3.2. Расчет притоков инвестиционного проекта

Формой реализации инвестиционного проекта является продажа жилых квартир в многоэтажной жилой застройке, нежилых помещений и машино-мест на открытой парковке и наземной автостоянке закрытого типа.

Для определения стоимости 1 кв. метр общей площади жилых и нежилых помещений, а также стоимости машино-мест выполнен анализ ценовой ситуации на первичном рынке жилой недвижимости в 2015 году на территориях Московской области Солнечногорского района. Для этого исследовались цены предложений по местным рекламным изданиям, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее имущество.

Анализ показал следующие цены предложения (стоимость объекта приведена в среднем для различных стеновых материалов):

1. по многоэтажной жилой застройке – 112269 руб. за 1 кв. метр;

2. по нежилым помещениям – 87000 руб. за 1 кв. метр;

3. за 1 машино-место наземной открытой парковке – 500000 руб.;

4. за 1 машино-место в надземных автостоянках закрытого типа – 550000 руб.

Поступления от продажи объектов недвижимости распределены равномерно по месяцам, что составляет временную структуру поступления средств.

Расчет поступлений по проекту представлен в таблице 12.

10.	Продажа жилых помещений в многоэтажной застройке:
10.1.	Общее количество кв. м.
10.2.	Количество проданных кв. м.
10.3.	Стоимость 1 кв.м.
	Приток от продажи жилых помещений в многоэтажной застройке
11.	Продажа машино-мест (парковочные места):
11.1.	Общее количество маш.-мест
11.2.	Количество проданных маш.-мест
11.3.	Стоимость 1 маш.-места
	Приток от продажи машино-мест (парковки)
12.	Продажа машино-мест в надземной автостоянке:
12.1.	Общее количество маш.-мест
12.2.	Количество проданных маш.-мест
12.3.	Стоимость 1 маш.-места
	Приток от продажи машино-мест (надземная автостоянка)
13.	Продажа нежилых помещений:
13.1.	Общее количество кв. м.
13.2.	Количество проданных кв. м.
13.3.	Стоимость 1 кв.м.
	Приток от продажи нежилых помещений
	ИТОГО ПОСТУПЛЕНИЙ

3.3. Сопоставление расходов и поступлений денежных средств

Полученные данные о структуре денежных потоков в ходе реализации проекта обработаны с использованием электронной таблицы Excel. В таблице Excel составлены специальные формулы, с помощью которых заполняются следующие строки таблицы: итого расходов по проекту, итого поступлений, которые определяются на каждом шаге расчетного периода как сумма соответствующих характеристик денежного потока за данный и все предшествующие шаги. Затем осуществляется суммирование денежных потоков с учетом ставок дисконтирования. При этом производится расчет:

-дисконтированного оттока;

-дисконтированного притока;

-сальдо дисконтированного потока, которое отражает суммирование величин оттока и притока по каждому шагу расчета;

- чистого дисконтированного дохода (ЧДД) проекта, который представляет собой накопленное сальдо суммарного потока и, в свою очередь, определяет стоимость оцениваемого земельного участка.

Ставка дисконтирования для оттоков была принята за 23,%, а коэффициент дисконтирования за 1,19. Ставка дисконтирования была найдена кумулятивным способом по формуле:

Ку= К_{безриск}.+К_риск.+К_ликв.+К_инв.

1. К_{безриск}. принимаем равной ключевой ставке 11%.

2. Для расчета поправки на риск (К_риск.) определяем значение риска в таблице 13:

Таблица 13.Расчет поправок на риск

Виды и наименование риска	Риск несущественен 0-1%	Риск скорее всего не реализуется 2-4%	Ничего заранее сказать нельзя 5-7%	Риск вероятнее всего проявится 8-10%	Риск реализуется 11-15%	Коэф. весомости
Систематический риск
Общее ухудшение экономической ситуации в стране				9%		0,4
Региональный риск		2%				0,05
Изменение федерального или местного законодательства			6%			0,15
Несистематический риск
Природные чрезвычайные ситуации	1%					0,02
Нехватка технических знаний у проектировщиков (ошибки в проектировании)		2%				0,12
Неэффективный менеджмент		3%				0,14
Непринятие концепции застройки широкими слоями населения		2%				0,12
Итого							5,5%

3.,

где t_a- время экспозиции объектов-аналогов (мес).

К_ликв=11*5/12=4,58%

4. К_инв. = 2%

Таблица 13 Обоснование коэффициента дисконтирования

Наименование поправки	Размер поправки, %
Безрисковая процентная ставка	11%
Поправка на риск	5,5%
Поправка на ликвидность	4,58%
Поправка на управление инвестициями	2%
Общая ставка капитализации	24,08%
Коэффициент дисконтирования	23,08%

Для притоков использована ставка дисконтирования равная 11% (равна ставке рефинансирования). Соответственно, коэффициент дисконтирования равен 1,009. Необходимые расчеты выполнены в таблице 14.