- •Оглавление
- •Особенности рынка недвижимости как товара
- •Понятие недвижимого имущества
- •Недвижимость как часть национального богатства и как объект собственности
- •Особенности экономико-правового оборота недвижимости
- •Трансакционные издержки, ликвидность и локальность рынка недвижимости
- •Недвижимость и рынок несовершенной конкуренции
- •Специфические характеристики объекта недвижимости
- •Рынок недвижимости: специфика, структура и особенности ценообразования
- •Рынок недвижимости в системе рыночной экономики
- •Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •Субъекты рынка недвижимости
- •Структура рынка недвижимости
- •Сегментация рынка недвижимости
- •Основные направления развития рынка недвижимости
- •Экспертиза прав собственности на недвижимость
- •Правовые основы рынка недвижимости
- •Законодательная основа имущественно-земельных отношений
- •Жилищное законодательство
- •Законодательство по приватизации
- •Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •Установление и гарантия прав по использованию недвижимости (правовое зонирование территории)
- •Экономические основы оценки недвижимости: цели, задачи и принципы
- •Ценность как основная категория теории оценки
- •Классификация собственности для целей оценки
- •Виды стоимости
- •Принципы оценки объектов недвижимости
- •Методика анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ннэи)
- •Технология оценки недвижимости
- •Основные подходы и методы оценки недвижимости
- •Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
- •Сфера применения затратного подхода
- •Элементы затратного подхода
- •Оценка восстановительной стоимости
- •Методы определения восстановительной стоимости
- •Общие положения по определению стоимости строительства
- •Определение износа объекта недвижимости
- •Метод парных продаж
- •Метод срока жизни
- •Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Принципы и основное экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости
- •Методы анализа и внесения корректировок
- •Метод соотнесения цены и дохода
- •Пример расчета
- •Доходный подход к оценке недвижимости
- •Основные моменты доходного метода
- •Принципы оценки недвижимости, используемые в доходном методе
- •Этапы доходного подхода
- •Анализ арендных договоров
- •Метод капитализации доходов
- •Метод дисконтированных денежных потоков
- •Техника остатка
- •Оценка земельных ресурсов
- •Особенности земли как товара
- •Формирование рынка земельных ресурсов в России
- •Стоимость, цена и налогообложение земли
- •Нормативная цена земли
- •Рыночная стоимость земельного участка
- •Арендная плата
- •Земельный налог
- •Зарубежный опыт оценки городских земель
- •Сделки в жилищной сфере, оценка жилья. Товарищество собственников жилья (кондоминиумы)
- •Сделки в жилищной сфере
- •Наследование
- •Дарение
- •Купля-продажа
- •Страхование
- •Приватизация
- •Товарищество собственников жилья (кондоминиум)
- •История кондоминиума
- •Иностранный опыт
- •Регистрация кондоминиума
- •Товарищество собственников жилья (тсж)
- •Оценка жилья
- •Финансирование рынка недвижимости
- •Рынок недвижимости как составная часть инвестиционного проекта
- •Понятие рынка недвижимости
- •Участники финансирования недвижимости
- •Финансирование недвижимости
- •Формы кредитования объектов недвижимости
- •Банковский кредит
- •Закладная
- •Ипотечный кредит
- •Комбинированное финансирование жилищного строительства
- •Финансирование за счет облигационных займов и сертификатов
- •Финансирование строительства с использованием векселей
- •Долевое строительство
- •Развитие понятия недвижимости. Девелопмент
- •Основные понятия девелопмента
- •Принципы девелоперской деятельности
- •Структура целей задач и результатов девелопмента
- •Виды девелопмента
- •Эффективность девелопмента
- •Ипотека: сущность и механизмы функционирования
- •Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования
- •Сущность и история развития ипотеки
- •Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам
- •Развитие ипотечного жилищного кредитования в России «Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002—2010 годы. Программа и этапы ее реализации
- •Государственная программа регулирования жилищных проблем молодых семей (Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей»)
- •Регулирование рынка недвижимости
- •Особенности регулирования рынка недвижимости
- •Государственное регулирование рынка недвижимости
- •Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •Городское пространство
- •Зонирование территорий
- •Кадастровый учет
- •Платежи за недвижимость
- •Формирование рынка недвижимости в России
- •Приватизация как основа становления рынка недвижимости
- •Основные закономерности и факторы развития рынка жилья
- •Региональные особенности формирования рынка
- •Состояние и тенденция спроса и предложения на российском рынке недвижимости
- •Литература
Техника остатка
Остаточные методы позволяют оценщику рассчитать неизвестную инвестиционную составляющую на основе известных составляющих.
Остаточные методы используются при работе:
с финансовыми составляющими (собственные и заемные средства);
физическими составляющими (земля и улучшения);
правовыми составляющими (право арендатора и арендодателя).
При капитализации дохода техника остатка используется для оценки стоимости недвижимости в тех случаях, когда известны стоимость и требования к доходности одного из элементов актива — здания (сооружения) или земли. Сумма дохода, оставшаяся после удовлетворения известных требований к доходу от здания или участка земли, приписывается другому элементу актива.
Наиболее распространенные варианты данного метода:
техника остатка земли;
техника остатка зданий;
техника остатка для объекта недвижимости в целом.
При применении техники остатка для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений. Техника остатка для зданий используется тогда, когда известна стоимость земли. Техника остатка для объекта в целом используется в тех случаях, когда известна суммарная оценочная стоимость потока доходов, а также выручка от перепродажи всего актива.
Общая схема использования остаточных методов:
1. Стоимость известного компонента умножается на соответствующую ставку капитализации. В результате получается ежегодный доход, необходимый для привлечения капитала в компонент объекта недвижимости с известной стоимостью.
2. Полученный доход на одну из составляющих вычитается из ЧОД. Результатом будет остаточный доход, необходимый для привлечения капитала в неизвестный по стоимости компонент.
3. Остаточный доход капитализируется по ставке капитализации для компонента с неизвестной стоимостью, в результате чего находится стоимость последнего.
4. Стоимость известного компонента добавляется к стоимости остаточного компонента, результатом будет общая стоимость объекта.
Техника остатка используется при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования для земельных участков, как застроенных, так и незастроенных. Кроме того, этот метод применяется при оценке объектов недвижимости, имеющих в своем составе здания и сооружения с незначительным накопленным износом. Действия оценщика при этом сводятся к следующему:
Остаточные методы используются оценщиком для оценки инвестиционной стоимости земельных участков при рассмотрении различных проектов их застройки, а также при работе в условиях отсутствия текущих данных по продажам схожих участков. Таким образом, наиболее эффективное использование будет отличаться от текущего использования.
Стоимость улучшений оценивается как затраты по строительству зданий и сооружений, отвечающих наиболее эффективному использованию земельного участка, после чего эта величина умножается на ставку капитализации для улучшений. Результат — ежегодный доход, необходимый для привлечения средств инвесторов в строительство зданий и сооружений.
Полученный доход на улучшения вычитается из ожидаемого ЧОД. Остаточный доход представляет собой доход, требующийся для капиталовложений в землю.
Стоимость земельного участка определяется как остаточный доход на землю, капитализированный по соответствующей ставке.
Общая стоимость объекта недвижимости равна сумме стоимости земли и улучшений.
Расчеты по технике остатка для зданий ведутся в обратном направлении по сравнению с техникой остатка для земли. Когда стоимость земли может быть оценена с высокой степенью точности по недавним сопоставимым продажам, из ЧОД может быть вычтен доход, приписываемый земле.
Полученный остаток — это доход, приписываемый зданиям и сооружениям, который может быть капитализирован для оценки стоимости последних. Общая оценочная стоимость объекта — сумма стоимости земли и капитализированной стоимости зданий и сооружений.
Данный метод ограничен в применении и используется для оценки участков земли с ветхими зданиями и сооружениями.
Применение техники остатка может привести к получению отрицательной величины стоимости. Например, техника остатка для земли показывает отрицательную величину остаточного дохода, приписываемого земле. Оценщику необходимо проверить допущения при расчете ставки капитализации как в части дохода на инвестиции, так и в части возврата инвестиций. Если допущения верны, то вероятно, что здание является избыточным улучшением для данного участка. То есть доход, приписываемый зданию, не способен обеспечить требуемый доход на инвестицию и возврат капитала. Или же требуется другой подход к управлению собственностью: скорректировать график арендной платы, изменить состав нанимателей или уровень предоставляемых им услуг и так далее. Оценщику необходимо внести предложение об изменении управления объектом, а далее и о сносе здания и замене его другим, которое будет соответствовать варианту наилучшего и наиболее эффективного использования собственности.
В технике остатка для собственности в целом наиболее подходящим будет термин «реверсия». Реверсия — это остаточная стоимость объекта недвижимости при прекращении поступлений потока доходов. Реверсия может быть получена по истечении срока экономической полезной жизни объекта или его перепродаже на более раннем этапе.
Вопросы для самоконтроля
Суть доходного подхода к оценке недвижимости.
Этапы доходного подхода к оценке недвижимости.
Понятие аренды. Для чего необходимо тщательно изучать арендные договоры.
Суть метода капитализации, его достоинства и недостатки.
Основные этапы оценки недвижимости методом капитализации.
Понятие коэффициента капитализации, его составляющие.
Суть метода дисконтирования денежных потоков, алгоритм его расчета.
Понятие ставки дисконтирования.
В каких случаях используется техника остатка оценки недвижимости.
Понятие реверсии.