16. Затратный подход к оценке недвижимости: способы расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости.

Затратный подход: стоимость объекта недвижимости=затраты на строительство-износ+стоимость земельного участка. Затратный подход – объект не может стоить больше, чем придется затратить на создание аналогичного объекта. Метод основан на расчете затрат на восстановление, замещение оцениваемого объекта с учетом его износа и отдельной оценки рыночной стоимости земли. Сфера применения – новое строительство, реконструкция, для страхования, для налогообложения, оценка недвижимости на пассивных рынках. Оценка текущей стоимости замещения/восстановления здания или сооружения на этом земельном участке. Методы: А)метод количественного анализа (сметный) – детальный подсчет всех издержек, связанных со строительством зданий, включая прямые затраты (оборудование, материалы, трудозатраты) и косвенные (накладные расходы, страхование, проектирование, получение разрешений и соглашений на строительство). Б)поэлементный метод (метод разбивки на компоненты). Предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичными с целью наиболее точного подсчета затрат. Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. В)метод сравнительной единицы – рассчитывают затраты на полное сооружение аналога здания. Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.

10. Оценочная деятельность, ее субъекты и объекты.

ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Оценочная деятельность - профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов (движимого и недвижимого имущества) оценки определенного вида стоимости. Вид стоимости оцениваемого объекта зависит от целей проводимой оценки (рыночная, инвестиционная, залоговая, ликвидационная и др.). Оценочная деятельность в РФ подлежит лицензированию. Предмет оценочной деятельности: установление рыночной, инвестиционной, ликвидационной и других видов стоимости объектов оценки. Субъекты оценочной деятельности: оценщики - юридические лица и индивидуальные предприниматели, получившие лицензию на право оценки, с одной стороны, и заказчики - юридические лица, граждане, государство в лице уполномоченных органов, с другой стороны. Одно из направлений оценочной деятельности - оценка недвижимости. Объекты оценки: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация. Цель оценки недвижимости - передача прав на недвижимость. В оценочной деятельности рассматриваются три общепризнанных подхода оценки недвижимости: затратный, сравнительный (рыночный), доходный (капитализация доходов), каждый из которых имеет свои преимущества и недостатки; в соответствии со стандартами оценки используются все три подхода, затем проводится сравнительный анализ полученных результатов для окончательного вывода о величине стоимости. Можно выбрать 2 метода оценки, но для этого нужно обосновать отказ в третьем. Рыночная стоимость объекта оценки - наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; платеж за объект оценки выражен в денежной форме. Методы оценки – конкретные способы расчета величины денежного эквивалента ценности недвижимости.