коды и коэффициенты функционального использования территории
- •Повышающие корректирующие коэффициенты
- •Понижающие корректирующие коэффициенты
- •Перечень основных магистралей и локальных центров, влияющих на коммерческую привлекательность земель в Санкт-Петербурге (фрагмент)
- •Особенности определения арендной платы за земельные участки, на которых осуществляется строительство жилых и нежилых объектов
- •Определение арендной платы за земельные участки, предоставляемые в аренду для размещения рынков и торговых зон
- •Особенности определения арендной платы для функции "отдых"
- •Иные особые случаи определения арендной платы
- •Особые (льготные) виды деятельности арендаторов
- •Условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки
- •Порядок определения платы, взимаемой за передачу арендатором земельного участка, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, своих прав и обязанностей по договору аренды
- •Глава 9. Особенности управления объектами-памятниками истории и культуры
- •Информационные ресурсы по разделу II Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Государственные унитарные предприятия (гуп)
- •Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Земельно-имущественные отношения в Российской Федерации
- •Нормативные документы по аренде земельных участков, действующие в Санкт-Петербурге:
- •Управление объектами-памятниками истории и культуры
- •10.1. Понятие, цели и этапы приватизации
- •10.2. Способы приватизации, особенности приватизации отдельных видов государственного и муниципального имущества
- •Приватизация объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга
- •Глава 11. Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в рф
- •11.1. Государственное регулирование в области подготовки территории для строительства. Генеральный план
- •Содержание генерального плана поселения и генерального плана городского округа
- •11.2. Градостроительное зонирование: пзз, Градостроительный регламент
- •Правила землепользования и застройки
- •Градостроительный регламент
- •11.3. Планировка территории
- •Публичные слушания
- •11.4. Особенности регулировании градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге
- •11.5. Государственное регулирование в сфере архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов116
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость
- •12.1. Технический учет недвижимости
- •Технический план
- •Графическая часть
- •Текстовая часть
- •12.2. Цели, органы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Блок-схемы последовательности действий при исполнении государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним120
- •Блок-схема общей структуры последовательности действий при государственной регистрации прав
- •Блок-схема последовательности действий при приеме документов
- •Блок-схема последовательности действий при проведении правовой экспертизы документов
- •Блок-схема последовательности действий при выдаче информации из егрп и (или) изготовлении копий правоустанавливающих документов
- •12.4. Регистрационные системы, используемые за рубежом
- •Анализ зарубежного законодательства в сфере формирования недвижимого имущества
- •12.5. Кадастровая стоимость земель в Санкт-Петербурге
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы
- •13.1. Налогообложение имущества организаций
- •13.2. Особенности налогообложения имущества физических лиц в Российской Федерации
- •13.3. Налогообложение земли в Российской Федерации
- •Земельный налог в Санкт-Петербурге
- •13.4. Единый налог на недвижимость
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу III Приватизация государственного и муниципального имущества
- •Приватизация государственного и муниципального имущества в Санкт-Петербурге
- •Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Законодательство в инвестиционной сфере Санкт-Петербурга
- •Технический учет недвижимости
- •Регистрация недвижимости в Российской Федерации
- •Кадастровый учет недвижимости в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Налогообложение земли в Санкт-Петербурге
- •Единый налог на недвижимость
- •Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •34 Федеральный закон рф от 30 июня 2008 года № 108-фз «о внесении изменений в Федеральный закон "о концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
5.2. Особенности управления имуществом государственных учреждений
В соответствии со ст. 120 ГК РФ учреждением признается организация, созданная собственником для осуществления управленческих, социально-культурных или иных функций некоммерческого характера.
Учреждение отвечает по своим обязательствам находящимися в его распоряжении денежными средствами. При их недостаточности субсидиарную ответственность по его обязательствам несет собственник соответствующего имущества.
Понятие бюджетного учреждения, приведенное в ст. 161 Бюджетного Кодекса (БК) РФ, представляет собой организацию, созданную органами государственной власти Российской Федерации, органами субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления для осуществления управленческих, социально-культурных, научно-технических или иных функций некоммерческого характера, деятельность которой финансируется из соответствующего бюджета или бюджета государственного внебюджетного фонда на основе сметы доходов и расходов. Это организация, наделенная государственным или муниципальным имуществом на праве оперативного управления, не имеющая статуса федерального казенного предприятия.
Таким образом, понятие учреждения как организационно-правовой формы юридического лица, предусмотренной ГК РФ не совпадает с понятием бюджетного учреждения, предусмотренного БК РФ.
В ст. 296 ГК раскрывается содержание права оперативного управления имуществом, закрепленным за учреждениями, которое заключается в возможности владения, пользования и распоряжения этим имуществом в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества. При этом собственник вправе изъять излишнее, неиспользуемое либо используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению. Однако в действующих федеральных законах четко не установлены пределы, в рамках которых государственные и муниципальные учреждения могут осуществлять право оперативного управления имуществом. Нигде не проясняется понятие «соответствия заданиям собственника».
Сохранение в имущественном обороте предприятий и учреждений – «несобственников» свидетельствует о переходном характере экономики, сохраняющей определенные элементы прежней системы. К числу таких элементов относятся и права, предусмотренные главой 19 Гражданского кодекса «Право хозяйственного ведения, право оперативного управления».
Один из основных недостатков права оперативного управления состоит в возможностях злоупотребления органами управления такими организациями предоставленной им экономической свободой, используемой нередко не в интересах собственника и даже не в интересах такой организации, а с целью предоставления имущества собственника для частного сектора на убыточных для собственника условиях.
Особенностью правового положения государственного бюджетного учреждения как финансируемой собственником некоммерческой организации является возможность осуществления им приносящей доходы (предпринимательской) деятельности в соответствии с учредительными документами, то есть с закрепленным в них разрешением собственника. Полученные от ведения такой деятельности доходы и приобретенное за их счет имущество поступают в самостоятельное распоряжение учреждения и учитываются им на отдельном балансе (п. 2 ст. 298 ГК).
Данное положение закона основано на возможности неполного финансирования собственником всех необходимых потребностей созданного им учреждения и вызванной этим необходимости ограниченного участия учреждений в имущественном обороте. В связи с реализацией указанной возможности учреждение получает два вида имущества, закрепленных за ним на разном правовом режиме и даже по-разному оформленных. Одна часть имущества учреждения, полученная им от собственника по смете, находится у него на праве оперативного управления (без права распоряжения). Другое имущество, "заработанное" самим учреждением и учитываемое на отдельном балансе, находится в самостоятельном его распоряжении.
Переход права собственности к другому лицу предусмотрен и для учреждения (п.2 ст.300 ГК). Однако в данном случае, в отличие от государственного или муниципального предприятия, понятие имущественного комплекса к учреждению не применяется, что может привести при приватизации имущества государственных учреждений к его недооценке в части имущества, учитываемого на отдельном балансе и находящегося в самостоятельном распоряжении государственного учреждения.
В соответствии с Федеральным законом от 3 ноября 2006 г. N 174-ФЗ "Об автономных учреждениях" государственные учреждения могут быть преобразованы в государственные автономные учреждения (рис. 5.1.).
Рис. 5.1. Виды и особенности учреждений
Государственное (муниципальное) автономное учреждение - некоммерческая организация, созданная Российской Федерацией, субъектом РФ или муниципальным образованием для выполнения работ, оказания услуг в целях осуществления полномочий органов государственной власти, полномочий органов местного самоуправления в сферах науки, образования, здравоохранения, культуры, социальной защиты, занятости населения, физической культуры и спорта.
Собственник имущества автономного учреждения не несет ответственность по обязательствам автономного учреждения.
Доходы автономного учреждения поступают в его самостоятельное распоряжение и используются им для достижения целей, ради которых оно создано.
Основным видом деятельности автономного учреждения является бесплатное либо частично платное для потребителя оказание услуг по заданию учредителя. Финансирование указанной деятельности осуществляется из соответствующего бюджета в форме субвенций, субсидий, государственных внебюджетных фондов и иных источников.
Субвенция, в соответствии с Бюджетным кодексом РФ, — это бюджетные средства, предоставляемые бюджету другого уровня бюджетной системы Российской Федерации или юридическому лицу на безвозмездной и безвозвратной основах на осуществление определенных целевых расходов
Субве́нция (от лат. subvenire — приходить на помощь) — вид денежного пособия местным органам власти со стороны государства, выделяемого на определенный срок на конкретные цели; в отличие от дотации подлежат возврату в случае нецелевого использования или использования не в установленные сроки.
Субсидия, в соответствии с Бюджетным кодексом РФ, — это бюджетные средства, предоставляемые бюджету другого уровня бюджетной системы Российской Федерации, физическому или юридическому лицу на условиях долевого финансирования целевых расходов.
Субсидия (от лат. subsidium — помощь, поддержка) — пособие в денежной или натуральной форме, предоставляемое за счёт государственного или местного бюджета, а также специальных фондов юридическим и физическим лицам, местным органам власти, другим государствам.
Совокупность субсидий из бюджета города бюджетам муниципальных образований образует фонд софинансирования
Дотация (от лат. dotatio - дар, пожертвование) - межбюджетные трансферты, предоставляемые на безвозмездной и безвозвратной основе без установления направлений и (или) условий их использования. (Бюджетный кодекс Российской Федерации: От 31.07.1998 № 145-ФЗ.-В ред. от 08.11.2007.-Ст. 6)
1. Денежные средства, выделяемые из государственного и местных бюджетов для оказания финансовой поддержки убыточным предприятиям, у которых денежная выручка от продажи производимого продукта меньше издержек на производство и продажу данного продукта, нижестоящим бюджетам для покрытия разрыва между их доходами и расходами43.
2. Дополнительные выплаты работнику, оговоренные трудовым договором или законодательным актом, например дотация на питание, на проезд к месту работы, выплаты на несовершеннолетних детей44.
3. Дотация компенсирует повышенные издержки, покрывает убытки. Предоставление дотаций предприятиям позволяет, с одной стороны, предотвратить их банкротство, с другой - не допускать превышения розничных цен на отдельные потребительские товары и услуги, так как часть цены на эти товары оплачивается из бюджетных средств за счет дотации.
Если бы не было дотаций, производители переложили бы соответствующую им долю оплаты своих расходов на покупателей, что привело бы к росту цен. Однако дотации ложатся тяжелым грузом на государственный бюджет, порождают его дефицитность, вследствие чего приходится осуществлять дополнительную денежную эмиссию, приводящую к инфляции. Дотации широко распространены в странах, где преобладает государственно-административное управление экономикой, и в гораздо меньшей степени свойственны экономике рыночного типа, в которой требования самофинансирования и самоокупаемости являются довольно жесткими45.
Автономное учреждение наделено правом оказывать платные услуги в рамках своей основной деятельности сверх объемов заданий учредителя.
Преобразование существующих государственных (муниципальных) учреждений в автономные осуществляется только с согласия учреждения. При создании автономного учреждения путем изменения типа существующего государственного (муниципального) учреждения не допускается изъятие или уменьшение имущества (в том числе денежных средств), закрепленного за государственным (муниципальным) учреждением.
Создание автономного учреждения путем изменения типа существующего государственного или муниципального учреждения не является его реорганизацией.
Изменение типа существующих государственных и муниципальных учреждений здравоохранения не допускается.
В целях осуществления общественного контроля за деятельностью автономного учреждения создается наблюдательный совет автономного учреждения, куда входят представители учредителя, иных государственных (муниципальных) органов власти, общественности, трудового коллектива. Одной из функций наблюдательного совета является одобрение крупных сделок с имуществом автономного учреждения.