- •Оглавление
- •Особенности рынка недвижимости как товара
- •Понятие недвижимого имущества
- •Недвижимость как часть национального богатства и как объект собственности
- •Особенности экономико-правового оборота недвижимости
- •Трансакционные издержки, ликвидность и локальность рынка недвижимости
- •Недвижимость и рынок несовершенной конкуренции
- •Специфические характеристики объекта недвижимости
- •Рынок недвижимости: специфика, структура и особенности ценообразования
- •Рынок недвижимости в системе рыночной экономики
- •Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •Субъекты рынка недвижимости
- •Структура рынка недвижимости
- •Сегментация рынка недвижимости
- •Основные направления развития рынка недвижимости
- •Экспертиза прав собственности на недвижимость
- •Правовые основы рынка недвижимости
- •Законодательная основа имущественно-земельных отношений
- •Жилищное законодательство
- •Законодательство по приватизации
- •Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •Установление и гарантия прав по использованию недвижимости (правовое зонирование территории)
- •Экономические основы оценки недвижимости: цели, задачи и принципы
- •Ценность как основная категория теории оценки
- •Классификация собственности для целей оценки
- •Виды стоимости
- •Принципы оценки объектов недвижимости
- •Методика анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ннэи)
- •Технология оценки недвижимости
- •Основные подходы и методы оценки недвижимости
- •Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
- •Сфера применения затратного подхода
- •Элементы затратного подхода
- •Оценка восстановительной стоимости
- •Методы определения восстановительной стоимости
- •Общие положения по определению стоимости строительства
- •Определение износа объекта недвижимости
- •Метод парных продаж
- •Метод срока жизни
- •Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Принципы и основное экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости
- •Методы анализа и внесения корректировок
- •Метод соотнесения цены и дохода
- •Пример расчета
- •Доходный подход к оценке недвижимости
- •Основные моменты доходного метода
- •Принципы оценки недвижимости, используемые в доходном методе
- •Этапы доходного подхода
- •Анализ арендных договоров
- •Метод капитализации доходов
- •Метод дисконтированных денежных потоков
- •Техника остатка
- •Оценка земельных ресурсов
- •Особенности земли как товара
- •Формирование рынка земельных ресурсов в России
- •Стоимость, цена и налогообложение земли
- •Нормативная цена земли
- •Рыночная стоимость земельного участка
- •Арендная плата
- •Земельный налог
- •Зарубежный опыт оценки городских земель
- •Сделки в жилищной сфере, оценка жилья. Товарищество собственников жилья (кондоминиумы)
- •Сделки в жилищной сфере
- •Наследование
- •Дарение
- •Купля-продажа
- •Страхование
- •Приватизация
- •Товарищество собственников жилья (кондоминиум)
- •История кондоминиума
- •Иностранный опыт
- •Регистрация кондоминиума
- •Товарищество собственников жилья (тсж)
- •Оценка жилья
- •Финансирование рынка недвижимости
- •Рынок недвижимости как составная часть инвестиционного проекта
- •Понятие рынка недвижимости
- •Участники финансирования недвижимости
- •Финансирование недвижимости
- •Формы кредитования объектов недвижимости
- •Банковский кредит
- •Закладная
- •Ипотечный кредит
- •Комбинированное финансирование жилищного строительства
- •Финансирование за счет облигационных займов и сертификатов
- •Финансирование строительства с использованием векселей
- •Долевое строительство
- •Развитие понятия недвижимости. Девелопмент
- •Основные понятия девелопмента
- •Принципы девелоперской деятельности
- •Структура целей задач и результатов девелопмента
- •Виды девелопмента
- •Эффективность девелопмента
- •Ипотека: сущность и механизмы функционирования
- •Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования
- •Сущность и история развития ипотеки
- •Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам
- •Развитие ипотечного жилищного кредитования в России «Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002—2010 годы. Программа и этапы ее реализации
- •Государственная программа регулирования жилищных проблем молодых семей (Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей»)
- •Регулирование рынка недвижимости
- •Особенности регулирования рынка недвижимости
- •Государственное регулирование рынка недвижимости
- •Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •Городское пространство
- •Зонирование территорий
- •Кадастровый учет
- •Платежи за недвижимость
- •Формирование рынка недвижимости в России
- •Приватизация как основа становления рынка недвижимости
- •Основные закономерности и факторы развития рынка жилья
- •Региональные особенности формирования рынка
- •Состояние и тенденция спроса и предложения на российском рынке недвижимости
- •Литература
Арендная плата
С развитием рыночных отношений все большее значение в предпринимательской деятельности приобретает аренда — форма договорного, срочного и возмездного владения и пользования землей.
По гражданскому кодексу РФ в аренду могут быть переданы земельные участки, здания, сооружения, транспортные средства и другие вещи. В договоре об аренде должны быть четко указаны данные об имуществе как объекте аренды.
Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или другому лицу, уполномоченному либо законом, либо собственником. Срок аренды определяется договором, если срок не оговорен, считается, что договор заключен на неопределенный срок.
В случае если одна из сторон считает необходимым отказаться от договора аренды, она должна предупредить другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества, в том числе и земли, — за три месяца.
Закон позволяет устанавливать предельный (максимальный) срок аренды.
Арендная плата определяется договором по согласованию сторон. Если в договоре не определен порядок, условия, сроки, то обычно применяются условия, принятые при сдаче в аренду аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно за каждую из его составных частей.
Формы арендных платежей принимаются в виде:
а) твердой суммы платежей, вносимых либо периодически, либо одновременно;
б) доли продукции или доходов, получаемых от использования арендуемого имущества;
в) предоставления арендатором определенных услуг;
г) передачи арендатором арендодателю обусловленной вещи в собственность или в аренду;
д) возмещением арендатором затрат, связанных с улучшением арендованного имущества (земельного участка).
В законе оговорены и другие моменты взаимоотношений арендодателей и арендаторов.
При сдаче в аренду зданий и сооружений одновременно должно быть передано и право владения и пользования земельным участком, на котором расположены данные объекты недвижимости.
В случае продажи земельного участка, на котором находятся объекты недвижимости, другому лицу, за арендатором сохраняется право пользования той частью земельного участка, которая занята зданиями или сооружениями, на условиях, действовавших до продажи земельного участка.
В договоре об аренде зданий и сооружений устанавливается размер арендной платы за здания и сооружения, включая и размер платы за пользование земельным участком, на котором расположены данные здания и сооружения.
Договоры об аренде подлежат государственной регистрации.
При рыночных отношениях размер арендной платы за единицу площади земли определяется в договоре аренды. Техника расчетов величины арендной платы (An) может быть различной: на основе цены (стоимости) земли (Цз), нормы удельного ссудного процента (С) и фактического или расчетного размера угодий в конкретных условиях по формуле:
Ап = (Цз : Т) 100.
Так как
Цз = R/C,
где R — величина земельной ренты, то
Ап= R : С : Т,
где Т — срок аренды земли в годах.
С учетом формулы сложного процента величина арендной платы за единицу площади земель выражается следующим образом:
.