- •1.Факторы, влияющие на цену
- •2.Затратные методы ценообразования
- •Продукт → технология → затраты → цена → ценность → покупатель.
- •3.Рыночные методы ценообразования
- •1) На издержки производства — затратные методы;
- •2) На конъюнктуру рынка — рыночные методы;
- •3) На нормативы затрат на технико-экономический параметр продукции — параметрические методы.
- •4.Параметрические методы ценообразования
- •5.Скидки с цены: виды, особенности применения, классификации
- •6.Стратегия ценообразования: понятие, значение для предприятия, процесс формирования ценовой стратегии
- •7.Понятие трансфертной цены. Цели и принципы установления трансфертных цен
- •8.Основные модели и подходы трансфертного ценообразования
- •9.Виды регулируемых цен (тарифов) на электрическую энергию (мощность). Область применения этих цен
- •Тарифы на электро- и теплоэнергию на розничном рынке.
- •10.Особенности ценообразования в топливно-энергетическом комплексе
- •11.Бизнес как объект собственности, товар и объект оценки. Взаимосвязь и отличия оценки бизнеса от других направлений оценочной деятельности
- •12.Состав и источники информационной базы оценки. Требования, предъявляемые к информации нормативными документами в сфере оценки
- •13.Принципы оценки стоимости предприятия (бизнеса)
- •14.Цели и функции оценки. Анализ факторов, влияющих на стоимость предприятия.
- •15.Стоимость, цена и затраты в оценке. Виды оценочных стоимостей, используемых в оценке бизнеса
- •16.Процесс оценки бизнеса. Его основные характеристики и этапы
- •17. Основные методы и область применения Имущественного подхода в оценке бизнеса
- •18. Определение рыночной и ликвидационной стоимостей предприятия
- •19.Основные методы Сравнительного подхода, область их применения. Процедура выявления предприятий-аналогов
- •20.Система показателей (мультипликаторов) при сравнительном подходе в оценке бизнеса и порядок их определения
- •21.Основные методы Доходного подхода в оценке бизнеса, область их применения
- •22.Определение дохода предприятия, виды денежных потоков и прибыли
- •23.Систематические и несистематические риски при доходном подходе
- •24.Методы расчета коэффициентов капитализации и ставок дохода в оценке бизнеса
- •25. Оценка доходности ценных бумаг. Оценка контрольных и неконтрольных пакетов акций
- •26.Регулирование оценочной деятельности в рф. Закон об оценочной деятельности. Российские (федеральные) стандарты оценки
- •27.Требования, предъявляемые к отчету об оценке по его структуре и содержанию
- •28.Методы затратного подхода определения рыночной стоимости технического объекта
- •29.Особенности сравнительного подхода в оценке машин, оборудования и транспортных средств
- •30.Доходный подход в стоимостной оценке технических объектов
- •31.Отличительные особенности рынка интеллектуальной собственности
- •32.Основные особенности нематериальных активов (интеллектуальной собственности) как объектов экономической оценки
- •33.Классификация объектов интеллектуальной собственности и основные методы их оценки
- •34.Методы затратного и сравнительного (рыночного) подходов в оценке интеллектуальной собственности и нематериальных активов
- •35.Методы доходного подхода при оценке интеллектуальной собственности и нематериальных активов
- •1. Методы преимущества в прибыли
- •36.Понятие нематериальных активов с бухгалтерской и оценочной точек зрения. Особенности учета нематериальных активов в российских компаниях
- •37.Понятие гудвилла как нематериального актива компании и методы его оценки
- •38.Виды лицензий, виды платежей при оплате лицензии, методы оценки стоимости лицензии
- •40.Отличительные особенности рынка недвижимости
- •41.Методы определения ставки дисконтирования при оценке недвижимости
- •42.Принципы, используемые в процессе оценки недвижимости
- •43.Принцип наиболее эффективного использования и его роль в определении рыночной стоимости недвижимости
- •44.Факторы, влияющие на величину стоимости недвижимости
- •45.Основные методы определения восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости замещения объекта недвижимости
- •46.Виды корректировок в оценке недвижимости и последовательность их применения
- •47.Методы расчета коэффициента рекапитализации в доходном подходе к оценке недвижимости
- •48.Методы оценки рыночной стоимости земельных участков
- •49.Методы расчета физического износа недвижимости, функционального и экономического устареваний
- •50. Методы оценки недвижимости, основанные на использовании валового рентного мультипликатора
- •51. Методы построения коэффициента капитализации, используемые для оценки недвижимости
- •52. Массовая и индивидуальная оценка недвижимости: отличия, область применения
- •53. Кадастровая стоимость недвижимости: понятие, область применения
- •54. Основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости
- •55. Концепция экономической добавленной стоимости и ее роль в управлении стоимостью бизнеса
- •56. Создание стоимости при слияниях и поглощениях. Финансовые синергии
- •57. Рыночная капитализация бизнеса и факторы ее определяющие
- •58. Развитие систем показателей для оценки эффективности управления стоимостью бизнеса
- •59. Опционный подход в системе стоимостного управления. Границы его применения.
- •60. Понятие, цели и задачи управления стоимостью (ценностью) бизнеса.
45.Основные методы определения восстановительной стоимости или стоимости замещения объекта недвижимости замещения объекта недвижимости
Восстановительная стоимость строительства оцениваемого объекта недвижиомсти рассчитывается в текущих ценах как нового (без учета накопленного) износа и соотнесенная к дате оценки.
Она мб рассчитана на базе стоимости воспроизводства или замещения. Выбор расчета указанных стоимостей требует обоснования и зависит от целей оценки, количества и качества собранной информации об объекте оценки, его физкачетсвах.
Стоимость воспроизводства- затраты на строительство в текущих ценах а действительную дату оценик точной копии оцениваемого здания, используя такие же строительные материалы, стандарты и проект.
Стоимость амещения – затраты на строительство в текущих ценах на действительную дату оценки объекта одинаковой полезности с использованием современных материалов, стандартов, проектов и архитектурных решений.(используется для объектов с функциональным износом, что снижет коммерческую привлекательность для потенциального покупателя.)
В современной практике оценки недвижимости применяют четыре основных метода оценки стоимости восстановления. Среди них:
1. Базисно-индексный метод предполагает использование данных проектно-сметной документации в базисном уровне цен (1955, 1969, 1984, 1991, 1994 или 1998-1999 гг.) и применение системы директивных корректирующих коэффициентов пересчета (индексов) от базисных цен к текущим ценам. Приведение к уровню текущих цен производится путем перемножения базисной стоимости по видам работ или элементам прямых затрат на соответствующий индекс. В основном используется база 1984 г. как наиболее полная и подробная.
2. Ресурсный метод (или стоимостный, калькулирования затрат, сметный, единичных расценок) основан на определении физических объемов конструктивных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда основных рабочих, эксплуатации машин и механизмов, лимитированных и прочих затрат, а также плановых накоплений.
Стоимость строительства всего здания (с учетом встроенного оборудования) рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов СМР по формуле:
Сстр = ∑ И тек/баз * Cj + Vкз
j=1̅̅̅,̅m̅
где Итек/баз - переход от базовых цен к текущим;
Cj - укрупненный показатель стоимости j-гo ресурса;
т - количество компонентов СМР.
Необходимо обратить внимание, что при оценке объектов с хронологическим возрастом свыше пяти лет, ресурсный метод определяет стоимость замещения, а не стоимость восстановления. Это полностью относится также к базисно-индексному методу, использующему территориальные единичные расценки 1999 г.
Разновидностями ресурсного метода являются
• ресурсно-индексный метод,
• упрощенный вариант ресурсного метода.
3. Модульный метод (метод разбивки по компонентам) заключается в разбиении всех видов строительно-монтажных работ на укрупненные разделы (модули). Такими модулями являются: земляные работы, фундаменты, каркас, стены, перекрытия, перегородки, кровля, окна, двери, внутренняя отделка, внутренние санитарно-технические работы, электротехнические работы и т.д.
Стоимость строительства всего здания рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов (модулей) по формуле
Сстр = ∑Vj * Cj + Vкз
j=1̅̅̅,̅m̅
где Vj - объем работ j-му компоненту;
Cj - расценка по каждому модулю;
m – количество выделенных компонентов (модулей) здания.
Модульный метод целесообразно использовать для приближенной оценки при недостатке исходной информации.
4. Метод сравнительной единицы (метод укрупненных показателей) предполагает использование данных по текущей стоимости какого-либо параметра, например, 1 м2 общей площади, 1 м3 строительного объема и др., в текущем или базисном уровне цен, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях региона. Текущие цены берутся из статистических данных, базисные цены - из сборников укрупненных сметных нормативов, укрупненных показателей восстановительной стоимости.
Метод сравнительной единицы удобно использовать в случаях, когда оцениваемый объект занимает часть здания (сооружения).
Стоимость нового строительства в данном методе определяется по формуле:
Сстр = СЕПС * N
где СЕПС - стоимость единицы потребительских свойств;
N - количество единиц потребительских свойств на объекте.
Иногда для расчетов используется следующая формула:
Сстр = СЕПС * S0 * K1 * K2 * K3 * K4 * K5
где СЕПС - стоимость 1 м2 или 1 м3 типичного сооружения на базовую дату;
S0 - количество единиц сравнения (площадь или объем оцениваемого объекта);
K1 – к-т, учитывающий выявленные отличия между оцениваемым объектом и аналогом;
K2 – к-т корректировки на местоположение объекта;
K3 – к-т изменения стоимости СМР в период между базовой датой и датой на момент оценки;
K4 – к-т, учитывающий прибыль застройщика;
K5 – к-т, учитывающий НДС, %.
Метод является наименее трудоемким и обеспечивает точность порядка 15—20%.