- •1. Понятие недвижимости. Недвижимость как товар и объект оценки.
- •2. Основные отличия рынка недвижимости от других рынков товаров и услуг.
- •3. Сущность объектов недвижимости и их классификация по типам, местоположению и назначению.
- •4. Экономическое и юридическое содержание понятий: «недвижимость», «недвижимое имущество», «имущественный комплекс».
- •17. Затратный подход к оценке недвижимости: понятие и способы определения износа объекта недвижимости.
- •5. Виды собственности на недвижимое имущество в рф. Государственное регулирование сферы недвижимости.
- •6. Особенности недвижимости как объекта инвестиций.
- •8. Понятие, виды и параметры стоимости недвижимости.
- •7. Виды и формы инвестиций в сфере недвижимости. Понятие тендера.
- •9. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости.
- •16. Затратный подход к оценке недвижимости: способы расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости.
- •10. Оценочная деятельность, ее субъекты и объекты.
- •11. Основные проблемы, решаемые в процессе оценки недвижимости. Практическое применение результатов оценки недвижимости.
- •12. Сущность и сфера применения доходного подхода. Правила составления отчета об оценке.
- •13. Доходный подход к оценке недвижимости: метод прямой капитализации дохода.
- •14. Доходный подход к оценке недвижимости: метод дисконтирования денежных потоков.
- •25. Экономические принципы рынка недвижимости: принцип наилучшего и наиболее эффективного использования (ннэи).
- •15. Сущность и сфера применения затратного подхода к оценке недвижимости. Правила составления отчета об оценке.
- •18. Сущность и сфера применения рыночного (сравнительного) подхода к оценке недвижимости. Правила составления отчета об оценке.
- •19. Рыночный (сравнительный) подход к оценке объектов недвижимости: методы определения и последовательность внесения поправок к цене.
- •20. Оценка земли: анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земли (ннэи).
- •21. Повышение эффективности использования городских земель при их перераспределении.
- •22. Экономические принципы рынка недвижимости: принципы, основанные на представлениях пользователя.
- •23. Экономические принципы рынка недвижимости: принципы, связанные с землей и ее застройкой.
- •24. Экономические принципы рынка недвижимости: принципы, связанные с рыночной средой.
- •26. Нормативная база и порядок оформления тсж и домовладения. Основные отличия тсж от домовладений.
- •27. Права и обязанности некоммерческой организации тсж в системе управления жилым комплексом.
- •28. Понятие и задачи управления недвижимостью. Трастовое управление недвижимостью.
- •33. Общая характеристика рынка недвижимости и его особенности.
- •29. Приватизация и возникновение права собственности на жилье.
- •30. Экономическая и юридическая составляющие процесса приватизации.
- •63. Характеристика коммерческих объектов недвижимости: классификация офисных помещений. Перспективы развития рынка офисных площадей (сПб).
- •32. Право собственности на жилое помещение. Понятие сделки.
- •35. Понятие и виды права собственности на земельные участки.
- •65. Условия формирования рынка промышленных помещений. Виды собственности на объекты производственного назначения. Понятие «промышленного комплекса».
- •61. Классификация торговых площадей и перспективы развития этого рынка (сПб).
4. Экономическое и юридическое содержание понятий: «недвижимость», «недвижимое имущество», «имущественный комплекс».
Экономика: Недвижимость - предмет потребления, эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Имущественный комплекс - совокупность активов предприятия (основных и оборотных фондов), обладающих стоимостью и обеспечивающих возможность реализации предприятием своей производственной программы.
Право: Статья 130. Недвижимые и движимые вещи; Статья 132. Предприятие
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, леса, многолетние насаждения, обособленные водные объекты (пруд). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания (река-море), космические объекты.
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Имущественный комплекс предприятия - совокупность всех видов имущества, предназначенных для деятельности предприятия: земельные участки, здания, сооружения; оборудование, инвентарь, сырье, продукция; права, требования, долги; а также права на на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором.
Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.
17. Затратный подход к оценке недвижимости: понятие и способы определения износа объекта недвижимости.
Затратный подход: стоимость объекта недвижимости=затраты на строительство-износ+стоимость земельного участка. Затратный подход – объект не может стоить больше, чем придется затратить на создание аналогичного объекта. Метод основан на расчете затрат на восстановление, замещение оцениваемого объекта с учетом его износа и отдельной оценки рыночной стоимости земли. Сфера применения – новое строительство, реконструкция, для страхования, для налогообложения, оценка недвижимости на пассивных рынках. Определение износа здания. Износ - фактор, определяющий текущую стоимость объекта безотносительно к его первоначальной стоимости. Износ определяется по отношению к текущим затратам, рассчитанным на первом этапе применения затратного метода. Методы определения величины износа здания: А)метод разделения – предполагает разделение износа: физический – утрата объектом своих потребительских качеств из-за эксплуатации или природных факторов; функциональный – утрата объектом потребительских качеств с точки зрения требований потребителей или рынка (устаревшая планировка, отсутствие душа); внешний – утрата объектом своих качеств в связи с изменением его экономического окружения. Физический и функциональный износы делятся на: устранимые – затраты на восстановление которого меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта; неустранимые – его устранение невозможно, либо затраты выше, чем добавляемая при этом стоимость. Б)метод срока жизни - основан на использовании понятий: физический срок жизни здания – срок, в течение которого здание в принципе можно использовать; срок экономической жизни здания – срок, в течение которого здание может приносить прибыль (доходы по эксплуатации выше расходов на его содержание); эффективный возраст здания – соответствует физическому возрасту здания на момент его оценки. Износ = эффективный возраст/срок экономической жизни здания. В)рыночный метод – сравнение оцениваемого здания с аналогами, для которых были рассчитаны стоимость для недавно проданных объектов. Корректировка рассчитанной стоимости замещения на величину износа и получение текущей стоимости здания. ТС= СЗ-И, где ТС – текущая стоимость здания, СЗ – стоимость замещения, И – износ.