- •Оглавление
- •Особенности рынка недвижимости как товара
- •Понятие недвижимого имущества
- •Недвижимость как часть национального богатства и как объект собственности
- •Особенности экономико-правового оборота недвижимости
- •Трансакционные издержки, ликвидность и локальность рынка недвижимости
- •Недвижимость и рынок несовершенной конкуренции
- •Специфические характеристики объекта недвижимости
- •Рынок недвижимости: специфика, структура и особенности ценообразования
- •Рынок недвижимости в системе рыночной экономики
- •Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •Субъекты рынка недвижимости
- •Структура рынка недвижимости
- •Сегментация рынка недвижимости
- •Основные направления развития рынка недвижимости
- •Экспертиза прав собственности на недвижимость
- •Правовые основы рынка недвижимости
- •Законодательная основа имущественно-земельных отношений
- •Жилищное законодательство
- •Законодательство по приватизации
- •Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •Установление и гарантия прав по использованию недвижимости (правовое зонирование территории)
- •Экономические основы оценки недвижимости: цели, задачи и принципы
- •Ценность как основная категория теории оценки
- •Классификация собственности для целей оценки
- •Виды стоимости
- •Принципы оценки объектов недвижимости
- •Методика анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ннэи)
- •Технология оценки недвижимости
- •Основные подходы и методы оценки недвижимости
- •Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
- •Сфера применения затратного подхода
- •Элементы затратного подхода
- •Оценка восстановительной стоимости
- •Методы определения восстановительной стоимости
- •Общие положения по определению стоимости строительства
- •Определение износа объекта недвижимости
- •Метод парных продаж
- •Метод срока жизни
- •Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Принципы и основное экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости
- •Методы анализа и внесения корректировок
- •Метод соотнесения цены и дохода
- •Пример расчета
- •Доходный подход к оценке недвижимости
- •Основные моменты доходного метода
- •Принципы оценки недвижимости, используемые в доходном методе
- •Этапы доходного подхода
- •Анализ арендных договоров
- •Метод капитализации доходов
- •Метод дисконтированных денежных потоков
- •Техника остатка
- •Оценка земельных ресурсов
- •Особенности земли как товара
- •Формирование рынка земельных ресурсов в России
- •Стоимость, цена и налогообложение земли
- •Нормативная цена земли
- •Рыночная стоимость земельного участка
- •Арендная плата
- •Земельный налог
- •Зарубежный опыт оценки городских земель
- •Сделки в жилищной сфере, оценка жилья. Товарищество собственников жилья (кондоминиумы)
- •Сделки в жилищной сфере
- •Наследование
- •Дарение
- •Купля-продажа
- •Страхование
- •Приватизация
- •Товарищество собственников жилья (кондоминиум)
- •История кондоминиума
- •Иностранный опыт
- •Регистрация кондоминиума
- •Товарищество собственников жилья (тсж)
- •Оценка жилья
- •Финансирование рынка недвижимости
- •Рынок недвижимости как составная часть инвестиционного проекта
- •Понятие рынка недвижимости
- •Участники финансирования недвижимости
- •Финансирование недвижимости
- •Формы кредитования объектов недвижимости
- •Банковский кредит
- •Закладная
- •Ипотечный кредит
- •Комбинированное финансирование жилищного строительства
- •Финансирование за счет облигационных займов и сертификатов
- •Финансирование строительства с использованием векселей
- •Долевое строительство
- •Развитие понятия недвижимости. Девелопмент
- •Основные понятия девелопмента
- •Принципы девелоперской деятельности
- •Структура целей задач и результатов девелопмента
- •Виды девелопмента
- •Эффективность девелопмента
- •Ипотека: сущность и механизмы функционирования
- •Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования
- •Сущность и история развития ипотеки
- •Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам
- •Развитие ипотечного жилищного кредитования в России «Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002—2010 годы. Программа и этапы ее реализации
- •Государственная программа регулирования жилищных проблем молодых семей (Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей»)
- •Регулирование рынка недвижимости
- •Особенности регулирования рынка недвижимости
- •Государственное регулирование рынка недвижимости
- •Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •Городское пространство
- •Зонирование территорий
- •Кадастровый учет
- •Платежи за недвижимость
- •Формирование рынка недвижимости в России
- •Приватизация как основа становления рынка недвижимости
- •Основные закономерности и факторы развития рынка жилья
- •Региональные особенности формирования рынка
- •Состояние и тенденция спроса и предложения на российском рынке недвижимости
- •Литература
Иностранный опыт
Объединения собственников недвижимости в жилищной сфере получают самые разнообразные названия: кондоминиумы, кооперативы, товарищества и т.д. Объем прав и обязанностей как самих объединений, так и их членов в разных странах неодинаков.
В Англии первые объединения собственников жилья появились еще в 19 веке, с их организацией были начаты преобразования жилищной сферы. Принятый в 1836 году закон о строительных обществах регламентировал организацию и деятельность объединений, строящих и обслуживающих жилье. Этот закон стимулировал строительство жилья объединением средств граждан и льготным кредитованием под залог строящихся квартир. Члены строительных обществ делали еженедельные взносы в кассу общества. Когда образованный капитал становился достаточным для постройки небольшого дома для одной семьи, общество начинало строительство. По мере формирования строительных обществ значение их возросло, и уже через 10 лет благотворное влияние закона на жилищную сферу стало сказываться повсеместно.
Французский закон от 10 июля 1965 года устанавливает правовой статус здания или групп зданий, находящихся в собственности многих лиц, в которые, помимо площадок, средств благоустройства и коммунальных служб, входят также части, построенные или начатые строительством, являющиеся объектом отдельных прав собственности. Закон разделяет многоквартирные дома на отдельные и общие части зданий.
Объединения собственников жилья наделены достаточно широкими правами, например: надстраивать здание, осваивать относящуюся к нему землю, строить новые здания во дворе и разрушать старые. Собственники самостоятельно распоряжаются принадлежащими им жилыми и нежилыми помещениями, свободно используют отдельные и общие части, с условием, что использование не наносит ущерба правам других собственников и назначению здания. Французское правительство называет объединения собственников недвижимости в жилищной сфере синдикатами, наделяет их правами юридического лица. Для французского законодательства характерна подробнейшая регламентация вопросов владения, пользования и распоряжения недвижимостью, находящейся в коллективной собственности. Такое детальное урегулирование снижает вероятность возникновения споров между членами синдиката и, следовательно, позволяет лучше управлять зданием.
В США получили широкое распространение кондоминиумы — ассоциации собственников квартир. Законодательство устанавливает, что ассоциации создаются в качестве средства, с помощью которого владельцы квартир в многоквартирных домах, являющихся их собственностью, могут осуществлять действия по управлению, содержанию и ремонту общего имущества.
Американское законодательство к общей собственности относит здание, землю и усовершенствования. Размеры вкладов в обслуживание и ремонт, которые все члены ассоциации обязаны вносить на коллективные цели, определяются размером доли каждого собственника жилья в общем имуществе. При этом отказ от использования или непроживание собственника не могут служить основанием для освобождения от внесения вклада.
В Канаде вопросы общей собственности на недвижимость в жилищной сфере регулируются на уровне штатов, в частности гражданскими кодексами штатов.
Гражданский кодекс штата Квебека относит к общей собственности многоквартирного дома землю, лужайки, веранды или балкон, парки и сады, выезд на дорогу, лестницы, лифты, коридоры и холлы, места общего пользования, стоянки, складские помещения, подвалы, основные стены здания, общее оборудование и аппаратуру. Собственник жилища имеет долю в праве общей собственности на общее имущество. При этом доля пропорциональна стоимости его квартиры.
В Японии подробно регулируется организация и деятельность объединений собственников жилых помещений в многоквартирных домах, созданных для совместного управления зданием, территорией и другими объектами общей собственности. Такие объединения устанавливают правила эксплуатации и управления домом, назначают администратора.
Собственник жилого помещения или иной недвижимости в жилищной сфере Японии называется частичным собственником в многоквартирном здании. Доля каждого частичного собственника в общей собственности пропорциональна принадлежащей ему недвижимости. Частичный собственник не вправе отчуждать свою долю в праве общей собственности, отказываться от нее в пользу физических или юридических лиц, а также совершать иные действия, влекущие утрату им доли в праве коллективной собственности на имущество общего пользования, отдельно от принадлежащего ему на праве собственности жилого помещения.
Государства бывшего социалистического лагеря также сталкиваются с необходимостью упорядочения организации и деятельности совместного владения жилыми помещениями и иной недвижимостью в жилищной сфере. По законодательству ряда стран (Венгрия, Чехия, Польша) собственники владеют частью общего пространства (коридоры, вестибюли, лифты) и другим имуществом здания, как правило, пропорционально площади их квартиры. В управлении объединением собственников член кондоминиума также участвует пропорционально занимаемой площади. На управление многоквартирным домом заключается контракт с эксплуатирующей организацией.