- •Оглавление
- •Особенности рынка недвижимости как товара
- •Понятие недвижимого имущества
- •Недвижимость как часть национального богатства и как объект собственности
- •Особенности экономико-правового оборота недвижимости
- •Трансакционные издержки, ликвидность и локальность рынка недвижимости
- •Недвижимость и рынок несовершенной конкуренции
- •Специфические характеристики объекта недвижимости
- •Рынок недвижимости: специфика, структура и особенности ценообразования
- •Рынок недвижимости в системе рыночной экономики
- •Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •Субъекты рынка недвижимости
- •Структура рынка недвижимости
- •Сегментация рынка недвижимости
- •Основные направления развития рынка недвижимости
- •Экспертиза прав собственности на недвижимость
- •Правовые основы рынка недвижимости
- •Законодательная основа имущественно-земельных отношений
- •Жилищное законодательство
- •Законодательство по приватизации
- •Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •Установление и гарантия прав по использованию недвижимости (правовое зонирование территории)
- •Экономические основы оценки недвижимости: цели, задачи и принципы
- •Ценность как основная категория теории оценки
- •Классификация собственности для целей оценки
- •Виды стоимости
- •Принципы оценки объектов недвижимости
- •Методика анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ннэи)
- •Технология оценки недвижимости
- •Основные подходы и методы оценки недвижимости
- •Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
- •Сфера применения затратного подхода
- •Элементы затратного подхода
- •Оценка восстановительной стоимости
- •Методы определения восстановительной стоимости
- •Общие положения по определению стоимости строительства
- •Определение износа объекта недвижимости
- •Метод парных продаж
- •Метод срока жизни
- •Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Принципы и основное экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости
- •Методы анализа и внесения корректировок
- •Метод соотнесения цены и дохода
- •Пример расчета
- •Доходный подход к оценке недвижимости
- •Основные моменты доходного метода
- •Принципы оценки недвижимости, используемые в доходном методе
- •Этапы доходного подхода
- •Анализ арендных договоров
- •Метод капитализации доходов
- •Метод дисконтированных денежных потоков
- •Техника остатка
- •Оценка земельных ресурсов
- •Особенности земли как товара
- •Формирование рынка земельных ресурсов в России
- •Стоимость, цена и налогообложение земли
- •Нормативная цена земли
- •Рыночная стоимость земельного участка
- •Арендная плата
- •Земельный налог
- •Зарубежный опыт оценки городских земель
- •Сделки в жилищной сфере, оценка жилья. Товарищество собственников жилья (кондоминиумы)
- •Сделки в жилищной сфере
- •Наследование
- •Дарение
- •Купля-продажа
- •Страхование
- •Приватизация
- •Товарищество собственников жилья (кондоминиум)
- •История кондоминиума
- •Иностранный опыт
- •Регистрация кондоминиума
- •Товарищество собственников жилья (тсж)
- •Оценка жилья
- •Финансирование рынка недвижимости
- •Рынок недвижимости как составная часть инвестиционного проекта
- •Понятие рынка недвижимости
- •Участники финансирования недвижимости
- •Финансирование недвижимости
- •Формы кредитования объектов недвижимости
- •Банковский кредит
- •Закладная
- •Ипотечный кредит
- •Комбинированное финансирование жилищного строительства
- •Финансирование за счет облигационных займов и сертификатов
- •Финансирование строительства с использованием векселей
- •Долевое строительство
- •Развитие понятия недвижимости. Девелопмент
- •Основные понятия девелопмента
- •Принципы девелоперской деятельности
- •Структура целей задач и результатов девелопмента
- •Виды девелопмента
- •Эффективность девелопмента
- •Ипотека: сущность и механизмы функционирования
- •Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования
- •Сущность и история развития ипотеки
- •Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам
- •Развитие ипотечного жилищного кредитования в России «Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002—2010 годы. Программа и этапы ее реализации
- •Государственная программа регулирования жилищных проблем молодых семей (Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей»)
- •Регулирование рынка недвижимости
- •Особенности регулирования рынка недвижимости
- •Государственное регулирование рынка недвижимости
- •Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •Городское пространство
- •Зонирование территорий
- •Кадастровый учет
- •Платежи за недвижимость
- •Формирование рынка недвижимости в России
- •Приватизация как основа становления рынка недвижимости
- •Основные закономерности и факторы развития рынка жилья
- •Региональные особенности формирования рынка
- •Состояние и тенденция спроса и предложения на российском рынке недвижимости
- •Литература
Специфические характеристики объекта недвижимости
Недвижимость — товар особого рода — это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем зданиями и сооружениями. Кроме того, существует так называемая неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости. Согласно нормативным актам, принятым в период 1990—1996 гг., уже можно говорить о недвижимости как о товаре, который повсеместно продается и покупается. Сущность объекта недвижимости как товара триедина (рис. 3).
Кроме родовых признаков, позволяющих отличить объекты недвижимости от других видов товара, существуют и специфические характеристики. Так, например, объекты недвижимости характеризуются длительностью создания. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3—3,5 года.
Характеристики объектов недвижимости как товара могут не совпадать для продавца и покупателя (асимметрия представлений о товаре). С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.
Права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости отличаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Объекты недвижимости больше чем другие товары подвержены государственному воздействию, что увеличивает риск потери вложений в данные объекты.
Рис. 3 — Недвижимость — товар особого рода
Недвижимость — дорогой товар, и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости (различные виды ипотек) и др.
Особые характеристики объектов недвижимости как товара, наряду с ее особым местом в рыночной экономике, обусловливают необходимость достаточно широкого спектра социально-экономической информации для позиционирования данного товара на рынке. Однако это не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций.
Взаимосвязь рынка недвижимости и рынка услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека.
Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:
жилье — для удовлетворения жилищных потребностей;
промышленные объекты — для организации производственно-технологических процессов;
земельные участки — для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.
Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако нельзя утверждать, что рынок недвижимости — это составной элемент единого рынка услуг.
Услуга — результат взаимодействия исполнителя с потребителем, а также собственная деятельность исполнителя по удовлетворению потребностей потребителей. Услуга характеризуется неотделимостью от производителя, неосязаемостью, несохраняемостью и непостоянством качества. При этом услуга может быть связана (или не связана) с товарами, имеющими материально-пространственную форму выражения, но в любом случае она полезна не как вещь, а как определенная деятельность.
В силу своей ограниченности и уникальности недвижимость — это товар с ярко выраженными индивидуальными признаками (индивидуальностью). Среди основных факторов, определяющих индивидуальность, а следовательно, и цену любого объекта недвижимости, обычно выделяют:
месторасположение (географическая уникальность);
инфраструктура в месте расположения недвижимости (уникальность окружения или инфраструктурная уникальность);
объем капитальных вложений в объект недвижимости (инвестиционная уникальность);
психологический образ (уникальность покупателей/вла-дельцев/пользователей, так как каждый по-разному оценивает престижность места расположения недвижимости, ее архитектурный облик и т.д.).
Выводы
Во-первых, в силу своей ограниченности и уникальности недвижимость — это товар с ярко выраженными индивидуальными признаками (индивидуальностью).
Во-вторых, рынки недвижимости по сравнению с другими финансовыми и товарными рынками (например, ценных бумаг, пшеницы или прохладительных напитков) не являются публичными (открытыми). Действительно, в области недвижимости (именно в силу ее уникальности) не существует бирж в их классическом понимании, т.к. объекты недвижимости с трудом поддаются стандартизации (если поддаются ей вообще). В силу того, что единица недвижимости является весьма дорогостоящим товаром и не всегда может физически контролироваться участниками сделки, многократно возрастают риски, которые могут существенно превышать риски по сделкам на сравнимые суммы с другими видами товаров. Поэтому часто стороны предпочитают не афишировать процесс заключения, а также условия таких сделок. В связи с этим получение информации о сделках с объектами недвижимости требует значительных затрат и ведет к высоким транзакционным издержкам (издержкам обращения). Такое положение пытаются исправить ведением различных реестров прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но к ним не во всех юрисдикциях обеспечен свободный доступ.
В-третьих, на рынке недвижимости сильны позиции государства, которое, как осуществляя свои права суверена, так и в целях снижения рисков на рынках недвижимости, а следовательно, и транзакционных издержек законодательно регулирует ее оборот. Оно законодательно обеспечивает защиту интересов как собственников объектов недвижимости, так и собственников тех или иных прав на нее, в той или иной степени регулирует оборот недвижимости и прав на нее, а также организует процесс регистрации прав на недвижимость.
В-четвертых, недвижимость чрезвычайно удобна как объект налогообложения, поскольку налоги платятся, как правило, по месту ее нахождения или государственной регистрации. Скрыть объект недвижимости невозможно. И это очень хорошо с точки зрения налоговых органов.
В-пятых, недвижимость, как и любой другой капитальный товар, в силу своей уникальности и высокой стоимости является одним из наименее ликвидных активов. Это сильно проявляется в моменты циклических спадов деловой активности. Несмотря на то, что количество объектов недвижимости ограничено, в моменты кризисов на ник резко падает спрос, так как потребности в основных средствах уменьшаются. Например, в результате августовского кризиса 1998 года резко снизились ставки арендной платы, уменьшилась заполняемость бизнес-центров и упала стоимость жилья.
В-шестых, недвижимость, как мы уже неоднократно отмечали, физически не следует за обладателем прав на нее. В этом смысле собственники недвижимости часто сталкиваются с проблемами контроля за ее функционированием и использованием. Эти проблемы аналогичны тем, с которыми сталкиваются собственники корпораций при обеспечении контроля за менеджерами. В результате, в общих затратах собственника недвижимости значительную их часть наряду с трансакционными издержками составляют издержки контроля за ее владением и использованием.
В-седьмых, недвижимость относится к практически неисчерпаемым и неуничтожимым ресурсам. В силу этого количество переходов прав на нее от лица к лицу может быть весьма велико, что влечет за собой рост издержек в случае необходимости проверки юридической чистоты сделок с объектом недвижимости в течение ее жизненного цикла. Поэтому на рынках недвижимости велика роль различного рода реестров объектов недвижимости, в которых в хронологическом порядке регистрируются все сделки с этими объектами с момента их создания.
Вопросы для самоконтроля
Что представляет собой недвижимое имущество?
Что является основной причиной несоответствия ожиданий собственников и покупателей? Что происходит в этой ситуации?
От чего зависит время пребывания товара на рынке?
Физические характеристики объекта недвижимости?
Основные факторы, определяющие цену любого объекта недвижимости?