30. Экономическая и юридическая составляющие процесса приватизации.

ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Статья 1. Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. Право собственности на жилое помещение - это право владения, пользования и распоряжения жилым помещением (ст. 209 ГК РФ). Владение - это фактическое (реальное) обладание жилым помещением. Пользование - это извлечение собственником пользы, дохода от принадлежащего ему жилого помещения. Жилые помещения имеют строго целевое назначение и предназначены исключительно для проживания граждан - физических лиц. Размещение собственником в жи­лом помещении организаций и предприятий допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Распоряжение - это право собственника жилого помещения определять его юридическую судьбу (отчуждение в собственность другим лицам, в залог, аренду, купля, продажа). Приватизация: добровольный акт; для приватизации нужно прожить в квартире не менее 3х лет; квартиру можно расприватизировать; нельзя повторно приватизировать. ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества»: приватизация государственного и муниципального имущества - возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ (далее — федеральное имущество), субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. Достоинства приватизации: сокращение издержек и улучшение качества продукции; общее возрастание конкуренции; исключение переплат отдельным категориям рабочих и служащих. Экономическая нагрузка: капитал, создание рынка приватизации, госструктуры (налоговая). Приватизация сама по себе не может гарантировать прогресс в экономике. Она лишь усиливает конкурентность экономической сферы, что ведет к экономической эффективности. Частный сектор как источник экономического роста, добился лучших результатов, чем государственный сектор, т.к. государственный сектор защищен от конкуренции либо посредством специальных актов, либо субсидий, дотаций и фискальных, таможенных и прочих мер. Кроме того, государственные предприятия, как правило, лишены базового свойства рыночной экономики — стимула к максимизации прибыли. В сочетании с централизованным планированием государственный сектор экономики создает ряд новых проблем — снижение регулирующей функции цен, избыточную занятость и отсутствие связи доходов работников с результатами их труда.

63. Характеристика коммерческих объектов недвижимости: классификация офисных помещений. Перспективы развития рынка офисных площадей (сПб).

Коммерческая недвижимость — это любые объекты недвижимости, используемые для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли. Сюда относятся офисы, склады в аренду, магазины, салоны красоты, гостиницы, фитнес-центры.

Офис — помещение, здание, комплекс зданий в котором работают служащие. В офисе принимают клиентов, хранят и обрабатывают документы, архивы и т. п. Классификация:

Класс А. Арендаторы офисов класса А – крупные компании, филиалы зарубежных фирм. Для офисов класса А характерны: индивидуальная отделка помещений или авторский дизайн, новейшее оборудование, высота этажа не менее 3,6 м., оптико-волоконные телекоммуникации; наличие системы кондиционирования, собственной службы охраны, высокоскоростных лифтов, конференц-залов, наземных и подземных парковок, кафе, автоматизированных систем жизнеобеспечения, систем контроля доступа в здание бизнес-центра. Класс В. Располагаются в реконструированных особняках, зданиях современной постройки, модернизированных административных, промышленных зданиях 60 - 80 годов прошлого века. Некоторые офисы класса B находятся в бывших бизнес-центрах категории А, прошедших период 5-летней эксплуатации. Для зданий класса B характерны те же параметры, что и для объектов класса А, однако спектр услуг может быть более узким. Класс С. Арендаторами офисов являются небольшие компании и организации. Здания располагаются в спальных или не слишком престижных районах. Часто это здания с устаревшим фасадом и интерьером, поэтому арендаторы производят косметический или полный ремонт. Характерен неудобный подъезд, отсутствует централизованная парковка.

Рынок офисных помещений, начиная с 2005 года, характеризуется увеличением объема качественных офисных помещений. На 2010 год прогнозируется прирост на уровне 14%.

Общий объем предложения офисных помещений в СПб –3,2 млн. м² (офисные центры класса А и В). Из крупных объектов, введенных в 2010 году можно отметить: БЦ Quattro Corti общей площадью 15 000 кв.м (класс А); БЦ «Гулливер», 2 очередь площадью 26 000 кв.м (класс В); БЦ «Пулково скай», 2-3 очередь площадью 27 800 кв.м (класс В). На стадии строительства находится около 200 тыс. кв.м офисных площадей класса А и около 300 тыс. – класса В, ввод которых прогнозируется до конца 2012 года. В структуре предложения качественных офисных центров наибольшую долю занимают проекты класса В (78%). На класс А приходится 22%. Наибольшее количество офисов расположено центральных районах: в Центральном, Петроградском, Василеостровском. Из спальных районов лидирует Приморский и увеличивает свою долю Московский район за счёт проектов, которые реализуются в Пулково. На окраинах пользуются спросом только объекты, расположенные рядом с метро и с адекватными коммерческими условиями. Офисные центры класса А действуют только в 8 районах города, в том числе во всех центральных (Адмиралтейский, Василеостровский, Центральный, Петроградский).

Самые дорогие офисные помещения как класса А так и класса В располагаются на Невском проспекте. Средний уровень арендных ставок для класса А здесь составляет 1 750 рублей за кв.м (до кризиса 2 300 рублей) , для класса В – 1 210 рублей (до кризиса 1 500 рублей). Учитывая большое количество пустующих помещений в действующих офисных центрах, а также здания на стадии строительства, Петербург не будет испытывать дефицита офисных площадей в ближайшие 3-5 лет.

31. Экономические, юридические и административные последствия приватизации в РФ. Приватизация жилищного фонда в РФ продолжается уже 18 лет и завершается 1 марта 2013 года. ФЗ «О приватизации жилищного фонда в РФ». Статья 1. Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан РФ на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан РФ, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений. Достоинства приватизации: сокращение издержек и улучшение качества продукции; общее возрастание конкуренции; исключение переплат отдельным категориям рабочих и служащих. Экономическая нагрузка: капитал, создание рынка приватизации, госструктуры (налоговая). Приватизация сама по себе не может гарантировать прогресс в экономике. Она лишь усиливает конкурентность экономической сферы, что ведет к экономической эффективности. Частный сектор как источник экономического роста, добился лучших результатов, чем государственный сектор, т.к. государственный сектор защищен от конкуренции либо посредством специальных актов, либо субсидий, дотаций и фискальных, таможенных и прочих мер. Кроме того, государственные предприятия, как правило, лишены базового свойства рыночной экономики — стимула к максимизации прибыли. В сочетании с централизованным планированием государственный сектор экономики создает ряд новых проблем — снижение регулирующей функции цен, избыточную занятость и отсутствие связи доходов работников с результатами их труда. Задачи приватизации: повышение эффективности предприятий, сокращение правительственных расходов за счет налогоплательщиков, увеличение поступлений в бюджет (налог на имущество), ликвидация или возможное уменьшение внутренней и внешней задолженности, борьба с монополиями на рынке, расширение рынка заемных капиталов, увеличение платежеспособности и инвестиций населения, привлечение сотрудников к управлению капиталом компании, создание обширной социальной базы мелких и средних собственников; переложение бремени содержания жилья на граждан (проведение капремонта). Ряд стратегических целей приватизации достигнут не был: широкий слой эффективных частных собственников не был сформирован; увеличение эффективности деятельности предприятий в результате структурной перестройки экономики не произошло; инвестиций, которые были привлечены, в процессе приватизации оказалось недостаточно для технического, социального и производственного развития предприятий; в некоторых отраслях свое конкурентное положение предприятий на мировом и отечественном рынке не удалось сохранить. Приватизация выявила массу лазеек для незаконных действий, коррупции, которые негативно сказались на экономике впоследствии. Нарушения привели к созданию узкого слоя богатых собственников, что усилило противоречия между населением. Социальная и экономическая эффективность приватизации в России оказалась низкой. Не был соблюден учет интересов и прав большинства слоев населения и принцип равенства граждан при осуществлении массовой приватизации. Приватизация резко увеличила расслоение общества. Предоставление сотрудникам организаций льгот при приватизации государственных предприятий, в особенности высокодоходных, связанных с эксплуатацией национальных богатств России (нефтехимия, нефтегазовая отрасль, лесная, горнорудная, целлюлозно-бумажная промышленность, цветная металлургия), привело к необоснованному обогащению руководства и менеджмента таких предприятий и резкому падению уровня жизни остальных слоев населения, не связанных с данными производствами (образование, социальная сфера, здравоохранение, наука, культура). Достоинства: У человека появляется недвижимость, за которую всегда можно выручить деньги. Плюс, благодаря приватизации, у любого человека есть возможность купить любую квартиру не только в новостройке, но и в старом фонде. Приватизированная квартира может стать источником стабильного дохода. Владелец приватизированной квартиры, может завещать ее (или долю в ней) любому человеку. Передать муниципальную квартиру или комнату по наследству нельзя. Владелец приватизированной квартиры может подарить ее любому человеку на определенных условиях или без таковых. Пожилые люди могут использовать свою приватизированную квартиру в качестве вклада для переезда в хороший социальный дом или для заключения договора ренты.