5 Комплексная градостроительная реконструкция территорий

1. Комплексная градостроительная реконструкция территорий должна осуществляться с целью обеспечения устойчивого развития поселений, улучшения и поддержания качества среды жизнедея­тельности, приведения жилищного, общественного и производственного фондов в соответствие с действующими стандартами и потребительскими нормами, а также с учетом рационального исполь­зования территорий поселений всех типов и преобразования сложившейся инженерной, транспорт­ной и социальной инфраструктур при соблюдении экологических, санитарно-гигиенических и проти­вопожарных требований.

1. Мероприятия по градостроительной реконструкции должны планироваться и разрабатывать­ся в соответствии с региональными и городскими программами комплексной градостроительной ре­конструкции территорий поселений. Программы должны разрабатываться на основе исследований, в первую очередь, для поселений, имеющих наибольший удельный вес морально изношенного и нахо­дящегося в неудовлетворительном техническом состоянии жилищного, общественного и производст­венного фондов (ветхого, неблагоустроенного, имеющего сверхнормативное потребление теплоэнер­гетических ресурсов и нарушение температурно-влажностного режима) и представляющего угрозу устойчивому развитию поселения.

2. Реконструкция поселений со сложившейся планировочной структурой, включающей застрой­ку, представляющую историко-культурную ценность, должна осуществляться в зависимости от степе­ни сохранности историко-культурного наследия и возможностей его наиболее эффективного исполь­зования. Градостроительная реконструкция территорий этих поселений должна учитывать особенно­сти структурно-планировочной организации районов исторической застройки, эффективность их освоения, необходимость преобразования систем социального, инженерного и транспортного обслу­живания, осуществление мероприятий по благоустройству и озеленению, улучшению состояния ок­ружающей среды с целью сохранения индивидуального архитектурно-художественного облика застройки и отдельных зданий в соответствии с требованиями раздела 10.

5.4 Комплексная градостроительная реконструкция должна осуществляться на основе макси­мального сохранения и использования существующих жилых и общественных зданий, производст­венных объектов, сложившейся инженерной и транспортной инфраструктуры с одновременным рас­ширением общей площади (реконструкции), повышением уровня инженерного благоустройства и планировки (модернизации) эксплуатируемого жилищного фонда и объектов социального назначения.

Реконструкция должна осуществляться с увеличением предоставляемых населению услуг, мощ­ностей систем инженерного обеспечения и совершенствованием транспортных коммуникаций, при повышении качества среды обитания населения, проживающего на реконструируемой территории и прилегающих участках.

При выборе территорий, подлежащих первоочередной комплексной реконструкции, следует учи­тывать характер размещения территорий в структуре города, отдавая предпочтение центральной и срединной зонам крупных и больших городов.

5.5 При разработке градостроительной проектной документации всех уровней мероприятия по комплексной реконструкции территорий поселений должны планироваться с учетом возможности практической реализации законченных участков жилых, общественных или производственных терри­торий на основе оценки их экономической и социальной эффективности. Размеры единовременно осваиваемого участка не должны превышать от 10 до 15 га — для крупных и больших городов и от 5 до 10 га — для средних, малых городов и сельских поселений.

При необходимости и по согласованию с местными органами власти для конкретных участков территорий, подлежащих реконструкции, могут разрабатываться специальные программы выбороч­ной реконструкции. В этих случаях выбор участка не должен противоречить утвержденной градо­строительной документации и должен обосновываться в программах по комплексной реконструкции городских территорий. Следует стремиться к совмещению по времени ремонта и модернизации от­дельных жилых и общественных зданий с проведением комплексной градостроительной реконструкции.

5.6 Планировка и застройка территорий при комплексной реконструкции должна осуществляться с учетом: необходимых объемов комплексной или выборочной реконструкции (модернизации); опре­деления территорий с наибольшим удельным весом морально и физически изношенного жилищного, общественного и производственного фондов; выявления структурно-планировочных, социально-демографических, экологических и композиционных особенностей реконструируемых территорий. На основе оценки градостроительных условий реконструкции конкретных территорий в градостроительной документации устанавливаются регламенты, определяющие:

9

СНБ 3.01.04-02

• функциональное назначение территорий;

• эффективность использования территорий для различных функциональных и планировочных зон города;

• характер планировочных и функциональных взаимосвязей с другими зонами города;

• направления преобразования социальной, транспортной и инженерной инфраструктур;

• экологические, санитарно-гигиенические и микроклиматические условия;

• пожарную безопасность;

• безопасность от чрезвычайных ситуаций.

После утверждения градостроительной документации регламенты приобретают силу правового документа, регулирующего градостроительную деятельность на реконструируемых территориях по­селений и вносятся в государственный градостроительный кадастр.

5.7 При осуществлении комплексной реконструкции необходимо учитывать все ресурсы город­ских земель, отвечающие санитарно-гигиеническим и инженерно-строительным требованиям, кото­рые могут быть использованы для преобразования и более эффективного использования, в том числе:

• жилые территории, не отвечающие современным градостроительным нормативам плотности за­стройки;

• территории промышленной, коммунально-складской застройки, транспортной инфраструкту­ры, не эффективно используемые по назначению;

• территории, считавшиеся неудобными (нарушенные, сельскохозяйственные, пойменные и др.);

• территории дачной застройки, оказавшиеся в пределах городской черты.

5.8 Следует учитывать, что наибольшими резервами уплотнения обладают территории сложив­шейся жилой застройки, возведенной в первые послевоенные годы. При реконструкции сложившейся жилой застройки с использованием уплотнения необходимо учитывать градостроительную ценность территории. Допустимые показатели плотности застройки с учетом ее размещения в различных пла­нировочных зонах поселений следует принимать по таблице 5.1.

Таблица 5.1

Тип городских поселений	Зоны поселений
	Центральная		Срединная		Периферийная
	Плотность населения, чел./га	Плотность жилищного фонда, м^2/га	Плотность населения, чел./га	Плотность жилищного фонда, м^2/га	Плотность населения чел./га не более	Плотность жилищного фонда м^2/га, не более
Крупнейшие	Св. 350 до 400 включ.	7000-8000 8750-10000	180-350	3600-7000 4500-8750	180	3600 4500
Крупные и большие	Св. 300 до 350 включ.	6000-7000 7500-8750	150-300	3000-6000 3750-7500	150	3000 3750
Средние и малые	От 200 до 300 включ.	4000-6000 5000-7500	100-200	2000-4000 2500-5000	100	2000 2500
Примечание — В числителе плотность жилищного фонда приводится при обеспеченности жильем 20 м^2 общей площади/чел., в знаменателе — 25 м^2 общей площади/чел.

5.9 При выборе жилых территорий, подлежащих первоочередной комплексной реконструкции, следует учитывать:

• наличие морально изношенного жилищного фонда, не отвечающего требованиям, предъяв­ляемым к жилым домам типовых потребительских качеств;

• инвестиционную привлекательность реконструируемого квартала для потенциальных инве­сторов (физических и юридических лиц);

• наличие резервных мощностей электро-, газо- и водоснабжения;

• общую площадь жилых домов;

• наличие жилых домов с повышенным потреблением теплоэнергетических ресурсов;

10

СНБ 3.01.04-02

• возможность уплотнения существующей застройки;

• иные-особенности застройки, связанные с экономической целесообразностью реконструкции территории.

5.10 Уплотнение застройки различных типов при комплексной и выборочной реконструкции мо­жет осуществляться за счет использования следующих мероприятий:

• повышения этажности существующей застройки, в том числе мансардного строительства;

• возведения вставок между существующими зданиями;

• расширения существующих зданий за счет пристроек;

• размещения новых зданий на сложившихся территориях;

• уменьшения размеров участков усадебной застройки;

• преобразования отдельно стоящих домов усадебной застройки в блокированную;

• размещения нежилых зданий в жилой застройке смешанного типа.

11. В градостроительной документации расчетная численность населения на реконструируемых жилых территориях определяется с учетом размещения социального, коммерческого или смешанных типов жилищ. Для укрупненного расчета может быть принята средняя обеспеченность жильем насе­ления, проживающего в социальном жилом фонде — 20 м² общей площади/чел., а в коммерческом жилом фонде — 25-30 м² общей площади/чел.

11. Соотношение квартир различных типов при строительстве и реконструкции социального жи­лья определяется на основе предпроектного демографического обследования с целью выявления потребности нуждающихся во вновь возводимом жилье и семей, проживающих в домах, подлежащих реконструкции. Номенклатура и типы квартир в коммерческом жилом фонде определяются в соответ­ствии с запросом заказчиков — собственников возводимого фонда.

11. На реконструируемых территориях в центральной и срединной зонах крупных и больших го­родов участки общеобразовательных школ могут быть сокращены от 10 до 30 % при условии разме­щения в непосредственной близости (пешеходной доступности не более 5 мин) озелененных и благо­устроенных территорий общего пользования и возможности организации в их пределах межшкольных физкультурно-игровых комплексов, включающих физкультурно-спортивную зону и зону отдыха (за исключением зоны отдыха начальных классов). Организация физкультурно-игровых комплексов до­пускается для группы двух школ. Во внеучебное время комплекс целесообразно использовать для удовлетворения общественных потребностей жителей близлежащей жилой застройки.