- •Оглавление
- •Особенности рынка недвижимости как товара
- •Понятие недвижимого имущества
- •Недвижимость как часть национального богатства и как объект собственности
- •Особенности экономико-правового оборота недвижимости
- •Трансакционные издержки, ликвидность и локальность рынка недвижимости
- •Недвижимость и рынок несовершенной конкуренции
- •Специфические характеристики объекта недвижимости
- •Рынок недвижимости: специфика, структура и особенности ценообразования
- •Рынок недвижимости в системе рыночной экономики
- •Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •Субъекты рынка недвижимости
- •Структура рынка недвижимости
- •Сегментация рынка недвижимости
- •Основные направления развития рынка недвижимости
- •Экспертиза прав собственности на недвижимость
- •Правовые основы рынка недвижимости
- •Законодательная основа имущественно-земельных отношений
- •Жилищное законодательство
- •Законодательство по приватизации
- •Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •Установление и гарантия прав по использованию недвижимости (правовое зонирование территории)
- •Экономические основы оценки недвижимости: цели, задачи и принципы
- •Ценность как основная категория теории оценки
- •Классификация собственности для целей оценки
- •Виды стоимости
- •Принципы оценки объектов недвижимости
- •Методика анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ннэи)
- •Технология оценки недвижимости
- •Основные подходы и методы оценки недвижимости
- •Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
- •Сфера применения затратного подхода
- •Элементы затратного подхода
- •Оценка восстановительной стоимости
- •Методы определения восстановительной стоимости
- •Общие положения по определению стоимости строительства
- •Определение износа объекта недвижимости
- •Метод парных продаж
- •Метод срока жизни
- •Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Принципы и основное экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости
- •Методы анализа и внесения корректировок
- •Метод соотнесения цены и дохода
- •Пример расчета
- •Доходный подход к оценке недвижимости
- •Основные моменты доходного метода
- •Принципы оценки недвижимости, используемые в доходном методе
- •Этапы доходного подхода
- •Анализ арендных договоров
- •Метод капитализации доходов
- •Метод дисконтированных денежных потоков
- •Техника остатка
- •Оценка земельных ресурсов
- •Особенности земли как товара
- •Формирование рынка земельных ресурсов в России
- •Стоимость, цена и налогообложение земли
- •Нормативная цена земли
- •Рыночная стоимость земельного участка
- •Арендная плата
- •Земельный налог
- •Зарубежный опыт оценки городских земель
- •Сделки в жилищной сфере, оценка жилья. Товарищество собственников жилья (кондоминиумы)
- •Сделки в жилищной сфере
- •Наследование
- •Дарение
- •Купля-продажа
- •Страхование
- •Приватизация
- •Товарищество собственников жилья (кондоминиум)
- •История кондоминиума
- •Иностранный опыт
- •Регистрация кондоминиума
- •Товарищество собственников жилья (тсж)
- •Оценка жилья
- •Финансирование рынка недвижимости
- •Рынок недвижимости как составная часть инвестиционного проекта
- •Понятие рынка недвижимости
- •Участники финансирования недвижимости
- •Финансирование недвижимости
- •Формы кредитования объектов недвижимости
- •Банковский кредит
- •Закладная
- •Ипотечный кредит
- •Комбинированное финансирование жилищного строительства
- •Финансирование за счет облигационных займов и сертификатов
- •Финансирование строительства с использованием векселей
- •Долевое строительство
- •Развитие понятия недвижимости. Девелопмент
- •Основные понятия девелопмента
- •Принципы девелоперской деятельности
- •Структура целей задач и результатов девелопмента
- •Виды девелопмента
- •Эффективность девелопмента
- •Ипотека: сущность и механизмы функционирования
- •Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования
- •Сущность и история развития ипотеки
- •Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам
- •Развитие ипотечного жилищного кредитования в России «Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002—2010 годы. Программа и этапы ее реализации
- •Государственная программа регулирования жилищных проблем молодых семей (Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей»)
- •Регулирование рынка недвижимости
- •Особенности регулирования рынка недвижимости
- •Государственное регулирование рынка недвижимости
- •Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •Городское пространство
- •Зонирование территорий
- •Кадастровый учет
- •Платежи за недвижимость
- •Формирование рынка недвижимости в России
- •Приватизация как основа становления рынка недвижимости
- •Основные закономерности и факторы развития рынка жилья
- •Региональные особенности формирования рынка
- •Состояние и тенденция спроса и предложения на российском рынке недвижимости
- •Литература
Кадастровый учет
Одним из основных направлений управления недвижимостью является кадастровое деление территории РФ. Единицами кадастрового деления территории РФ являются округа, районы, кварталы. Кадастровый номер земельного участка состоит из номеров округа, района, квартала и земельного участка в квартале. Порядок кадастрового деления территории РФ и присвоения соответствующих номеров земельным участкам устанавливается Правительством РФ.
Существуют три основных типа кадастров:
правовой — запись прав на объекты недвижимости;
фискальный — запись стоимости объектов недвижимости и информации, необходимой для налогообложения;
многоцелевой — объединение правовой и фискальной систем с информацией по планированию и землепользованию (в России это называется ГИС города, района).
Регистрационная подсистема земельного кадастра (Регистрационный кадастр, РК) формировалась для гарантирования прав землепользователей и является необходимым условием создания рынка недвижимости и любых инвестиций.
Фискальная подсистема земельного кадастра (Фискальный кадастр, ФК) ведает земельными налогами, арендной платой, денежными поступлениями от всех операций с землей и т.д. ФК включает прогноз, начисление и контроль поступления от арендных платежей и земельного налога. Одна из задач ФК — определение базы налогообложения.
Программа развития рынка недвижимости ставит проблему организации надежной, открытой общественной системы кадастра, которая будет заниматься сделками с объектами недвижимости, определяя тип и стороны сделки, права на объекты недвижимости. Для работы земельного рынка требуется четкая идентификация прав собственности и границ участков.
Во всем мире системы земельного кадастра являются открытыми. Это принципиально важно для контроля со стороны общественности за рынком недвижимости.
Этапы создания фискального кадастра:
идентификация каждого объекта;
классификация каждого объекта;
анализ рыночных данных;
оценка каждого объекта;
определение собственников и налогоплательщиков;
подготовка оценочных ведомостей;
рассылка деклараций и сбор налогов;
установление процедур обжалования.
Правовой и фискальный кадастры в России создаются одновременно. Более того, часть средств (в пределах 10 % от земельных платежей) используется для развития кадастра.
На рынке недвижимости в качестве товара выступают права на объекты недвижимости, поэтому для его функционирования необходимо юридически оформить недвижимость. Это означает создание на каждый объект недвижимости кадастрового дела с последующей государственной регистрацией прав на недвижимость.
Кадастровое дело — система управлениями территориями с учетом их обустройства, с обязательным отображением в регистрационных источниках информации органов государственной власти актов экономической деятельности на земельном участке.
Документы, содержащиеся в кадастровом деле, являются основанием для внесения соответствующих сведений о земельном участке в Единый государственный реестр земель. Кадастровое дело состоит из регистров титулов, топогеодезического, экономического, сервитутов и имущества. Государство гарантирует права на недвижимость, и она становится товаром только после государственной регистрации в одном из кадастров или реестров недвижимости. Договор аренды земельного участка заключается на основе кадастрового дела. Таким образом, сдать в аренду объект недвижимости можно только после юридического оформления объекта.
Земельные участки регистрируются в земельных комитетах в Поземельной книге и в Государственном земельном кадастре. Землепользователю выдается свидетельство о регистрации участка. Это означает, что государство гарантирует землепользователю условия пользования земельным участком, зафиксированные в правоустанавливающем документе (государственном акте или договоре аренды).
После регистрации данные по земельному участку заносятся в эталонную базу данных земельного кадастра, и руководитель организации, ведущей кадастр, несет ответственность за их достоверность.
Отношения, возникающие при осуществлении деятельности по ведению Государственного земельного кадастра и при использовании его сведений, регулируются Федеральным законом «О государственном земельном кадастре», принятым Государственной думой 24 ноября 1999 г. Закон определяет Государственный земельный кадастр как систематизированный свод документированных сведений, получаемых в результате проведения государственного кадастрового учета земельных участков, о местоположении, целевом назначении и правовом положении земель РФ и сведений о территориальных зонах и наличии расположенных на земельных участках и прочно связанных с этими участками объектов.
Государственный кадастровый учет земельных участков — описание и индивидуализация в Едином государственном реестре, в результате чего каждый участок получает такие характеристики, которые позволяют однозначно выделить его из других земельных участков и осуществить его качественную и экономическую оценки. Государственный кадастровый учет земельных участков сопровождается присвоением каждому земельному участку кадастрового номера.
Любое изменение границ земельного участка влечет за собой прекращение существования прежнего кадастрового номера. Уже использованный кадастровый номер не может быть присвоен другому земельному участку, даже если участок под данным кадастровым номером прекратил свое существование.
Кадастровый номер нужен для кодировки объекта недвижимости, увязки земельного участка и объектов недвижимости, на нем находящихся, увязки объектов недвижимости с определенной территорией, экономической зоной, административным районированием, связки графической и семантической информации в базе данных.
Кадастровый номер строений или других объектов недвижимости строится на основе кадастрового номера земельного участка с дополнением номера объекта на земельном участке.
Кадастровый номер имеет иерархическую структуру — от номера субъекта РФ до номера конкретного объекта недвижимости
А : Б : В : Г : Д : Е,
где
А — номер субъекта РФ, определяемый Комитетом РФ по земельным ресурсам и землеустройству;
Б — номер административно-территориального образования, входящего в состав субъекта РФ, определяемый органом исполнительной власти данного субъекта;
В — номер зоны (микрорайона, квартала, иной учетной единицы), утвержденной органом местного самоуправления;
Г — номер земельного участка, присваиваемый исходя из существующего порядка учета земельных участков;
Д — номер здания или сооружения, присваиваемый исходя из существующего порядка учета зданий и сооружений;
Е — номер жилого или нежилого помещения, присваиваемый в соответствии с существующим порядком их учета;
: — разделитель составных частей кадастрового номера.
В настоящее время кадастровый учет земельных участков, зданий, квартир происходит по заявительному принципу: чтобы провести сделку с объектом недвижимости, юридические лица и физические лица должны зарегистрировать свои права на этот объект в соответствующих органах. Этому должно предшествовать занесение объекта недвижимости в городской кадастр. Объекты недвижимости, находящиеся в государственной собственности, заносятся в кадастр за счет регионального бюджета.
Создание систем кадастрового учета и систем регистрации недвижимости способствовало притоку инвестиций в бизнес и в недвижимость.