3.1 Расчет оттоков инвестиционного проекта

К оттокам инвестиционного проекта относятся все затраты, которые несет инвестор в процессе реализации проекта. Все затраты группируются по статьям расходов, выстраиваются в хронологическом порядке с временным интервалом, равным 1 месяцу.

Из материалов технико-экономического обоснования проекта планировки и застройки микрорайона для расчета стоимости застройки использованы сведения о структуре застройки, обобщенные данные по общей площади жилых зданий в зависимости от этажности, общие сведения об объектах обслуживания, в том числе и их общая площадь.

Для расчета затрат были применены:

1) Государственные укрупнённые нормативы цены строительства (НЦС в ценах 2014 года);

2) Письмо Координационного центра по ценообразованию и сметному нормированию в строительстве от 14 декабря г. № КЦ/2015-12ти “Об индексах изменения сметной стоимости строительства по Федеральным округам и регионам Российской Федерации на декабрь 2015 года”;

3) Сборник укрупнённых показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно-климатических зон страны.

Расчёт затрат на жилую застройку и объекты обслуживания проведён по методу затратного подхода – «методу единицы сравнения». При этом конструкции жилых зданий – крупнопанельная (14-ти и 16-ти этажные дома) и монолитная (20-ти этажные дома), школы и детских-садов - крупнопанельная.

Расчёт затрат на инженерную, транспортную инфраструктуру и благоустройство производился по укрупненным расценкам на 1 кв. м проектируемого жилого фонда.

Затраты на инженерно-транспортные сети и сооружения и благоустройство территории городского значения производился по укрупненным расценкам на 1 кв. м проектируемого жилого фонда в ценах 1984 г. (Сборник укрупнённых показателей затрат по застройке, инженерному оборудованию, благоустройству и озеленению городов различной величины и народнохозяйственного профиля для всех природно-климатических зон страны):

- озеленение и инженерная подготовка территории – 5,6 руб/кв.м;

- инженерные сети и сооружения (включая головные сооружения) – 39,5 руб/кв.м;

- улично-дорожная сеть – 9,7 руб/кв. м;

- городской транспорт – 1,9 руб/кв.м.

Полученная стоимость затрат была приведена к текущим ценам.

Стоимость проектных работ определялась в процентах от сметной стоимости строительства в размере 5%. Стоимость экспертизы проектной и изыскательской документации определялась в размере 4% от стоимости проектно-изыскательских работ.

Затраты на строительство зданий и сооружений, благоустройство территории, инженерную инфраструктуру, экспертизу и проектные работы облагались налогом на добавленную стоимость в размере 18%.

В затратах учтена стоимость приобретения земли, а также расходы на рекламу и налогообложение.

Временная структура освоения капитальных вложений по жилым домам и объектам обслуживания в % от сметной составлена с использованием СНиП 1.05.03-87 Нормы задела в жилищном строительстве с учётом комплексной застройки – М.: Госстрой СССР, 1989 и СНиП 1.04.03-85* Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий зданий и сооружений. Часть II – Москва 1991.

В таблице 11 представлена временная структура расходов при последовательном выполнении строительно-монтажных работ, общая продолжительность проекта составила 43 месяца.

В целях сокращения продолжительности строительства и, исходя из величины проектируемой общей площади на территории микрорайона, для расчётов предложен второй вариант продолжительности проекта в 43 месяца 4-мя параллельными потоками.

Расчеты представлены в таблице 11.

Расходы на приобретение земли	499382
Предпроектные исследования, проектирование, согласования	411422,7971
Экспертиза	16456,91188
Объекты и сооружения коммунального хозяйства	1501247,714
ПОТОЧНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО ОБЪЕКТОВ ЖИЛОГО И НЕЖИЛОГО НАЗНАЧЕНИЯ:
Поток 1:
Жилой дом 14 этажный	495236,25
Жилой дом 14 этажный	495236,25
Жилой дом 14 этажный	495236,25
Детское дошкольное учреждение на 220 мест	150090,6805
Благоустройство территории застройки	124,965
Инженерное оборудование	82829,186
Парковочные места на 400 маш. места	40921,1478
Поток 2:
Жилой дом 16 этажный	567452,736
Жилой дом 16 этажный	567452,736
Жилой дом 16 этажный	567452,736
Жилой дом 16 этажный	567452,736
Инженерное оборудование	82829,186
Благоустройство территории застройки	124,965
Торговый центр	47719,96654
Надземная автостоянка закрытого типа на 420 мест	55383,67548
Парковочные места на 400 маш. места	40921,1478
Поток 3:
Жилой дом 20 этажный	652937,76
Жилой дом 20 этажный	652937,76
Жилой дом 20 этажный	652937,76
Жилой дом 20 этажный	652937,76
Жилой дом 20 этажный	652937,76
Парковочные места на 400 маш. места	40921,1478
Детское дошкольное учреждение на 220 мест	150090,6805
Инженерное оборудование	82829,186
Благоустройство территории застройки	124,965
Поток 4:
Общеобразовательная школа на 720 мест	294998,7222
Инженерное оборудование	82829,186
Благоустройство территории застройки	124,965
Надземная автостоянка закрытого типа на 420 мест	55383,67548
ПРОЧИЕ РАСХОДЫ
Налогообложение:
Реклама	5700000
ИТОГО РАСХОДОВ ПО ПРОЕКТУ	10656965,37
НДС	1918253,766
ИТОГО РАСХОДОВ ПО ПРОЕКТУ С НДС	18284215,42