22. Договір найму (оренди)

За договором оренди наймодавеиь передає або зобов 'язується передати найма­чеві мато в користування за плату або на певний строк (ч. 1 ст. 759 ЦК).

Характеристика договору. Зміст ст. 759 ЦК дозволяє зробити висновок, що до­говір найму може бути як консенсуальним, так і реальним правочином.

Оскільки права та обов'язки за договором найму виникають як у наймача, так і у наймодавця, договір найму належить до двосторонніх договорів.

Договір найму завжди ошатний: наймач завжди має сплачувати наймо-давцеві за користування майном.

Особливістю договору найму є те, що законодавство не вказує, яке майно може бути предметом найму і з якою метою буде використовуватися.

Сторонами договору є наймач і наймодавець. Ними можуть бути як фізичні, так і юридичні особи. Наймодавцем може бути також особа, уповноважена на укладення договору найму.

Форма договору найму визначається за загальними правилами щодо форми пра-вочинів (глава 16 ЦК) 5 залежить від його різновидів.

Істотні умови договору. Однією з істотних умов договору оренди є його предмет. Предметом договору найму можуть бути майнові права, а також річ, яка наділена індиві­дуальними ознаками і яка зберігає свій первісний вигляд при неодноразовому викорис­танні (неспоживна річ). Законом можуть бути встановлені види майна, що не можуть бу­ти предметом договору найму.

Строк договору визначається у договорі за домовленістю сторін. Сторони можуть визначити конкретний строк оренди або укласти договір на невизначений строк.

Права та обов'язки сторін за договором найму (оренди). Обоє 'язки наймодавця:

• передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. При цьому майно передається у комплекті та у стані, що відповідає умовам договору. Також наймодавець зобов'язаний надати гарантію на річ, що передається в найм;

• попередити наймача про особливі властивості та недоліки речі, які йому відомі;

• попередити наймача про права третіх осіб на річ;

• здійснювати капітальний ремонт найманої речі. Права наймодавця:

• вимагати від наймача вчасної сплати орендної плати;

- відмовитися від договору, вимагати його розірвання та відшкодування збитків у встановлених договором або законом випадках.

Обоє 'язки наймача:

-наймач, після закінчення терміну використання, зобов'язаний негайно повернути наймодавцеві річ в стані, в якому вона була одержана, або як було обумовлено у договорі;

• відшкодувати шкоду, завдану у зв'язку з користуванням чи пошкодженням речі;

• перевірити справність та якість речі, що орендується; якщо ж річ не перевіряла­ ся, то вважається, що вона передана у належному, якісному стані;

• вимагати від наймодавця передання майна і відшкодування збитків, завданих за­ тримкою речі;

• замінити річ або вимагати зменшення розміру плати у разі її несправності чи ви­явленні недоліків;

• використовувати річ за призначенням, підтримувати її у належному стані;

- сплачувати плату, за користування річчю. Права наймача:

• вимагати зменшення плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, мож­ливість користування майном істотно зменшилася;

• змінювати стан речі, але лише за згодою наймодавця;

• за згодою наймодавця укласти договір піднайму, до якого застосовуються поло­ження про договір найму, якщо інше не передбачено договором або законом. Строк дого­вору піднайму не може перевищувати строку договору найму (ст. 774 ЦК);

• право власності на плоди, продукцію та доходи, одержані ним у результаті кори­стування річчю;

• поліпшити річ, передану у найм, за згодою наймодавця;

Припинення і зміна договору найму(оренди).

Спеціальні підстави припинення договору найму можна умовно розділити на дві групи:

1. об'єктивні умови, які не залежать від волі сторін;

2. суб'єктивні умови, які виникають за взаємною волею наймодавця та наймача або за волею будь-якої зі сторін договору найму.

Суб'єктивні підстави припинення відносин майнового найму можна розділити на дві основні форми:

1. відмова від договору майнового найму;

2. розірвання договору на вимогу будь-якої зі сторін.

Цивільний кодекс (ст. 783) надає наймодавцеві право вимагати розірвання договору найму у таких випадках:

1. наймач користується річчю всупереч договору або призначенню майна. Так, якщо договором найму передбачається обов'язок наймача застрахувати найману річ, то невиконання такого обов'язку надає наймодавцю право звертатися до суду з вимогою про розірвання договору майнового найму. При цьому судова практика виходить із того, що зазначене право зберігається у наймодавця.

2. наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі. З цього приводу велика кількість спорів виникає у зв'язку із принципово різними положеннями ЦК та Закону України «Про оренду державного та комунального майна».