- •Оглавление
- •Особенности рынка недвижимости как товара
- •Понятие недвижимого имущества
- •Недвижимость как часть национального богатства и как объект собственности
- •Особенности экономико-правового оборота недвижимости
- •Трансакционные издержки, ликвидность и локальность рынка недвижимости
- •Недвижимость и рынок несовершенной конкуренции
- •Специфические характеристики объекта недвижимости
- •Рынок недвижимости: специфика, структура и особенности ценообразования
- •Рынок недвижимости в системе рыночной экономики
- •Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •Субъекты рынка недвижимости
- •Структура рынка недвижимости
- •Сегментация рынка недвижимости
- •Основные направления развития рынка недвижимости
- •Экспертиза прав собственности на недвижимость
- •Правовые основы рынка недвижимости
- •Законодательная основа имущественно-земельных отношений
- •Жилищное законодательство
- •Законодательство по приватизации
- •Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней
- •Установление и гарантия прав по использованию недвижимости (правовое зонирование территории)
- •Экономические основы оценки недвижимости: цели, задачи и принципы
- •Ценность как основная категория теории оценки
- •Классификация собственности для целей оценки
- •Виды стоимости
- •Принципы оценки объектов недвижимости
- •Методика анализа наилучшего и наиболее эффективного использования (ннэи)
- •Технология оценки недвижимости
- •Основные подходы и методы оценки недвижимости
- •Оценка стоимости недвижимости затратным подходом
- •Сфера применения затратного подхода
- •Элементы затратного подхода
- •Оценка восстановительной стоимости
- •Методы определения восстановительной стоимости
- •Общие положения по определению стоимости строительства
- •Определение износа объекта недвижимости
- •Метод парных продаж
- •Метод срока жизни
- •Сравнительный подход к оценке недвижимости
- •Принципы и основное экономическое содержание методов сравнительного подхода к оценке недвижимости
- •Методы анализа и внесения корректировок
- •Метод соотнесения цены и дохода
- •Пример расчета
- •Доходный подход к оценке недвижимости
- •Основные моменты доходного метода
- •Принципы оценки недвижимости, используемые в доходном методе
- •Этапы доходного подхода
- •Анализ арендных договоров
- •Метод капитализации доходов
- •Метод дисконтированных денежных потоков
- •Техника остатка
- •Оценка земельных ресурсов
- •Особенности земли как товара
- •Формирование рынка земельных ресурсов в России
- •Стоимость, цена и налогообложение земли
- •Нормативная цена земли
- •Рыночная стоимость земельного участка
- •Арендная плата
- •Земельный налог
- •Зарубежный опыт оценки городских земель
- •Сделки в жилищной сфере, оценка жилья. Товарищество собственников жилья (кондоминиумы)
- •Сделки в жилищной сфере
- •Наследование
- •Дарение
- •Купля-продажа
- •Страхование
- •Приватизация
- •Товарищество собственников жилья (кондоминиум)
- •История кондоминиума
- •Иностранный опыт
- •Регистрация кондоминиума
- •Товарищество собственников жилья (тсж)
- •Оценка жилья
- •Финансирование рынка недвижимости
- •Рынок недвижимости как составная часть инвестиционного проекта
- •Понятие рынка недвижимости
- •Участники финансирования недвижимости
- •Финансирование недвижимости
- •Формы кредитования объектов недвижимости
- •Банковский кредит
- •Закладная
- •Ипотечный кредит
- •Комбинированное финансирование жилищного строительства
- •Финансирование за счет облигационных займов и сертификатов
- •Финансирование строительства с использованием векселей
- •Долевое строительство
- •Развитие понятия недвижимости. Девелопмент
- •Основные понятия девелопмента
- •Принципы девелоперской деятельности
- •Структура целей задач и результатов девелопмента
- •Виды девелопмента
- •Эффективность девелопмента
- •Ипотека: сущность и механизмы функционирования
- •Теоретические основы ипотечного жилищного кредитования
- •Сущность и история развития ипотеки
- •Инструменты ипотечного кредитования, схемы расчетов платежей по кредитам
- •Развитие ипотечного жилищного кредитования в России «Федеральная целевая программа «Жилище» на 2002—2010 годы. Программа и этапы ее реализации
- •Государственная программа регулирования жилищных проблем молодых семей (Подпрограмма «Обеспечение жильем молодых семей»)
- •Регулирование рынка недвижимости
- •Особенности регулирования рынка недвижимости
- •Государственное регулирование рынка недвижимости
- •Формы государственного регулирования рынка недвижимости
- •Городское пространство
- •Зонирование территорий
- •Кадастровый учет
- •Платежи за недвижимость
- •Формирование рынка недвижимости в России
- •Приватизация как основа становления рынка недвижимости
- •Основные закономерности и факторы развития рынка жилья
- •Региональные особенности формирования рынка
- •Состояние и тенденция спроса и предложения на российском рынке недвижимости
- •Литература
Ипотечный кредит
Ипотекой называется залог недвижимости с целью получения денежной ссуды — ипотечного кредита (кредита под закладную). Как объект залога недвижимость обладает рядом специфических особенностей, что вызывает необходимость особого правового регулирования ипотеки. Ключевым инфраструктурным элементом ипотеки является оценка недвижимости, так как сумма кредита, срок кредита и процентная ставка непосредственно связаны со стоимостью (рыночной ценой) закладываемого имущества.
С юридической точки зрения ипотека состоит в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге. С экономической точки зрения ипотека — рыночный инструмент оборота имущественных прав на объекты недвижимости, позволяющий привлекать дополнительные финансовые средства для реализации любых проектов. При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные черты.
1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны.
3. С помощью ипотеки создается фиктивный капитал на базе ценной бумаги (при имитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала).
Ипотечное кредитование выполняет следующие функции:
финансового механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства;
обеспечения возврата заемных средств;
стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда иные способы экономически нецелесообразны или юридически невозможны;
формирования многоуровнего фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг и др.
Ипотека — это такой вид залога недвижимости, при котором закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника (залогодателя) в его владении и пользовании.
Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке:
предприятия как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности;
здания, сооружения;
жилые дома, квартиры и их части;
гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики;
воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты;
незавершенные строительством объекты недвижимости плюс материалы и оборудование;
участки недр, обособленные водные объекты;
леса, многолетние насаждения;
земельные участки, находящиеся в собственности граждан, их объединении, юридических лиц и предоставленные для садоводства, животноводства, индивидуального жилищного, дачного и гаражного строительства, приусадебные земельные участки личного подсобного хозяйства и земельные участки, занятые зданиями, строениями или сооружениями в размере, необходимом для их хозяйственного обслуживания.
Предметом ипотеки не могут быть:
часть имущества, раздел которого невозможен без изменения его назначения;
имущество, изъятое из оборота, на которое не может быть обращено взыскание;
имущество, в отношении которого предусмотрена обязательная приватизация или приватизация, которая запрещена;
государственное имущество;
часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, для различного целевого назначения и разрешенного использования;
доля в праве собственности на общее имущество жилого дома отдельно от права собственности на квартиру.
Ипотечный кредит — это долгосрочная ссуда с обязательством возврата в обозначенный договором срок, с выплатой процентов по кредиту и обеспечением выплаты итогового обязательства залогом недвижимости. Таким образом, залоговое право является основным признаком ипотечного кредита, сущность которого заключается в том, что недвижимость, заложенная по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства, может быть предоставлена в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника, тому или иному залогодержателю.
Ипотека является важнейшим механизмом улучшения инвестиционного климата, регулирования денежной массы, социально-экономического прогресса в целом.