65. Условия формирования рынка промышленных помещений. Виды собственности на объекты производственного назначения. Понятие «промышленного комплекса».

Промышленный комплекс=имущественный коплекс. Промышленная недвижимость - все объекты недвижимого имущества, так или иначе задействованные в процессе промышленного производства (основные здания заводов, цехов и фабрик), вспомогательные строения (котельные, трансформаторные подстанции, электрощитовые, промышленные сооружения, складские помещения), а также земли промышленного назначения. К промышленной недвижимости также относятся и объекты транспортной инфраструктуры, обеспечивающие производственный цикл - автомобильные и железнодорожные подъездные пути, инфраструктурные сооружения вдоль подъездных путей и т.п. Виды собственности: собственность физических и юридических лиц; собственность КУГИ (комитет по управлению городским имуществом). Статья 132 ГК РФ. Предприятие. Имущественный комплекс предприятия - совокупность всех видов имущества, предназначенных для деятельности предприятия: земельные участки, здания, сооружения; оборудование, инвентарь, сырье, продукция; права, требования, долги; а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. Рынок промышленной недвижимости в России находится в стадии становления. В настоящее время - это главным образом низкокачественные помещения, выжидающие собственники и мелкие арендаторы. Весьма характерно для этого рынка непроизводственное использование промышленных зон. До сих пор большая часть промышленной недвижимости принадлежит государству (в частности, оборонному комплексу), которое не обеспечивает эффективного использования производственных мощностей. Земля под многими предприятиями находится в постоянном бессрочном пользовании (ПБП). А право ПБП предоставляется исключительно государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и местного самоуправления. Земельные участки различаются в зависимости от целевого назначения. «Земли промышленного и иного специального назначения» - это 1% всех земель России. Промышленная недвижимость современного уровня стала строиться в России в начале 90-х годов. Объектов такого рода мало. Это в основном предприятия западных, реже – российских компаний. Наличие низкокачественных, но очень дешевых помещений на частично или полностью неработающих заводах тормозит модернизацию предложения на рынке промышленной недвижимости. Цена таких помещений сопоставима с ценой аренды в высококачественном современном комплексе. Большая часть производственных площадей предлагается в долгосрочную аренду. Наибольший интерес деловые круги проявляют к промышленной недвижимости, расположенной в регионах, из-за значительной дешевизны. Особенностью промышленной недвижимости является то, что зачастую она предлагается к продаже как имущественный комплекс, целиком. Эти комплексы могут быть очень большими, узкоспециализированными или вообще уникальными. При оценке имущества такого промышленного комплекса, независимый оценщик сталкивается с проблемой поиска аналогов для нестандартного объекта, которых может и не быть в данном районе. Эта особенность промышленной недвижимости привела к тому, что основными методами оценки такой недвижимости стали затратные методы. Наиболее распространенным методом оценки недвижимости промышленного назначения является метод сравнительной единицы. Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права собственности и т.д.). Если в качестве сравнительной единицы выбран 1 м², то формула расчета будет иметь следующий вид: С_о=С_м²*S_о*К_п*К_н*К_м*К_в*К_пз*К_ндс, где С_о - стоимость оцениваемого объекта; С_м² - стоимость 1 м² типичного сооружения на базовую дату; S_о - площадь оцениваемого объекта (количество единиц сравнения); К_п - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по площади объекта и строительной площади (1,1-1,2); К_н - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением (для идентичного = 1); К_м - коэффициент, учитывающий местоположение объекта; К_в - коэффициент, учитывающий изменение стоимости СМР между базовой датой и датой на момент оценки; К_пз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%); К_ндс - коэффициент, учитывающий НДС (%). Важным этапом является выбор типичного объекта. При этом необходимо учитывать: единое функциональное назначение; близость физических характеристик; сопоставимый хронологический возраст объектов; другие характеристики.

62. Классификация складских помещений и перспективы развития этого рынка (СПб). Склад — помещение, комплекс помещений, предназначенный для хранения материальных ценностей. Классификация складских помещений:

1.("А") - специально построенные под склад помещения, учитывающие все потребности современного производства. Их расположение, отделка и оборудование призваны отвечать таким принципам, как близость основных транспортных артерий, возможность адаптации под любые виды товаров, высокая скорость грузооборота и гарантии сохранности. 2.("A-минус") - включает в себя полностью реконструированные помещения, построенные 20 - 30 лет назад. По характеристикам они сходны с площадями класса "А"; единственное отличие - это местоположение: часто находятся в черте города, в промзонах. 3.("В-плюс") - это помещения, построенные в 90-х годах, по ряду причин (недостаточное количество ворот, неудобство подъездных путей и т.п.) не соответствующие двум-трем ключевым параметрам, необходимым для площадей класса "А". На рынке их довольно много, что связано с хаотичным ростом инвестиционной активности в сфере строительства складов. 4.("B") - склады, возведенные в 70 - 80-х годах. Они часто требуют некоторых капиталовложений и изменений для оптимизации складской деятельности: смены полового покрытия, установки современных охранных систем и т.д. 5.("С") - бывшие производственные помещения, таксомоторные парки и автобазы, изначально не приспособленные под складскую обработку. Такие помещения требуют значительных строительных и технических изменений. 6.("C-минус") - это старые (30 - 60-е гг.) и ветхие помещения советского периода (большинство овощехранилищ и продуктовых оптовых баз). Обычно они не соответствуют современным требованиям по нормам пожарной безопасности и возможностям грузооборота, нуждаются в значительных вложениях в капремонт и модернизацию. 7.("D") - неприспособленные под складские нужды помещения, которые с финансовой точки зрения было бы выгоднее снести, построив на их территории склады более высокого класса.

СПб – транспортный узел, город транзитного назначения=>необходимы складские помещения (терминалы), к которым есть подъездные пути; где есть определенные температурные режимы (рефрижераторы) и т.д. В общем объеме складского предложения СПб преобладают складские комплексы класса «А», предназначенные для сдачи в аренду. Спросом со стороны арендаторов пользуются склады класса «В». Тем не менее, активность спроса находится на низком уровне. В 2010 году прирост сегмента складской недвижимости один из самых низких за последние несколько лет - около 150 000 кв. м. На начало второго квартала 2010 года общий объем предложения складских комплексов СПб составляет около 1,8 млн м². Сокращение уровня спроса на складские площади обусловлено снижением активности арендаторов, приостановкой или отказом от планов развития из-за снижения потребительского спроса, на что в свою очередь оказал влияние финансовый кризис. В течение первого квартала 2010 года продолжилась тенденция снижения спроса на складские помещения класса «А» в связи с финансовыми сложностями некоторых арендаторов. Спрос на складские помещения класса «В» и «С» поддерживается производственными и торговыми компаниями, реализующими товары народного потребления, спрос на которые не упал в связи с кризисом. На начало второго квартала 2010 года средний уровень ставок на складские помещения класса «А» составляет 100-120 USD/кв.м/год, для складов класса «В» - 70-95 USD/кв.м/год. Все ставки указаны с учетом НДС.

57. Основные модели ипотечного кредитования («американская» и «немецкая» модели). Недостатками ипотеки в России является отсутствие полной необходимой законодательной базы, высокие годовые проценты по кредиту. На данный момент в России только заложено законодательство по ипотечному кредитованию. Сейчас заемщик может руководствоваться такими законами как: «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Закон об акционерных обществах», «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», «Гражданский кодекс», «Налоговый кодекс». Решением законодательных вопросов ипотечного кредитования занимаются Госстрой России, ФКЦБ, Центробанк. Американская модель - двухуровневая схема ипотечного кредитования (закладные, ценные бумаги и недвижимость). Банки переуступают свои кредиты специализированным ипотечным агентствам, которые занимаются пакетированием единичных кредитов и выпуском их в виде сформированных пакетов (пулов) ипотечных ценных бумаг, потом продают последние на фондовых рынках, затем опять покупают у банков выдаваемые ими кредиты. По американской модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму – заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15-30 лет. Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка – заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор и государство. Допустим, вам захотелось купить дом. Вы приходите в агентство недвижимости и подбираете себе жилье. После этого вы обращаетесь в ипотечный банк. После того как банк выдал кредиты, он формирует ипотечный пул, т.е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в игру государство. Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, типа пенсионных фондов, страховых компаний и пр., которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных. Немецкая модель - одноуровневая схема ипотечного кредитования. Банк, который выдает кредит, сам занимается рефинансированием ипотечных кредитов на средства, вырученные от выпуска и продажи ценных ипотечных бумаг. Если вы хотите получить кредит в банке на постройку дома, то сначала вы должны открыть специальный «накопительный счет» в ипотечном банке. Как только на счету накопится необходимая часть стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5-8 лет), вы получаете право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10-15 лет. При этом за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее. Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода. Для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов (или система стройсбережений). Сравнительные параметры моделей кредитования.

Стоимость привлекаемых банком ресурсов: немецкая - ниже рыночных; американская – рыночная. Получение кредита: немецкая - после прохождения сберегательной стадии; американская - сразу после обращения в банк. Форма привлеченных ресурсов: немецкая - сберегательные (депозитивные) счета; американская - обеспеченные ипотекой ценные бумаги. Основная форма государственной поддержки: немецкая - премиальные выплаты по вкладам; американская - государственные гарантии по закладным. Объемы кредитования: немецкая - ограничены объемом сбережений; американская - ограничены платежеспособностью заемщика. Нагрузка на бюджет: немецкая – постоянно; американская - на 1 этапе при становлении системы рынка. Сроки кредитования: немецкая – 8-10 лет; американская - 15-30 лет. Сумма кредита: немецкая – до 45% от стоимости квартиры; американская - до 100% стоимости квартиры.