6. Особенности недвижимости как объекта инвестиций.

Инвестирование в недвижимость (особенно коммерческую) приносит доход инвестору как в результате роста цен на недвижимость, так и от сдачи недвижимости в аренду. Вложения в недвижимость всегда долгосрочные. Методы инвестирования на рынке недвижимости: прямые – приобретение недвижимости на торгах в соответствии с частным договором, покупка с обратной арендой; косвенные – покупка ценных бумаг компаний, специализирующихся на инвестициях в недвижимость, инвестиции в обеспеченные недвижимостью закладные. На источники и величину инвестиций в недвижимость влияют: ожидаемый доход на инвестиции; ставка банковского процента; налоговая политика в целом и в инвестиционной сфере в частности; темпы инфляции; степень риска инвестиций в недвижимость. Причины привлекательности рынка недвижимости для потенциальных инвесторов: инвестиции в недвижимость характеризуются значительной степенью сохранности, безопасности и возможностью контролирования инвестором; в момент приобретения недвижимости инвестор получает пакет прав, в то время как большинство иных объектов инвестирования не влечет за собой право собственности; вложения в недвижимость позволяют сохранить средства от инфляции; рынок недвижимости, имеющий большие размеры, мало освоен; вложения в недвижимость сопровождаются приемлемой доходностью операций на этом рынке. На современном этапе развития российской экономики с высокими темпами инфляции инвестиционная деятельность подвержена значительным рискам, что приводит к снижению инвестиционной активности на рынке недвижимости.

Признаки недвижимости как объекта инвестирования: недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба; недвижимость прочно связана с землей, причем не только физически, но и юридически; долговечность объекта инвестирования; каждая конкретная недвижимость уникальна по физическим характеристикам и с точки зрения инвестиционной привлекательности; недвижимость невозможно похитить, сломать или потерять при обычных условиях; стоимость недвижимости высока, а ее дробление на имущественные доли затруднительно, а в иных случаях и невозможно; информация о сделках с недвижимостью часто является недоступной; потеря потребительских свойств или перенос стоимости в процессе производства происходит постепенно по мере износа; полезность недвижимости определяется способностью удовлетворять специфическую потребность человека в жилой и производственной площадях; возможность положительного либо отрицательного влияния нового строительства на стоимость прилегающих земель, зданий; существует тенденция к увеличению стоимости недвижимости со временем; существуют специфические риски, присущие недвижимости, как объекту инвестирования: риск физического повреждения под воздействием природных и техногенных факторов, риск накопления внешнего и функционального износа, финансовый риск, связанный с условиями пересмотра арендной платы; строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью.

8. Понятие, виды и параметры стоимости недвижимости.

Элементы стоимости: спрос, полезность, дефицитность, передаваемость. Стоимость неравнозначна затратам. Категории стоимости:

1)Стоимость в обмен - цена, которая возобладает на свободном, открытом и конкурентном рынке при уравновешивании спроса и предложения. Это объективная стоимость, так как рассматривается на поддающихся рассмотрению экономических факторах. Сюда относится рыночная стоимость. Рыночная стоимость – расчетная величина, равная денежной сумме, за которую предполагается переход имущества из рук в руки на дату оценки в результате коммерческой сделки между добровольным покупателем и добровольным продавцом после адекватного маркетинга; при этом считается, что каждая из сторон действовала расчетливо, без принуждения и компетентно.

2)Стоимость в пользовании - ценность имущества для особого пользователя или группы пользователей. Это субъективная стоимость. Сюда входит: стоимость восстановления, стоимость замещения, восстановительная стоимость. Если клиент просит срочно продать квартиру, то она продается по ликвидационной стоимости. Ликвидационная стоимость - цена, с которой вынужден согласиться владелец при продаже имущества в срок, меньше разумно приемлемого для рыночной экспозиции; чистая денежная сумма, которую собственник объекта может получить при продаже ликвидируемого объекта недвижимости. Инвестиционная стоимость – стоимость оцениваемого имущества для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект, или вложить в него финансовые средства. Восстановительная стоимость - стоимость полного восстановления здания (объекта); расходы в текущих ценах на строительство точного дубликата или копии с использованием точно таких же материалов, стройстандартов, дизайна и с тем же качеством работ, который воплощает в себе все недостатки, изъяны и моральный износ, что и у объекта оценки. Стоимость замещения - затраты на полное замещение; расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов по нынешним стандартам, с современным дизайном и планировкой. В 1м случае – это воспроизводство точной копии здания, во 2м – замена здания его функциональным аналогом. Стоимость, приносящая доход недвижимости определяется кол-вом, качеством и продолжительностью получения тех выгод, которые данный объект будет приносить в течении определенного времени. Задача оценщика пересчитать все эти выгоды в единую сумму, которая называется текущей стоимостью.