- •1. Понятие недвижимости. Недвижимость как товар и объект оценки.
- •2. Основные отличия рынка недвижимости от других рынков товаров и услуг.
- •3. Сущность объектов недвижимости и их классификация по типам, местоположению и назначению.
- •4. Экономическое и юридическое содержание понятий: «недвижимость», «недвижимое имущество», «имущественный комплекс».
- •17. Затратный подход к оценке недвижимости: понятие и способы определения износа объекта недвижимости.
- •5. Виды собственности на недвижимое имущество в рф. Государственное регулирование сферы недвижимости.
- •6. Особенности недвижимости как объекта инвестиций.
- •8. Понятие, виды и параметры стоимости недвижимости.
- •7. Виды и формы инвестиций в сфере недвижимости. Понятие тендера.
- •9. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
- •16. Затратный подход к оценке недвижимости: способы расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости.
- •10. Оценочная деятельность, ее субъекты и объекты.
- •11. Основные проблемы, решаемые в процессе оценки недвижимости. Практическое применение результатов оценки недвижимости.
- •12. Сущность и сфера применения доходного подхода. Правила составления отчета об оценке.
- •13. Доходный подход к оценке недвижимости: метод прямой капитализации дохода.
- •14. Доходный подход к оценке недвижимости: метод дисконтирования денежных потоков.
- •25. Экономические принципы рынка недвижимости: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ннэи).
- •15. Сущность и сфера применения затратного подхода к оценке недвижимости. Правила составления отчета об оценке.
- •18. Сущность и сфера применения рыночного (сравнительного) подхода к оценке недвижимости. Правила составления отчета об оценке.
- •19. Рыночный (сравнительный) подход к оценке объектов недвижимости: методы определения и последовательность внесения поправок к цене.
- •20. Оценка земли: анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли (ннэи).
- •21. Повышение эффективности использования городских земель при их перераспределении.
- •22. Экономические принципы рынка недвижимости: принципы, основанные на представлениях пользователя.
- •23. Экономические принципы рынка недвижимости: принципы, связанные с землей и ее застройкой.
- •24. Экономические принципы рынка недвижимости: принципы, связанные с рыночной средой.
- •26. Нормативная база и порядок оформления тсж и домовладения. Основные отличия тсж от домовладений.
- •27. Права и обязанности некоммерческой организации тсж в системе управления жилым комплексом.
- •28. Понятие и задачи управления недвижимостью. Трастовое управление недвижимостью.
- •33. Общая характеристика рынка недвижимости и его особенности.
- •29. Приватизация и возникновение права собственности на жилье.
- •30. Экономическая и юридическая составляющие процесса приватизации.
- •63. Характеристика коммерческих объектов недвижимости: классификация офисных помещений. Перспективы развития рынка офисных площадей (сПб).
- •32. Право собственности на жилое помещение. Понятие сделки.
- •35. Понятие и виды права собственности на земельные участки.
- •65. Условия формирования рынка промышленных помещений. Виды собственности на объекты производственного назначения. Понятие «промышленного комплекса».
- •61. Классификация торговых площадей и перспективы развития этого рынка (сПб).
33. Общая характеристика рынка недвижимости и его особенности.
Рынок недвижимости охватывает более 50% мирового богатства. Рынок – место, где сбалансированность спроса и предложения устанавливает рыночную стоимость, стимулирующую покупателей и продавцов вступать в сделки. Две особенности объектов недвижимости: уникальность (неповторимость) объекта; неподвижность объекта (недвижимость не может быть перенесена из места с низким спросом в места повышенного спроса). Каждый дом имеет свою топографическую привязанность. Целый ряд факторов влияет на спрос и предложение на рынке недвижимости: изменение стоимости стройматериалов и рабочей силы, нормы прибыли в других отраслях экономики, кредитные ставки, демография, миграция, эмиграция, иммиграция, экология, инфляция, уровень денежных доходов покупателей; кризис; зонирование города; условия получения прав на застройку. Рынка недвижимости как единой структуры не существует. Он представлен местными сегментами. Отличия рынка недвижимости от других рынков:
1)товары и услуги обычно серийны (для лица, для ног, для рук) и взаимозаменяемы, в недвижимости иначе.
2)на обычных рынках взаимодействуют множество продавцов и покупателей, они создают конкуренцию, никто из участников рынка не контролирует сколь-нибудь большую часть рынка, чтобы влиять на цены. На рынке недвижимости иначе: сейчас практически весь рынок контролируют девелоперские фирмы.
3)на обычных рынках цены унифицированы и относительно стабильны, именно цены становятся основной причиной покупки/продажи товаров, поскольку качество товаров примерно одинаково. На рынке недвижимости цена не является причиной покупки.
4)на обычных рынках доминирует саморегуляция и свободная конкуренция, лишь немного влияют госограничения. На рынке недвижимости иначе.
5)спрос и предложение, благодаря конкуренции на обычных рынках близки к состоянию сбалансированности. На рынке недвижимости иначе.
6)продавцы и покупатели на обычных рынках достаточно хорошо информированы о состоянии рынка, качестве продукции, правилах замены. На рынке недвижимости иначе.
7)на обычных рынках товары быстро поставляются и быстро расходятся, легко транспортируются. На рынке недвижимости иначе.
Все особенности рынка недвижимости предопределяют формирование и взаимодействие ценообразующих факторов, что при подходе к оценке недвижимости выявляет ее как товар нестандартный или индивидуализированное имущество. Эти проблемы решают оценщики недвижимости.
29. Приватизация и возникновение права собственности на жилье.
ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Статья 1. Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. Право собственности на жилое помещение - это право владения, пользования и распоряжения жилым помещением (ст. 209 ГК РФ). Владение - это фактическое (реальное) обладание жилым помещением. Пользование - это извлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения. Жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно для проживания граждан - физических лиц. Размещение собственником в жилом помещении организаций и предприятий допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Распоряжение - это право собственника жилого помещения определять его юридическую судьбу (отчуждение в собственность другим лицам, в залог, аренду, купля, продажа). Достоинства приватизации: сокращение издержек и улучшение качества продукции; общее возрастание конкуренции; исключение переплат отдельным категориям рабочих и служащих. Приватизация: добровольный акт; для приватизации нужно прожить в квартире не менее 3х лет; квартиру можно расприватизировать; нельзя повторно приватизировать. Статья 4. Не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения. Статья 6. Передача жилых помещений в собственность граждан осуществляется органами государственной власти, органами местного самоуправления, а также государственными или муниципальными унитарными предприятиями, за которыми закреплен жилищный фонд. Статья 7. Право собственности на приобретенное жилое помещение возникает с момента государственной регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Статья 8. Решение вопроса о приватизации жилых помещений должно приниматься по заявлениям граждан в двухмесячный срок со дня подачи документов. Статья 2. Граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая ведомственный фонд, на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте до 14 лет, передаются им в собственность по заявлению родителей (усыновителей), опекунов с предварительного разрешения органов опеки и попечительства либо по инициативе указанных органов. Жилые помещения, в которых проживают исключительно несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет, передаются им в собственность по их заявлению с согласия родителей (усыновителей), попечителей и органов опеки и попечительства. В случае смерти родителей, утраты попечения родителей, если в жилом помещении остались проживать исключительно несовершеннолетние, органы опеки и попечительства, руководители учреждений для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, опекуны (попечители), приемные родители или иные законные представители несовершеннолетних в течение трех месяцев оформляют договор передачи жилого помещения в собственность детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей. Договоры передачи жилых помещений в собственность несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, оформляются по заявлениям их законных представителей с предварительного разрешения органов опеки и попечительства или при необходимости по инициативе таких органов. Указанные договоры несовершеннолетними, достигшими возраста 14 лет, оформляются самостоятельно с согласия их законных представителей и органов опеки и попечительства. Оформление договора передачи в собственность жилых помещений, в которых проживают исключительно несовершеннолетние, проводится за счет средств собственников жилых помещений, осуществляющих их передачу.