- •Оглавление
- •Особенности рынка недвижимости как товара
- •Понятие недвижимого имущества
- •Недвижимость как часть национального богатства и как объект собственности
- •Особенности экономико-правового оборота недвижимости
- •Трансакционные издержки, ликвидность и локальность рынка недвижимости
- •Недвижимость и рынок несовершенной конкуренции
- •Специфические характеристики объекта недвижимости
- •Рынок недвижимости: специфика, структура и особенности ценообразования
- •Рынок недвижимости в системе рыночной экономики
- •Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •Субъекты рынка недвижимости
- •Структура рынка недвижимости
- •Сегментация рынка недвижимости
- •Основные направления развития рынка недвижимости
- •Экспертиза прав собственности на недвижимость
- •Правовые основы рынка недвижимости
- •Законодательная основа имущественно-земельных отношений
- •Жилищное законодательство
- •Законодательство по приватизации
- •Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •Установление и гарантия прав по использованию недвижимости (правовое зонирование территории)
- •Экономические основы оценки недвижимости: цели, задачи и принципы
- •Ценность как основная категория теории оценки
- •Классификация собственности для целей оценки
- •Виды стоимости
- •Принципы оценки объектов недвижимости
- •Методика анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ннэи)
- •Технология оценки недвижимости
- •Основные подходы и методы оценки недвижимости
- •Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
- •Сфера применения затратного подхода
- •Элементы затратного подхода
- •Оценка восстановительной стоимости
- •Методы определения восстановительной стоимости
- •Общие положения по определению стоимости строительства
- •Определение износа объекта недвижимости
- •Метод парных продаж
- •Метод срока жизни
- •Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Принципы и основное экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости
- •Методы анализа и внесения корректировок
- •Метод соотнесения цены и дохода
- •Пример расчета
- •Доходный подход к оценке недвижимости
- •Основные моменты доходного метода
- •Принципы оценки недвижимости, используемые в доходном методе
- •Этапы доходного подхода
- •Анализ арендных договоров
- •Метод капитализации доходов
- •Метод дисконтированных денежных потоков
- •Техника остатка
- •Оценка земельных ресурсов
- •Особенности земли как товара
- •Формирование рынка земельных ресурсов в России
- •Стоимость, цена и налогообложение земли
- •Нормативная цена земли
- •Рыночная стоимость земельного участка
- •Арендная плата
- •Земельный налог
- •Зарубежный опыт оценки городских земель
- •Сделки в жилищной сфере, оценка жилья. Товарищество собственников жилья (кондоминиумы)
- •Сделки в жилищной сфере
- •Наследование
- •Дарение
- •Купля-продажа
- •Страхование
- •Приватизация
- •Товарищество собственников жилья (кондоминиум)
- •История кондоминиума
- •Иностранный опыт
- •Регистрация кондоминиума
- •Товарищество собственников жилья (тсж)
- •Оценка жилья
- •Финансирование рынка недвижимости
- •Рынок недвижимости как составная часть инвестиционного проекта
- •Понятие рынка недвижимости
- •Участники финансирования недвижимости
- •Финансирование недвижимости
- •Формы кредитования объектов недвижимости
- •Банковский кредит
- •Закладная
- •Ипотечный кредит
- •Комбинированное финансирование жилищного строительства
- •Финансирование за счет облигационных займов и сертификатов
- •Финансирование строительства с использованием векселей
- •Долевое строительство
- •Развитие понятия недвижимости. Девелопмент
- •Основные понятия девелопмента
- •Принципы девелоперской деятельности
- •Структура целей задач и результатов девелопмента
- •Виды девелопмента
- •Эффективность девелопмента
- •Ипотека: сущность и механизмы функционирования
- •Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования
- •Сущность и история развития ипотеки
- •Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам
- •Развитие ипотечного жилищного кредитования в России «Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002—2010 годы. Программа и этапы ее реализации
- •Государственная программа регулирования жилищных проблем молодых семей (Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей»)
- •Регулирование рынка недвижимости
- •Особенности регулирования рынка недвижимости
- •Государственное регулирование рынка недвижимости
- •Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •Городское пространство
- •Зонирование территорий
- •Кадастровый учет
- •Платежи за недвижимость
- •Формирование рынка недвижимости в России
- •Приватизация как основа становления рынка недвижимости
- •Основные закономерности и факторы развития рынка жилья
- •Региональные особенности формирования рынка
- •Состояние и тенденция спроса и предложения на российском рынке недвижимости
- •Литература
Основные направления развития рынка недвижимости
Завершение периода становления рынка недвижимости характеризуется переходом от экстенсивного к интенсивному развитию.
Было отмечено, что цены на элитное жилье не только не снизились, но и выросли, что свидетельствует о перспективности нового строительства жилья высокого качества.
Руководителями фирм отмечается и обострение конкурентной борьбы на рынке.
Стабилизация числа сделок и цен на вторичном рынке жилья является следствием прежде всего макроэкономических факторов, и основной из них — сохранение низкого уровня доходов у основной массы населения. Первоначальный бурный рост спроса на рынке, как следствие появления в стране слоя лиц с высокими доходами, сейчас практически завершился.
Сегодня внутри этого слоя происходит новая дифференциация — выделение слоя с сверхвысокими для России доходами. За счет этой дифференциации возможно возрастание спроса на элитное жилье — в Москве, Санкт-Петербурге и других городах. Однако в абсолютном выражении потенциал этого слоя весьма и весьма ограничен.
Серьезное же расширение спроса возможно либо за счет повышения уровня доходов и формирования широкого «среднего» слоя, способного стать основным поставщиком покупателей, либо за счет активного стимулирования спроса как государством, так и самими профессиональными участниками рынка недвижимости.
Говорить сегодня о выходе на рынок массового покупателя преждевременно: средний слой в традиционном для западных стран смысле (основной по численности слой, являющийся главным потребителем товаров и услуг и опорой социально-эконо-мического строя) в России практически отсутствует.
А учитывая то, что макроэкономическая ситуация не способствует росту доходов населения, появление массового среднего слоя не грозит нам в ближайшей перспективе.
Рынок жилой недвижимости в обозримой перспективе будет испытывать дефицит спроса, что может существенно снизить доходы от традиционной для риэлтерских фирм деятельности по оказанию услуг при купле-продаже объектов недвижимости.
В этих условиях необходимо существенное расширение спектра услуг, предоставляемых фирмой клиенту: банковские расчеты, транспортные услуги, услуги нотариуса, возможность проведения ремонтных работ, предоставление рассрочки по платежам и пр., повышенное внимание к рекламе, возможно, снижение комиссионных.
Все эти средства могут сыграть существенную роль в привлечении клиентов, но их возможности все же ограничены: новые услуги — новые затраты, а сегодняшний клиент и так, как правило, ограничен в средствах. В то же время увеличение затрат на привлечение и удержание клиентов за счет собственных средств может заставить фирму выйти за пределы своего бюджета, а это грозит дисбалансом в доходах и расходах и даже финансовой несостоятельностью. Поэтому если для отдельных фирм эти приемы способны обеспечить необходимый объем оборота, то, очевидно, в целом они не решают проблему развития риэлтерского бизнеса.
Кардинально решит эту проблему только расширение спроса на рынке, а в современных условиях это возможно лишь за счет активного участия государства через создание системы ипотечного кредитования: создание федерального и региональных агентств по ипотечному кредитованию, поддержка вторичного рынка закладных, предоставление государственных гарантий банкам при выдаче ими ипотечных кредитов и т.д.
Однако определенные резервы есть и у самих риэлтерских фирм. Таким резервом может быть даже изменение территориального расположения фирм.
Другое направление переориентации риэлтерских фирм — поиск новых сфер деятельности на рынке недвижимости, например управление недвижимостью.
Поиск в большинстве случаев ведется в сфере коммерческой недвижимости, которая представляется более понятной и выгодной (учитывая широко распространенное мнение о недостатке офисных и торговых площадей).
Гораздо менее привлекательной сферой представляется управление жилой недвижимостью: мало у кого возникает желание иметь дело с жильцами и их проблемами, бороться с неплательщиками, учитывая чрезвычайную сложность их выселения, налаживать отношения с обслуживающими организациями. А между тем именно управление жилой недвижимостью является той сферой, которая рассматривается в западных странах в качестве наиболее стабильной и приносящей устойчивый доход. Да, управление жильем — дело, безусловно, сложное и на первых порах вряд ли можно рассчитывать на высокие доходы. Кстати, оно столь же сложно и в других странах: процессы по выселению неплательщиков могут длиться годами. Но зато люди всегда заинтересованы в том, чтобы иметь жилье, чтобы у них было тепло и свет, а значит, они всегда в основной своей массе будут готовы за это платить.
Как известно, одним из главных направлений преобразований в сфере городского управления является реформирование жилищной сферы города. Помимо всего прочего, такое реформирование предусматривает и возможности привлечения частных фирм к эксплуатации жилых зданий, находящихся в муниципальной собственности кондоминиумов, жилищно-строительных кооперативов и пр. Вряд ли эти процессы пойдут быстро и гладко, и тем не менее это перспективная тема, работать над которой надо начинать уже сегодня.
Еще одним перспективным направлением может стать работа по организации эффективного использования ведомственных общежитий, доля которых в общем фонде недвижимости города весьма существенна. Сейчас в городе готовится механизм реорганизации этого сегмента рынка недвижимости — предполагается создание единой общегородской структуры по управлению общежитиями города. Но, очевидно, что сама эта структура будет не в состоянии обеспечить непосредственное управление всеми объектами.
Вероятным направлением дальнейшего развития риэлтерской деятельности будет более активное их участие в привлечении средств населения к долевому строительству, в том числе в новых формах. Очевидно, риэлтерские фирмы все чаще и чаще станут вовлекаться в этот процесс, выступать не только в качестве брокера по продажам готового или строящегося жилья, но и в качестве инвестиционного брокера, инициатора и организатора в реализации подобного рода проектов.
И еще одним перспективным направлением деятельности на рынке недвижимости является привлечение средств населения и юридических лиц к финансированию развития коммерческой недвижимости.
В странах с развитыми рынками недвижимости это направление развивается очень активно через использование ценных бумаг.
Выпуск ценных бумаг позволяет снять некоторые проблемы, связанные с привлечением инвестиций в недвижимость: ограниченную ликвидность, высокий уровень трансакционных издержек, большие объемы необходимых для инвестирования средств. Очевидно, эти преимущества делают актуальным выпуск ценных бумаг для привлечения инвестиций в недвижимость и в российских условиях, тем более что большинство населения не может на иных условиях участвовать в операциях на этом рынке.
Если за последние годы в России рынки жилья развиваются благодаря законам РФ о собственности и о приватизации жилья, то рынок земельных участков находится на начальной стадии развития. Это объясняется отсутствием современного Земельного кодекса РФ; в связи с этим не введена в действие глава 17 «Право собственности и другие вещные права на землю» нового Гражданского кодекса РФ.
Развитие рынка земли — это проблема и перспектива российского рынка недвижимости.
Вопросы для самоконтроля
Значение рынка недвижимости как сектора рыночной экономики.
Признаки рынка недвижимости.
Основные процессы на рынке недвижимости.
Субъекты рынка недвижимости.
Какие участники рынка недвижимости относятся к институциональным, а какие к неинституциональным?
Институциональный подход при описании структуры рынка недвижимости.
Объектный подход при описании структуры рынка недвижимости.
Воспроизводственный подход при описании структуры рынка недвижимости.
Какая связь между первичным и вторичным рынками недвижимости?
На какие сегменты можно разделить рынок недвижимости?