25. Экономические принципы рынка недвижимости: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ннэи).

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования ННЭИ

Заключительный этап оценки недвижимости: когда целью оценки является определение рыночной стоимости, оценщик обязан оценить ННЭИ, т.е определить рыночную стоимость. ННЭИ - «то использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, которое физически возможно, юридически не противопоказано, финансово осуществимо и которое обеспечит или наивысшую текущую стоимость объекту или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки». Анализ ННЭИ выполняется путем последовательной проверки соответствия всех вариантов использования по следующим критериям:

1)Физическая осуществимость – рассмотрение рациональных и технологически реальных способов использования (т.е. анализ способов использования участков, анализ доступности финансовых, трудовых, коммуникационных ресурсов, стройматериалов).

2)Правомочность - рассмотрение законных способов использования участка, чтобы не противоречили положениям по зонированию территорий, об исторических памятниках, экологическим нормативам.

3)Финансовая оправданность – рассмотрение всех физически осуществимых и правомочных вариантов использования участка или объекта, которые обеспечат владельцу участка превышение доходов над расходами.

4)Мах эффективность (оптимальный вариант застройки) – выбор варианта, который будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Оценка недвижимости проводится для застроенного и для не застроенного участка.

ННЭИ рассчитывает 4 позиции: расчет стоимости при освобождении участка (снос); объект может (должен) быть реконструирован с целью получения мах дохода; объект должен быть использован по назначению без переделок; здание должно использоваться по другому назначению. Оптимальное сочетание факторов , приводящих к наивысшей стоимости, и есть ННЭИ.

15. Сущность и сфера применения затратного подхода к оценке недвижимости. Правила составления отчета об оценке.

Затратный подход: стоимость объекта недвижимости=затраты на строительство-износ+стоимость земельного участка. Затратный подход – объект не может стоить больше, чем придется затратить на создание аналогичного объекта. Метод основан на расчете затрат на восстановление, замещение оцениваемого объекта с учетом его износа и отдельной оценки рыночной стоимости земли. Сфера применения – новое строительство, реконструкция, для страхования, для налогообложения, оценка недвижимости на пассивных рынках. Алгоритм применения затратного метода: 1)Оценка текущей стоимости замещения/восстановления здания или сооружения на этом земельном участке; 2)Определение износа здания; 3)Определение стоимости земельного участка. Стоимость земельного участка по затратному методу определяется как свободная от каких-либо зданий, построек: А)сравнительный (метод сопоставимых продаж); Б)метод переноса. Анализ продажи здания на аналогичном по соседству участке и цена продажи разделяется на цену здания и цену земли, а полученный результат переносится на оцениваемый участок; В)метод капитализации ренты – основан на расчете капитализированной арендной платы за землю; Г)техника остатка для земли – основан на принципе остаточной стоимости продуктивности земли с расчетом земли (ННЭИ); 4)Суммирование стоимости земельного участка + текущая стоимость здания; 5)Отчет об оценке.

Информация, необходимая для применения затратного подхода: уровень заработной платы; величина накладных расходов; затраты на оборудование; нормы прибыли строителей в данном регионе; рыночные цены на строительные материалы. Недостатки затратного подхода: попытки достижения более точного результата оценки сопровождаются быстрым ростом затрат труда; несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ; проблематичность расчета стоимости воспроизводства старых строений; сложность определения величины накопленного износа старых строений и сооружений; отдельная оценка земельного участка от строений; проблематичность оценки земельных участков в России. Этапы затратного подхода: расчет стоимости земельного участка с учетом наиболее эффективного использования (Сз); расчет стоимости замещения или восстановительной стоимости (Свс или Сзам); расчет накопленного износа (всех видов) (Сизн); расчет стоимости объекта с учетом накопленного износа: Сон=Свс-Сизн; определение итоговой стоимости недвижимости: Сит= Сз+Сон. Составление отчета об оценке: На последнем этапе оценки осуществляется передача заказчику подготовленного в письменной форме отчета об оценке. Отчет об оценке обычно содержит краткое резюме и развернутую форму. Краткий отчет содержит ограниченные сведения об оценочном задании, объекте недвижимости, использованных методах и полученном результате. Развернутая форма подробно излагает задание на оценку, характеризует отобранную и аргументированную информацию, обосновывает примененные методы оценки и проведенные расчеты, а также определяет окончательный результат стоимости, представленный единым значением, или диапазоном. Указанная в отчете величина стоимости является субъективным мнением оценщика о наиболее вероятном денежном эквиваленте предполагаемой сделки. Стиль изложения сведений, обоснований, определений и расчетов не должен допускать неоднозначного толкования. Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется его печатью. В отчете должны быть указаны дата проведения оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки. При оформлении отчета необходимо указать следующие моменты: дата составления и порядковый номер отчета; основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки; юридический адрес оценщика; сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности; точное описание объекта оценки и его балансовой стоимости; реквизиты юридического лица; стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости; перечень использованных при проведении оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки допущения; последовательность определения стоимости и ее итоговая величина; ограничения и пределы применения полученного результата; дата определения стоимости объекта оценки; перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Итоговая величина стоимости, зафиксированная в отчете, признается достоверной и рекомендуется для совершения сделки с объектом недвижимости. Спор о достоверности величины стоимости, установленной в отчете, подлежит рассмотрению судом, арбитражным или третейским судом либо в порядке, установленном законодательством РФ, регулирующим оценочную деятельность.