43.Принцип наиболее эффективного использования и его роль в определении рыночной стоимости недвижимости

Принцип НЭИ позволяет определить такое использование, которое обеспечивает наивысшую стоимость объекту собственности на дату оценки.

Выделяются четыре критерия НЭИ, которые последовательно применяются в отношении каждого анализируемого использования:

• физическая осуществимость - возможность застройки свободного земельного участка или реконструкция существующих улучшений участка с использованием современных технологий строительства в приемлемые сроки и с приемлемым качеством;

• юридическая правомочность (разрешенность) – соответствие юридическим нормам, включая градостроительные ограничения, существующие нормы зонирования (разрешенные виды использования), требования по охране окружающей среды, памятников истории, архитектуры, благоустройству прилегающей территории и т.д.;

• экономическая оправданность, обеспечивающая положительную конечную отдачу от проекта, соизмеримую с отдачами по альтернативным инвестициям;

• стоимостная оптимальность результата, ведущая к наивысшей стоимости участка земли или всего объекта недвижимости в целом.

Таким образом, НЭИ – это такое использование земельного участка, которое выбрано из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, физически возможно, юридически не противопоказано, в финансовом отношении осуществимо и которое обеспечит наивысшую текущую стоимость объекту или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки.

Стоимость земли как условно свободной может равняться или даже быть выше стоимости всего объекта недвижимости, в составе которого она находится. Наиболее эффективное использование земельного участка позволяет оценить, насколько велик вклад улучшений в общую стоимость объекта недвижимости. Вклад улучшений оценивается вычитанием стоимости земли из общей стоимости объекта недвижимости. Другими словами, улучшения составляют разницу между стоимостью земли и общей рыночной стоимостью объекта недвижимости с учетом всех улучшений.

Факторы, определяющие НЭИ участка земли, следующие:

• местоположение и его потенциал (особенно доминирующее в округе землепользование и доступность участка);

• рыночный спрос с анализом существующих и потенциальных

конкурентов, емкость рынка;

• юридические права по обустройству участка;

• ресурсное качество участка (прежде всего состояние почв, физические ограничения на освоение);

• технологическая и финансовая осуществимость проекта.

44.Факторы, влияющие на величину стоимости недвижимости

Изменение стоимости недвижимости зависит от ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Эти факторы можно разделить на 3 уровня:

1. Региональный уровень – факторы носят общий характер, не связаны с конкретным объектом недвижимости, косвенно влияют на процессы, происходящие с недвижимостью на рынке.

К этому уровню относятся следующие четыре группы факторов

1.Политические (административные):

• политическая стабильность, безопасность;

• налоговая и финансовая политика, инвестиционный климат предоставление разного рода льгот;

• зонирование: запретительное, ограничительное или либеральное;

• строительные нормы и правила: ограничительные или либеральные;

• услуги муниципальных служб: дороги, благоустройство, инженерное оборудование, общественный транспорт, школы, противопожарная служба;

• наличие и совершенство законодательства, регулирование риелторской, консалтинговой и оценочной деятельности.

2.Экономические:

• общее состояние мировой экономики; уровень инфляции в стране, экономическая ситуация в стране;

• факторы спроса: уровень занятости, уровень доходов и тенденции его изменения, платежеспособность, доступность кредитных ресурсов, ставки процента и арендной платы и др.;

• факторы предложения: наличие источников и условия финансирования строительства и реконструкции, число объектов, выставленных на продажу; налоги.

3.Социальные:

• базовые потребности в приобретении объектов недвижимости, в варианте их использования;

• тенденции изменения численности населения, размер семьи, плотность заселения и др.;

• тенденции изменения образовательного уровня, уровня культуры, уровня преступности;

• стиль и уровень жизни.

4.Физические:

• климатические условия, природные ресурсы и источники сырья, рельеф, топографии, почва и др.;

• сейсмические факторы.

2. Второй уровень (местный) - уровень влияния локальных факторов, в основном в масштабе города или городского района. Эти факторы непосредственно связаны с оцениваемым объектом и анализом аналогичных объектов недвижимости и сделок по ним. К этому уровню относятся следующие факторы.

1.Местоположение:

• по отношению к деловому центру, местам приложения труда, жилым территориям, автодороге…

• наличие и состояние коммуникаций;

• наличие объектов социально-культурного назначения;

• размещение объектов в плане города (района), примыкающее окружение.

2.Условия продаж:

• особые условия сделок, мотивы продавцов и покупателей;

• условия финансирования: сроки кредитования, процентные ставки, условия выделения средств.

3.Третий уровень (непосредственного окружения) - уровень влияния факторов, связанных с объектом недвижимости и во многом обусловленных его характеристиками. К этому уровню относятся следующие факторы.

1.Физические характеристики:

• физические параметры: площадь, размеры, форма, материал постройки, год постройки или реконструкции, этажность и др.;

• качество строительства и эксплуатации;

• наличие коммунальных услуг;

• функциональная пригодность;

• привлекательность, комфорт.

2.Архитектурно-строительные:

• стиль, планировка, конструкции и т.д.;

• объемно-планировочные показатели и др.

3.Финансово-эксплуатационные:

• уровень менеджмента, эксплуатационные расходы;

• стоимость строительства;

• доходы, генерируемые объектом недвижимости, его ликвидность.

Влияние перечисленных факторов может происходить одновременно на разных уровнях, а учитываться последовательно, в зависимости от степени детализации оценки и вида оцениваемой стоимости. Оценщик должен установить влияние каждого фактора на итоговую цену, а затем влияние всех факторов в совокупности.