- •Оглавление
- •Особенности рынка недвижимости как товара
- •Понятие недвижимого имущества
- •Недвижимость как часть национального богатства и как объект собственности
- •Особенности экономико-правового оборота недвижимости
- •Трансакционные издержки, ликвидность и локальность рынка недвижимости
- •Недвижимость и рынок несовершенной конкуренции
- •Специфические характеристики объекта недвижимости
- •Рынок недвижимости: специфика, структура и особенности ценообразования
- •Рынок недвижимости в системе рыночной экономики
- •Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •Субъекты рынка недвижимости
- •Структура рынка недвижимости
- •Сегментация рынка недвижимости
- •Основные направления развития рынка недвижимости
- •Экспертиза прав собственности на недвижимость
- •Правовые основы рынка недвижимости
- •Законодательная основа имущественно-земельных отношений
- •Жилищное законодательство
- •Законодательство по приватизации
- •Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •Установление и гарантия прав по использованию недвижимости (правовое зонирование территории)
- •Экономические основы оценки недвижимости: цели, задачи и принципы
- •Ценность как основная категория теории оценки
- •Классификация собственности для целей оценки
- •Виды стоимости
- •Принципы оценки объектов недвижимости
- •Методика анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ннэи)
- •Технология оценки недвижимости
- •Основные подходы и методы оценки недвижимости
- •Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
- •Сфера применения затратного подхода
- •Элементы затратного подхода
- •Оценка восстановительной стоимости
- •Методы определения восстановительной стоимости
- •Общие положения по определению стоимости строительства
- •Определение износа объекта недвижимости
- •Метод парных продаж
- •Метод срока жизни
- •Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Принципы и основное экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости
- •Методы анализа и внесения корректировок
- •Метод соотнесения цены и дохода
- •Пример расчета
- •Доходный подход к оценке недвижимости
- •Основные моменты доходного метода
- •Принципы оценки недвижимости, используемые в доходном методе
- •Этапы доходного подхода
- •Анализ арендных договоров
- •Метод капитализации доходов
- •Метод дисконтированных денежных потоков
- •Техника остатка
- •Оценка земельных ресурсов
- •Особенности земли как товара
- •Формирование рынка земельных ресурсов в России
- •Стоимость, цена и налогообложение земли
- •Нормативная цена земли
- •Рыночная стоимость земельного участка
- •Арендная плата
- •Земельный налог
- •Зарубежный опыт оценки городских земель
- •Сделки в жилищной сфере, оценка жилья. Товарищество собственников жилья (кондоминиумы)
- •Сделки в жилищной сфере
- •Наследование
- •Дарение
- •Купля-продажа
- •Страхование
- •Приватизация
- •Товарищество собственников жилья (кондоминиум)
- •История кондоминиума
- •Иностранный опыт
- •Регистрация кондоминиума
- •Товарищество собственников жилья (тсж)
- •Оценка жилья
- •Финансирование рынка недвижимости
- •Рынок недвижимости как составная часть инвестиционного проекта
- •Понятие рынка недвижимости
- •Участники финансирования недвижимости
- •Финансирование недвижимости
- •Формы кредитования объектов недвижимости
- •Банковский кредит
- •Закладная
- •Ипотечный кредит
- •Комбинированное финансирование жилищного строительства
- •Финансирование за счет облигационных займов и сертификатов
- •Финансирование строительства с использованием векселей
- •Долевое строительство
- •Развитие понятия недвижимости. Девелопмент
- •Основные понятия девелопмента
- •Принципы девелоперской деятельности
- •Структура целей задач и результатов девелопмента
- •Виды девелопмента
- •Эффективность девелопмента
- •Ипотека: сущность и механизмы функционирования
- •Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования
- •Сущность и история развития ипотеки
- •Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам
- •Развитие ипотечного жилищного кредитования в России «Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002—2010 годы. Программа и этапы ее реализации
- •Государственная программа регулирования жилищных проблем молодых семей (Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей»)
- •Регулирование рынка недвижимости
- •Особенности регулирования рынка недвижимости
- •Государственное регулирование рынка недвижимости
- •Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •Городское пространство
- •Зонирование территорий
- •Кадастровый учет
- •Платежи за недвижимость
- •Формирование рынка недвижимости в России
- •Приватизация как основа становления рынка недвижимости
- •Основные закономерности и факторы развития рынка жилья
- •Региональные особенности формирования рынка
- •Состояние и тенденция спроса и предложения на российском рынке недвижимости
- •Литература
Спрос и предложение на рынке недвижимости
Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются спрос, предложение и цена.
Цена — это количество денег, уплаченных за единицу недвижимости в совершенных сделках.
Рыночная стоимость — это наиболее вероятный денежный эквивалент собственности. Это наивысшая цена, которую принесет продажа участка на конкурентном и открытом рынке, когда покупатель и продавец действуют разумно и на сделку не влияют посторонние стимулы.
Спрос — это количество земельных участков, зданий, сооружений и прав на них, которые покупатели готовы приобрести по складывающимся ценам за определенный период времени.
При прочих равных условиях спрос на недвижимость изменяется в обратной зависимости от цены.
Спрос на недвижимые объекты формируется под влиянием многочисленных факторов:
экономические факторы: темпы экономического роста и научно-технического прогресса; уровень конкуренции на рынке; уровень, динамика и дифференциация доходов потенциальных покупателей; уровень деловой активности населения; возможность привлечения заемных средств; стоимость строительства и цены на объекты недвижимости; цены и тарифы на коммунальные услуги; уровень арендной платы; налогообложение;
социальные факторы: структура населения; плотность населения; число семей; миграция населения; численность населения и тенденции ее изменения; возрастной и социальный статус населения; образовательный уровень и др.;
природно-климатическая среда: климат; продолжительность времен года; водный и тепловой режим; тип почв; запас питательных веществ в почве; экология;
административные факторы: постоянные и временные ограничения; условия получения прав на строительство недвижимости; правовые условия совершения сделок (регистрация, сроки и др.);
окружающая среда: состояние социальной инфраструктуры; транспортные условия; местонахождение недвижимости.
национальные и культурные условия, традиции населения;
политические факторы: степень совершенства законодательства, уровень стабильности.
Спрос на недвижимость может быть очень изменчивым по регионам, районам и микрорайонам. Например, открытие в маленьком городке новой фабрики может вызвать значительный приток рабочей силы, что, в свою очередь, потребует строительства большого количества нового жилья, торговых и рекреационных объектов и так далее. В то же время недостаток средств для ипотечного кредитования и высокие процентные ставки могут сдерживать спрос на недвижимость.
Спрос на землю как фактор производства, по своей сути, является производным от спроса на конечный продукт, производимый с использованием земли. Поэтому величина спроса на землю будет определяться:
ценой земли относительно цены на другие факторы производства;
продуктивностью земли;
ценой конечного продукта.
Предложение — это количество объектов недвижимости, которое собственники готовы продать по определенным ценам за некоторый период времени.
В любой текущий момент времени общее предложение складывается из двух элементов — предложение уже существующей и новой недвижимости. Соотношение двух элементов предложения изменяется во времени и от места к месту. В то же время основной тенденцией является преобладание предложения существующей недвижимости, что связано с ее долговечностью.
Изменение предложения объектов недвижимости на рынке может быть реализовано:
за счет строительства новой или реконструкции существующей недвижимости;
за счет изменения типа использования;
за счет изменения существующих прав на недвижимость без физического изменения недвижимости.
На спрос и предложение на рынке недвижимости воздействует ряд факторов.
Таблица 2 — Система факторов, влияющих на спрос и предложение
Факторы |
Влияние на предложение |
Влияние на спрос |
1. ЭКОНОМИЧЕСКИЕ | ||
Изменение уровня доходов населения:
|
В современных условиях является фактором увеличения предложения на рынке готового жилья |
|
Изменение уровня доходов бизнеса:
|
Увеличение предложения на рынке коммерческой недвижимости |
|
Доступность финансовых, в частности кредитных, ресурсов:
|
|
|
Ставки арендной платы:
|
|
|
Стоимость строительства:
|
|
Увеличение на рынке готового жилья |
Ставки арендной платы:
|
|
|
Стоимость строительства:
|
|
Увеличение на рынке готового жилья |
Тарифы на коммунальные услуги и платежи за ресурсы:
|
Увеличение |
Увеличение |
2. СОЦИАЛЬНЫЕ | ||
Изменение численности населения
|
Увеличение |
|
Окончание табл. 2
Факторы |
Влияние на предложение |
Влияние на спрос | |
3. АДМИНИСТРАТИВНЫЕ | |||
Реальная налоговая ставка:
|
Увеличение |
| |
Уровень налога на имущество:
|
Увеличение |
Уменьшение | |
Уровень земельного налога:
|
Увеличение |
Увеличение | |
Зональные ограничения:
|
Увеличение |
Увеличение | |
Условия совершения сделок:
|
Увеличение |
Увеличение | |
4. УСЛОВИЯ ОКРУЖАЮЩЕЙ СРЕДЫ | |||
Экологическая обстановка:
|
Увеличение |
Уменьшение | |
Уровень развития инфраструктуры:
|
Увеличение |
Уменьшение |