- •1. Понятие недвижимости. Недвижимость как товар и объект оценки.
- •2. Основные отличия рынка недвижимости от других рынков товаров и услуг.
- •3. Сущность объектов недвижимости и их классификация по типам, местоположению и назначению.
- •4. Экономическое и юридическое содержание понятий: «недвижимость», «недвижимое имущество», «имущественный комплекс».
- •17. Затратный подход к оценке недвижимости: понятие и способы определения износа объекта недвижимости.
- •5. Виды собственности на недвижимое имущество в рф. Государственное регулирование сферы недвижимости.
- •6. Особенности недвижимости как объекта инвестиций.
- •8. Понятие, виды и параметры стоимости недвижимости.
- •7. Виды и формы инвестиций в сфере недвижимости. Понятие тендера.
- •9. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
- •16. Затратный подход к оценке недвижимости: способы расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости.
- •10. Оценочная деятельность, ее субъекты и объекты.
- •11. Основные проблемы, решаемые в процессе оценки недвижимости. Практическое применение результатов оценки недвижимости.
- •12. Сущность и сфера применения доходного подхода. Правила составления отчета об оценке.
- •13. Доходный подход к оценке недвижимости: метод прямой капитализации дохода.
- •14. Доходный подход к оценке недвижимости: метод дисконтирования денежных потоков.
- •25. Экономические принципы рынка недвижимости: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ннэи).
- •15. Сущность и сфера применения затратного подхода к оценке недвижимости. Правила составления отчета об оценке.
- •18. Сущность и сфера применения рыночного (сравнительного) подхода к оценке недвижимости. Правила составления отчета об оценке.
- •19. Рыночный (сравнительный) подход к оценке объектов недвижимости: методы определения и последовательность внесения поправок к цене.
- •20. Оценка земли: анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли (ннэи).
- •21. Повышение эффективности использования городских земель при их перераспределении.
- •22. Экономические принципы рынка недвижимости: принципы, основанные на представлениях пользователя.
- •23. Экономические принципы рынка недвижимости: принципы, связанные с землей и ее застройкой.
- •24. Экономические принципы рынка недвижимости: принципы, связанные с рыночной средой.
- •26. Нормативная база и порядок оформления тсж и домовладения. Основные отличия тсж от домовладений.
- •27. Права и обязанности некоммерческой организации тсж в системе управления жилым комплексом.
- •28. Понятие и задачи управления недвижимостью. Трастовое управление недвижимостью.
- •33. Общая характеристика рынка недвижимости и его особенности.
- •29. Приватизация и возникновение права собственности на жилье.
- •30. Экономическая и юридическая составляющие процесса приватизации.
- •63. Характеристика коммерческих объектов недвижимости: классификация офисных помещений. Перспективы развития рынка офисных площадей (сПб).
- •32. Право собственности на жилое помещение. Понятие сделки.
- •35. Понятие и виды права собственности на земельные участки.
- •65. Условия формирования рынка промышленных помещений. Виды собственности на объекты производственного назначения. Понятие «промышленного комплекса».
- •61. Классификация торговых площадей и перспективы развития этого рынка (сПб).
1. Понятие недвижимости. Недвижимость как товар и объект оценки.
С древнейших времен имущество подразделялось на движимое (все пространственно перемещаемые вещи) и недвижимое (земля, все с ней тесно связанное).
ГК РФ, ст.130, недвижимые и движимые вещи:
Недвижимость (недвижимые вещи, недвижимое имущество) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты (пруд), все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без соразмерного ущерба их назначению невозможно (леса, многолетние насаждения, здания, сооружения), подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания (река-море), космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Частная собственность на землю нигде не является абсолютной: объем прав в разных странах различен, согласно их законодательству. Капитализм - Великобритания.
Термин «недвижимая собственность» обозначает землю, независимо от ее состояния. Недвижимость имеет 3 измерения: воздух над землей, воду, землю и ископаемые под ней.
Все, что производится на земельной собственности, становится ее неотъемлемой частью.
Любой уровень такой собственности м.б. продан или приобретен отдельно от других, поэтому, начиная высоко над землей и простираясь до ее ядра, совокупность прав на недвижимость может принадлежать физическому лицу, группе лиц, юридическому лицу, государству или в смешанных долях. Недвижимая собственность - интересы, польза, права, связанные с владением, пользованием и распоряжением, включая земную поверхность, недра, воздушное пространство и соответствующие права, которыми могут обладать различные люди и государство.
Недвижимость как товар может выступать в качестве объекта, который собираются продать, купить или использовать в качестве залога. Свойства недвижимости: полезность, фундаментальность, долговечность, стационарность, неповторимость, управляемость, ликвидность, устойчивая тенденция к росту стоимости, детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами, органами местного самоуправления.
1)Полезность. Объекты недвижимого имущества должны максимально удовлетворять потребности покупателя в жилой площади или коммерческой, в экологичности или комфортности помещения в данный момент времени и в данном месте.
2)Фундаментальность. Недвижимость невозможно сломать, потерять или похитить. 3)Долговечность. В зависимости от типа недвижимости, это может быть панельный дом, кирпичный или монолитный, но в том или ином случае, он обладает высокой прочностью и стойкостью. Именно тип недвижимости влияет на срок службы данного объекта, и он может быть от 15 до 150. Чаще всего предприятия, которые относятся к имущественным, комплексам имеют бессрочный срок эксплуатации.
4)Стационарность. Все объекты недвижимости тесно связаны с земельными участками и их перемещении не возможно без нанесения ущерба самой недвижимости. Если землю рассматривать как товар, то можно сказать, что количество предлагаемой на рынке земли ограничено природой.
5)Неповторимость. Каждый объект недвижимости уникален и обладает индивидуальными (определенными) свойствами, которые присущи только этому объекту и отличают его от других объектов недвижимости.
Три характеристики, которые отличают рынок недвижимости от других рынков:
1) очень высокий уровень издержек, которые связаны с поиском нужного товара и контрагента сделки;
2) период для продажи товара на рынке недвижимости намного больше, чем на иных рынках;
3) ограниченное количество товара, который способен удовлетворять запросы покупателя и, следовательно, ограничено число покупателей для продавцов данного товара. Эта ограниченность приводит к формированию индивидуальных цен.
6)Управляемость. Любая недвижимость, которая приносит прибыль, требует ухода за собой и управления (ремонта, профилактических работ, предоставление коммунальных услуг, контроль над поступлением платежей).
7)Детальная регламентация сделок с недвижимостью государственными органами, органами местного самоуправления.
8)Устойчивая тенденция к росту стоимости. Со временем число желающих приобрести недвижимости растет. А на рынке может возникнуть дефицит жилья, что приведет к росту цена на недвижимости.
9)Ликвидность. При осуществлении сделки на рынке возникает низкая ликвидность, так как при производстве товара возникает большое количество издержек, как у продавца, так и у покупателя.