22. Экономические принципы рынка недвижимости: принципы, основанные на представлениях пользователя.

Принципы, основанные на представлениях пользования:

Полезность – способность недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном конкретном месте и в течение определенного периода времени.

Замещение - мах стоимость имущества ограничивается наименьшей ценой, по которой может быть приобретен другой объект с равнозначной полезностью. Этот принцип лежит в основе всех 3 подходов к оценке недвижимости: рыночный (сравнительный анализ продаж), затратный, доходный (капитализация доходов).

Ожидание – определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения какой-либо недвижимостью сегодня.

Принципы, связанные с землей и ее застройкой:

Остаточная продуктивность - это чистый доход, отнесенный к земле после того, как была оплачена стоимость труда, капитала и предпринимательская деятельность. Труд (зарплата, гонорар, вознаграждение). Капитал (проценты, дивиденды).

Предпринимательская деятельность (прибыль). Земля (рента).

Вклад – сумма, на которую повышается или понижается стоимость или это чистый доход хозяйственного объекта вследствие наличия или отсутствия какого-либо фактора производства. Возрастающая и понижающаяся отдача – по мере добавления ресурсов к основным факторам производства, чистая отдача может повыситься, понизится и даже достигнуть стадии, когда прирост стоимости становится меньше, чем затраты на добавленные ресурсы. Сбалансированность – для любого вида землепользования существуют оптимальные величины факторов производства, которые в сочетании могут мах повысить стоимость земли. Экономический размер – то кол-во земли, которое пропорционально необходимо для обеспечения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночной коньюктурой в данном месте. Экономическое разделение - имущественные (юридические) права следует разделять (соединять) так, чтобы увеличивать общую стоимость недвижимости.

Принципы, связанные с рыночной средой:

Зависимость – стоимость объекта недвижимости, используемого конкретным способом, подвержена влиянию внешней среды, но и сама влияет на варианты использования и стоимость прилегающего землепользования. Соответствие – то, в какой степени архитектурный стиль, уровень удобств, предлагаемый застройщиком, отвечает потребностям и ожиданиям рынка. Предложение – количество товара, имеющегося в наличии по данной цене. Спрос – количество товаров, желаемых по данной цене. Спрос и предложение во взаимодействии определяют цену (кривая спроса и предложения, Оу – цена, Ох – количество). Конкуренция – когда прибыль на рынке превышает уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что в свою очередь приводит к снижению уровня дохода. Изменение – непременный атрибут стоимости объектов недвижимости во времени, связанный с изменением ее полезности в данном месте.

Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования ННЭИ

Заключительный этап оценки недвижимости: когда целью оценки является определение рыночной стоимости, оценщик обязан оценить ННЭИ, т.е определить рыночную стоимость. ННЭИ - «то использование, выбранное из достаточного числа альтернативных вариантов, рационально оправданных и правомочных, которое физически возможно, юридически не противопоказано, финансово осуществимо и которое обеспечит или наивысшую текущую стоимость объекту или наивысшую стоимость земли на фактическую дату оценки». Анализ ННЭИ выполняется путем последовательной проверки соответствия всех вариантов использования по следующим критериям:

1)Физическая осуществимость – рассмотрение рациональных и технологически реальных способов использования (т.е. анализ способов использования участков, анализ доступности финансовых, трудовых, коммуникационных ресурсов, стройматериалов).

2)Правомочность - рассмотрение законных способов использования участка, чтобы не противоречили положениям по зонированию территорий, об исторических памятниках, экологическим нормативам.

3)Финансовая оправданность – рассмотрение всех физически осуществимых и правомочных вариантов использования участка или объекта, которые обеспечат владельцу участка превышение доходов над расходами.

4)Мах эффективность (оптимальный вариант застройки) – выбор варианта, который будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

Оценка недвижимости проводится для застроенного и для не застроенного участка.

ННЭИ рассчитывает 4 позиции: расчет стоимости при освобождении участка (снос); объект может (должен) быть реконструирован с целью получения мах дохода; объект должен быть использован по назначению без переделок; здание должно использоваться по другому назначению. Оптимальное сочетание факторов, приводящих к наивысшей стоимости, и есть ННЭИ.