- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе 5
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города 15
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления 41
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость 217
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы 279
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города 292
- •Раздел I Система управления государственным недвижимым имуществом в крупном городе
- •Глава 1. Государственный сектор и развитие экономики. Исторический опыт управления государственным имуществом в России.
- •Государственный сектор и развитие экономики1
- •Концепция рациональных границ размера государственного сектора
- •1.2. Исторический опыт управления государственным имуществом в России
- •Глава 2. Концепция и система управления государственной недвижимостью города
- •2.1. Концепция управления государственным и муниципальным имуществом
- •Объекты государственного недвижимого имущества
- •Имущество, предназначенное для выполнения общегосударственных задач
- •Имущество, обеспечивающее развитие экономического потенциала страны
- •Имущество, предназначенное для социальной защиты населения
- •2.2. Понятие системы управления государственной недвижимостью города. Функции управления
- •2.3. Субъекты и объекты в системе управления государственной недвижимостью города Субъекты управления государственной недвижимостью города
- •Объекты управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Глава 3. Принципы и методы управления государственным недвижимым имуществом города. Эффективность управления
- •3.1. Принципы управления государственным недвижимым имуществом города
- •1. Целеполагания
- •2. Системности
- •3. Эффективности
- •4. Профессионализма
- •5. Объектного управления
- •6. Платности (возмездности)
- •7. Принцип сбалансированности прав и ответственности
- •8. Публичности (открытости информации)
- •3.2. Методы управления государственной недвижимостью города.Особые экономические зоны
- •3.3. Концессия как способ управления государственной и муниципальной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу I Система управления государственной и муниципальной недвижимостью
- •Концессионные соглашения
- •Раздел II Управление различными видами государственного и муниципального недвижимого имущества Глава 4. Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Глава 5. Особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий и учреждений
- •5.1. Назначение и особенности управления недвижимым имуществом государственных унитарных предприятий (гуп)
- •5.2. Особенности управления имуществом государственных учреждений
- •Глава 6. Управление объектами нежилого фонда города
- •6.1. Аренда: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.2. Аренда объектов нежилого фонда города (на примере Санкт-Петербурга)
- •6.3. Доверительное управление: экономическое содержание и правовое регулирование
- •6.4. Доверительное управление государственной недвижимостью Санкт-Петербурга
- •Глава 7. Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Методика определения арендной платы за жилые помещения жилищного фонда коммерческого использования Санкт-Петербурга65
- •Глава 8. Управление земельными ресурсами города
- •8.1. Основы регулирования земельных отношений в Российской Федерации
- •8.2. Способы приобретения земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •8.2.1. Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения
- •Цена продажи земельных участков до 1 января 2012 года
- •Льготы при предоставлении земельных участков в собственность
- •Особенности предоставления земельных участков в общую долевую собственность
- •8.2.2. Предоставление незастроенных земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для строительства Порядок предоставления земельных участков для строительства75.
- •Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта
- •Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения объекта
- •Особенности предоставления земельных участков для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
- •Особенности предоставления земельных участков для их комплексного освоения (ко) в целях жилищного строительства
- •Особые права и обязанности арендатора участка, предоставленного для ко77:
- •Выбор земельных участков для строительства
- •Принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства
- •8.2.3. Предоставление земельных участков для целей, не связанных со строительством
- •8.3. Особенности предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции
- •Анализ результатов земельных торгов в Санкт-Петербурге
- •8.4. Аренда земельных участков города (на примере Санкт-Петербурга)
- •Формы договорных отношений при предоставлении земельных участков в аренду для строительства и реконструкции объектов недвижимости города.
- •Методика определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Санкт-Петербурга96
- •Базовые ставки арендной платы
- •Коды и коэффициенты функционального использования территории
- •Повышающие корректирующие коэффициенты
- •Понижающие корректирующие коэффициенты
- •Перечень основных магистралей и локальных центров, влияющих на коммерческую привлекательность земель в Санкт-Петербурге (фрагмент)
- •Особенности определения арендной платы за земельные участки, на которых осуществляется строительство жилых и нежилых объектов
- •Определение арендной платы за земельные участки, предоставляемые в аренду для размещения рынков и торговых зон
- •Особенности определения арендной платы для функции "отдых"
- •Иные особые случаи определения арендной платы
- •Особые (льготные) виды деятельности арендаторов
- •Условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки
- •Порядок определения платы, взимаемой за передачу арендатором земельного участка, находящегося в государственной собственности Санкт-Петербурга, своих прав и обязанностей по договору аренды
- •Глава 9. Особенности управления объектами-памятниками истории и культуры
- •Информационные ресурсы по разделу II Муниципальное имущество как экономическая основа местного самоуправления
- •Государственные унитарные предприятия (гуп)
- •Основы управления муниципальным жилищным фондом города
- •Земельно-имущественные отношения в Российской Федерации
- •Нормативные документы по аренде земельных участков, действующие в Санкт-Петербурге:
- •Управление объектами-памятниками истории и культуры
- •10.1. Понятие, цели и этапы приватизации
- •10.2. Способы приватизации, особенности приватизации отдельных видов государственного и муниципального имущества
- •Приватизация объектов нежилого фонда Санкт-Петербурга
- •Глава 11. Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в рф
- •11.1. Государственное регулирование в области подготовки территории для строительства. Генеральный план
- •Содержание генерального плана поселения и генерального плана городского округа
- •11.2. Градостроительное зонирование: пзз, Градостроительный регламент
- •Правила землепользования и застройки
- •Градостроительный регламент
- •11.3. Планировка территории
- •Публичные слушания
- •11.4. Особенности регулировании градостроительной деятельности в Санкт-Петербурге
- •11.5. Государственное регулирование в сфере архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов116
- •Глава 12. Учет и регистрация прав на недвижимость
- •12.1. Технический учет недвижимости
- •Технический план
- •Графическая часть
- •Текстовая часть
- •12.2. Цели, органы и порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним
- •Блок-схемы последовательности действий при исполнении государственной функции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним120
- •Блок-схема общей структуры последовательности действий при государственной регистрации прав
- •Блок-схема последовательности действий при приеме документов
- •Блок-схема последовательности действий при проведении правовой экспертизы документов
- •Блок-схема последовательности действий при выдаче информации из егрп и (или) изготовлении копий правоустанавливающих документов
- •12.4. Регистрационные системы, используемые за рубежом
- •Анализ зарубежного законодательства в сфере формирования недвижимого имущества
- •12.5. Кадастровая стоимость земель в Санкт-Петербурге
- •Глава 13. Основы государственного налогового регулирования имущественной сферы
- •13.1. Налогообложение имущества организаций
- •13.2. Особенности налогообложения имущества физических лиц в Российской Федерации
- •13.3. Налогообложение земли в Российской Федерации
- •Земельный налог в Санкт-Петербурге
- •13.4. Единый налог на недвижимость
- •Глава 14. Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •Информационные ресурсы по разделу III Приватизация государственного и муниципального имущества
- •Приватизация государственного и муниципального имущества в Санкт-Петербурге
- •Основы государственного регулирования градостроительной деятельности в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Законодательство в инвестиционной сфере Санкт-Петербурга
- •Технический учет недвижимости
- •Регистрация недвижимости в Российской Федерации
- •Кадастровый учет недвижимости в Российской Федерации и Санкт-Петербурге
- •Налогообложение земли в Санкт-Петербурге
- •Единый налог на недвижимость
- •Эффективность управления государственной недвижимостью города
- •34 Федеральный закон рф от 30 июня 2008 года № 108-фз «о внесении изменений в Федеральный закон "о концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации».
Анализ результатов земельных торгов в Санкт-Петербурге
Анализ результатов торгов проведен на основе отчетных данных ОАО «Фонд имущества Санкт-Петербурга». В таблице 8.7 представлены сведения о числе состоявшихся за период с 2004по 2010 г. земельных торгов
Таблица 8.7
Число состоявшихся земельных аукционов за период с 2004 по 2010 гг.
Год |
Предмет торгов |
|||
право аренды участка на инвестиционных условиях |
право аренды участка для разработки документации по планировке территории и подготовке проектной документации |
право аренды для КОТ в целях жилищного строительства |
участок под ИЖС |
|
2004 |
11 |
24 |
- |
- |
2005 |
14 |
19 |
- |
- |
2006 |
52 |
10 |
1 |
- |
2007 |
6 |
9 |
5 |
7 |
2008 |
16 |
9 |
1 |
24 |
2009 |
12 |
12 |
2 |
50 |
2010 |
23 |
27 |
2 |
81 |
Итого: |
134 |
110 |
11 |
162 |
Результаты аукционов по продаже участков по «короткому пакету»
Структура предоставленных участков по функциональному назначению представлена на рисунке 8.5.
Рисунок 8.5 Структура проданных на торгах по «короткому пакету» участков по функциональному назначению за период 2004-2010 гг.
Участки под жилищное строительство чаще всего выделялись в Невском районе – всего 22 участка, а реже всего – в Калининском и Курортном - 1 и 3сотвественно.
Начальная цена права аренды всегда увеличивалась к концу торгов. Динамика коэффициента превышения цены представлена на рисунке 8.6. На этом же рисунке представлено динамика среднего количества участников аукциона по годам.
Рис.8.6 Динамика коэффициента превышения цены и среднего количества участников торгов по «короткому пакету» за период с 2004 по 2010 гг.
Распределение проданных участков по площадям представлено на рисунке 8.7.
Результаты аукционов по продаже участков на инвестиционных условиях
За период с 2004 по 2010 гг. в Санкт-Петербурге на торгах по «полному пакету» было продано 134 участка. Анализ числа проводимых в год аукционов, а также среднего превышения конечной цены над начальной и среднего количества участников в аукционе по годам приведен на рис. 8.8.
Рис. 8.7 Распределение проданных на торгах по «короткому» пакету» участков по площадям за период с 2004 по 2010 гг.
Рис. 8.8 Динамика коэффициента превышения цены и среднего числа участников аукциона по полному пакету за 2004-2010 гг.
Распределение проданных участков по функциональному назначению представлено на рисунке 8.9.
Рис. 8.9. Структура проданных на торгах по «полному пакету» участков по их функциональному назначению за 2004 -2010 гг.
Площадь проданных участков находится в диапазоне от 673 м2 до 51 650 м2. Количество проданных участков разной площади представлено на рисунке 8.10
Рис. 8.10 Распределение проданных земельных участков на торгах по «полному пакету» за период 2004-2010 гг.
Наиболее часто выставлялись участки от 1000 м2 до 5000 м2 – было продано 55 таких участков, что составляет 41 % от общего количества реализованных объектов.
Результаты аукционов по продаже участков для комплексного освоения территории (КОТ) в целях жилищного строительства
За период проведения торгов на право заключения договора аренды земельного участка для комплексного освоения с 2006 г. было реализовано всего 11 объектов, что объясняется масштабностью необходимой для него деятельности (табл. 8.10).
Таблица 8.10
Земельные участки, в отношении которых был заключен договор аренды для их комплексного освоения в целях жилищного строительства в период с 2006 по 2010 гг.
Победитель торгов |
Название проекта (если есть) |
Площадь участка, м2 |
Район |
ЗАО "Терра Нова" |
Морской Фасад |
4 768 976 |
Василеостровский |
ООО "Главстрой -СПб" |
Юнтолово |
4370908 |
Приморский |
ОАО "Московский метрострой" |
- |
292655 |
Красносельский |
ООО "ГДСК" |
Южный |
239040 |
Красносельский |
ООО "Главстрой -СПб" |
Северная долина |
2 694 068 |
Выборгский |
ООО "Норманн-Север" |
- |
78 707 |
Приморский |
ООО "Запад-Ф" |
- |
390755 |
Курортный |
ООО "Северо-Запад Инвест" |
- |
1441641 |
Курортный, Приморский |
ООО "Веста СПб" |
- |
65900 |
Колпинский |
ООО "ПРОСТОР" |
- |
540000 |
Приморский |
ООО "Северо-Запад Инвест" |
- |
3500000 |
Курортный |
Результаты аукционов по продаже участков под индивидуальное жилищное строительство
Первые аукционы по продаже участков под ИЖС состоялись в декабре 2007 г. и сразу стали пользоваться спросом, который стал возрастать с каждым годом.
Если в 2007 г. за один месяц проведения аукционов в них приняло участие 130 человек, т.е. 18,6 участников в среднем (минимально участвовало 13 человек), то затем среднее количество участников стало резко падать (рис. 8.11).
Рисунок 8.11 Динамика среднего количества участников аукциона и коэффициента превышения цены
Влияние экономического кризиса проявилось не в снижении общего числа проводимых аукционов, а в резком падении среднего количества участников и коэффициента превышения цены.
Площадь проданных участков колебалась от 473 м до 4 836 м. Распределение количества проданных участков по площадям представлено на рисунке 8.12.
Рис. 8.12 Распределение проданных на аукционах участков под ИЖС по площади за период 2004 – 2010 гг.
Распределение проданных участков по районам представлено на рисунке 8.13. В аукционах по продаже земель под ИЖС обычно побеждают физические лица. Лишь в 13 аукционах победителями становились юридические лица.
Рисунок 8.13 Распределение проданных под ИЖС участков по районам