- •Оглавление
- •Особенности рынка недвижимости как товара
- •Понятие недвижимого имущества
- •Недвижимость как часть национального богатства и как объект собственности
- •Особенности экономико-правового оборота недвижимости
- •Трансакционные издержки, ликвидность и локальность рынка недвижимости
- •Недвижимость и рынок несовершенной конкуренции
- •Специфические характеристики объекта недвижимости
- •Рынок недвижимости: специфика, структура и особенности ценообразования
- •Рынок недвижимости в системе рыночной экономики
- •Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •Субъекты рынка недвижимости
- •Структура рынка недвижимости
- •Сегментация рынка недвижимости
- •Основные направления развития рынка недвижимости
- •Экспертиза прав собственности на недвижимость
- •Правовые основы рынка недвижимости
- •Законодательная основа имущественно-земельных отношений
- •Жилищное законодательство
- •Законодательство по приватизации
- •Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •Установление и гарантия прав по использованию недвижимости (правовое зонирование территории)
- •Экономические основы оценки недвижимости: цели, задачи и принципы
- •Ценность как основная категория теории оценки
- •Классификация собственности для целей оценки
- •Виды стоимости
- •Принципы оценки объектов недвижимости
- •Методика анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ннэи)
- •Технология оценки недвижимости
- •Основные подходы и методы оценки недвижимости
- •Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
- •Сфера применения затратного подхода
- •Элементы затратного подхода
- •Оценка восстановительной стоимости
- •Методы определения восстановительной стоимости
- •Общие положения по определению стоимости строительства
- •Определение износа объекта недвижимости
- •Метод парных продаж
- •Метод срока жизни
- •Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Принципы и основное экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости
- •Методы анализа и внесения корректировок
- •Метод соотнесения цены и дохода
- •Пример расчета
- •Доходный подход к оценке недвижимости
- •Основные моменты доходного метода
- •Принципы оценки недвижимости, используемые в доходном методе
- •Этапы доходного подхода
- •Анализ арендных договоров
- •Метод капитализации доходов
- •Метод дисконтированных денежных потоков
- •Техника остатка
- •Оценка земельных ресурсов
- •Особенности земли как товара
- •Формирование рынка земельных ресурсов в России
- •Стоимость, цена и налогообложение земли
- •Нормативная цена земли
- •Рыночная стоимость земельного участка
- •Арендная плата
- •Земельный налог
- •Зарубежный опыт оценки городских земель
- •Сделки в жилищной сфере, оценка жилья. Товарищество собственников жилья (кондоминиумы)
- •Сделки в жилищной сфере
- •Наследование
- •Дарение
- •Купля-продажа
- •Страхование
- •Приватизация
- •Товарищество собственников жилья (кондоминиум)
- •История кондоминиума
- •Иностранный опыт
- •Регистрация кондоминиума
- •Товарищество собственников жилья (тсж)
- •Оценка жилья
- •Финансирование рынка недвижимости
- •Рынок недвижимости как составная часть инвестиционного проекта
- •Понятие рынка недвижимости
- •Участники финансирования недвижимости
- •Финансирование недвижимости
- •Формы кредитования объектов недвижимости
- •Банковский кредит
- •Закладная
- •Ипотечный кредит
- •Комбинированное финансирование жилищного строительства
- •Финансирование за счет облигационных займов и сертификатов
- •Финансирование строительства с использованием векселей
- •Долевое строительство
- •Развитие понятия недвижимости. Девелопмент
- •Основные понятия девелопмента
- •Принципы девелоперской деятельности
- •Структура целей задач и результатов девелопмента
- •Виды девелопмента
- •Эффективность девелопмента
- •Ипотека: сущность и механизмы функционирования
- •Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования
- •Сущность и история развития ипотеки
- •Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам
- •Развитие ипотечного жилищного кредитования в России «Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002—2010 годы. Программа и этапы ее реализации
- •Государственная программа регулирования жилищных проблем молодых семей (Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей»)
- •Регулирование рынка недвижимости
- •Особенности регулирования рынка недвижимости
- •Государственное регулирование рынка недвижимости
- •Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •Городское пространство
- •Зонирование территорий
- •Кадастровый учет
- •Платежи за недвижимость
- •Формирование рынка недвижимости в России
- •Приватизация как основа становления рынка недвижимости
- •Основные закономерности и факторы развития рынка жилья
- •Региональные особенности формирования рынка
- •Состояние и тенденция спроса и предложения на российском рынке недвижимости
- •Литература
Оценка жилья
Оценка жилья — это довольно сложный процесс сбора, обработки и анализа большого количества информации, результатом которого является отчет, составленный в строгом соответствии с требованиями законодательства.
Существует три подхода к оценке жилья: затратный, сравнительный, доходный. Оценка рыночной стоимости — итоговое значение рыночной стоимости права собственности или иных вещных прав (например, права аренды) в отношении оцениваемого актива. Оценщик при проведении оценки обязан использовать эти подходы или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Поскольку доходный подход основывается, прежде всего, на определении ожидаемых доходов от использования объекта, к оценке квартир, основным назначением которых является проживание, а не извлечение прибыли, этот метод не применяется. Затратный подход основан на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устаревания, однако понесенные затраты не всегда с большой степенью достоверности отражают рыночную стоимость объекта. Здесь определяющее значение отводится сравнительному подходу, который в федеральных стандартах оценки трактуется как «совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами — аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах».
Однако подробный отчет об оценке жилья требуется далеко не всегда. Если вы просто хотите узнать, сколько стоит ваша квартира или коттедж, который вы думаете купить, обратитесь в риэлтерское агентство, которому вы доверяете, и специалист по продажам удовлетворит ваше любопытство. Но в некоторых случаях (при разделе, получении кредита под залог имущества) без помощи специалиста, оценка жилья для которого — профессиональная функция, не обойтись.
При определении рыночной стоимости объекта недвижимости учитываются все ценообразующие факторы: местоположение, площадь, удаленность от основных объектов инфраструктуры района, планировка, состояние отделки, тип дома, этажность и т.д. При оценке квартир специалист компании обязательно выезжает на осмотр квартиры, поскольку наличие фотографий объекта оценки является одним из условий принятия отчета в банках, страховых компаниях, а также в суде.
Оценка жилья, учитывает такой фактор, как планировка, которая определяет качество жилья. Планировочное решение зависит от года постройки («сталинка», «хрущевка», «брежневка», «чешка») и включает в себя такие характеристики, как жилая площадь; площадь подсобных помещений; материал, из которого построен дом. Так, кирпичные дома предпочтительнее панельных или блочных, разница в цене составляет 5—10 %.
Оценка жилья учитывает и такой фактор, как местоположение дома. В странах с развитой экономикой, где экологические проблемы стоят наиболее остро, люди отдают предпочтение жилью в спальных районах, удаленных от промышленных предприятий. Россияне пока еще предпочитают жить поближе к центру города или к месту работы, поэтому при прочих равных условиях квартира в центре стоит гораздо дороже, чем на окраине. Здесь определяющую роль играет отсутствие у большинства горожан личного автотранспорта, качество дорог, а также отсутствие развитой инфраструктуры в новых жилых микрорайонах.
Кроме того, при выборе жилья покупатель оценивает и социальную среду. Имеется в виду социальный статус соседей по дому (если речь идет о квартире) или микрорайон (если приобретается коттедж).
Для покупателя квартиры большое значение имеет этаж, на котором она расположена. Крайние этажи, по-прежнему, не пользуются спросом.
Вопросы для самоконтроля
Что является сделками?
Что является обязательными реквизитами сделок с недвижимостью в жилищной сфере?
Что такое кондоминиум?
Чем кондоминиум отличается от товарищества собственников жилья?
Какие факторы следует учитывать при оценке жилья?