Вопросы для повторения

1. Как определяются понятия «управление», «управление жилищным фондом»?

2. Что следует понимать под принципами управления жилищным фондом? Каковы эти принципы?

3. Перечислите субъектов управления жилищным фондом.

4. Что понимают под функциями управления? Каковы функции управления жилищным фондом?

5. Что понимают под методом управления? Каковы методы управления жилищным фондом?

6. На какие два вида делятся методы управления жилищным фондом?

7. Что понимают под административными методами управления жилищным фондом?

8. Что понимают под экономическими методами управления жилищным фондом?

9. Какие нормативные правовые акты регулируют управление жилищным фондом?

10. Какова компетенция Российской Федерации в области регулирования жилищных отношений?

11. Кто осуществляет государственное управление жилищным фондом на федеральном уровне?

12. Какой из органов управления государственным жилищным фондом является центральным? Каковы его функции и задачи?

13. Какова компетенция субъекта Российской Федерации в области регулирования жилищных отношений?

14. Кто осуществляет государственное управление жилищным фондом на уровне субъекта Российской Федерации?

15. Какова компетенция муниципальных образований в области регулирования жилищных отношений?

16. Кто осуществляет права собственника муниципального жилищного фонда? Каковы эти права?

17. Какие государственные органы регулируют деятельность жилищного фонда?

18. В какой форме заключаются договоры об отчуждении жилых помещений? Когда у пользователя жилого помещения возникает право собственности на него после его покупки?

19. Что должно обеспечивать управление многоквартирным домом?

20. Кто может обеспечить эффективное управление имуществом?

21. Каковы способы управления многоквартирным домом?

22. Как определяется понятие «управляющая организация»?

23. Какой орган собственников помещений многоквартирного дома вправе принять решение о выборе способа управления таким домом?

24. Что включает в себя понятие «выбор способа управления»?

25. Каков порядок выбора управляющей организации многоквартирным домом?

26. Как определяется понятие «договор управления многоквартирным домом»?

27. В какой форме и с участием каких сторон заключается договор управления многоквартирным домом?

28. Что обязательно должно быть указано в договоре управления многоквартирным домом?

29. На какой срок может быть заключен договор управления многоквартирным домом и когда он вступает в силу?

30. В какой срок со дня подписания договора управления многоквартирным домом управляющая организация обязана приступить к исполнению ее обязанностей?

Тема 10. Правовое регулирование деятельности товариществ собственников жилья

Целью темы является изучение основных положений, связанных с регулированием деятельности товариществ собственников жилья.

К задачам изучения темы относятся изучение понятия ТСЖ, организации его деятельности, порядка создания и ликвидации, правового положения членов ТСЖ, а так же зарубежного законодательства об объединениях собственников жилья.

10.1. Понятие и общие положения о товариществах собственников жилья

В соответствии с ч. 1 ст. 135 товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

В правовой литературе часто можно встретить иное суждение. Ряд исследователей считают, что товарищества собственников жилья относятся к потребительским кооперативам. Утверждения подобного рода основываются на том, что законодатель предъявляет к товариществам собственников жилья и потребительским кооперативам много общих требований. Действительно, и те и другие субъекты как юридические лица относятся к некоммерческим организациям. Однако думается, что более весомы аргументы в пользу того, что товарищества собственников жилья являются самостоятельной организационно-правовой формой юридических лиц.

Одним из самых главных отличий товариществ собственников жилья от потребительских кооперативов, и в частности от жилищных кооперативов (самых близких по цели деятельности), является то, что в товариществах собственников жилья нет так называемых паевых правоотношений. В кооперативах средства паевого фонда являются средствами юридического лица и имеют строго целевое назначение: они предназначены исключительно для оплаты строительства или стоимости построенного дома. Члены же товариществ собственников жилья, как явствует даже из названия и подтверждается гражданским законодательством, являются собственниками помещений, т.е. они оплатили или приобрели жилое помещение по различным основаниям до вступления в товарищество (либо до его образования).

В качестве второго отличия выступает положение, прежде не содержавшееся в законодательстве, посвященном потребительской кооперации. Речь идет о новелле, значительно расширяющей права членов потребительских кооперативов, — возможности потребительского кооператива распределять в соответствии с законом и уставом полученные доходы между его членами (п. 5 ст. 116 ГК РФ). Товарищество собственников жилья такого права не имеет.

Следующим отличием является то, что у членов товарищества собственников жилья нет такой обязанности, как необходимость покрывать образовавшиеся убытки путем дополнительных взносов (имеющейся у членов кооператива).

Весьма существенное значение имеют различия, лежащие в плоскости отношений собственности. По общему правилу товарищество собственников жилья не является субъектом права собственности на помещения и на объекты общего пользования многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив выступает в качестве собственника как жилых помещений, так и объектов общего пользования.

Кроме того, сфера организации и деятельности товариществ собственников жилья намного уже по сравнению с соответствующей сферой потребительских кооперативов. Товарищества собственников жилья могут организовываться только собственниками жилых и иных помещений и только для обеспечения эксплуатации (либо строительства и эксплуатации) многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом (п. 1 ст. 291 ГК РФ и ч. 1 ст. 135 ЖК РФ). Что же касается потребительских кооперативов, то они могут создаваться с целью удовлетворения самых различных материальных и иных потребностей.

Учитывая рассмотренные отличия, а также принимая во внимание норму, содержащуюся в п. 3 ст. 50 ГК РФ, которая допускает создание различных форм некоммерческих организаций, предусмотренных федеральными законами, можно говорить о новой организационно-правовой форме некоммерческой организации - товариществе собственников жилья.

Для более полного анализа различий между потребительскими кооперативами и товариществами собственников жилья представляется необходимым указать на то, что при обстоятельствах, отмеченных в законе, товарищества собственников жилья возникают на базе некоторых видов потребительских кооперативов. К таким видам относятся жилищные и жилищно-строительные кооперативы, в которых их члены полностью выплатили паевые взносы. В таких случаях последняя часть взноса выступает в роли катализатора — преобразователя правоотношений; обязательственные жилищные правоотношения трансформируются в правоотношения собственности. Ядро жилищно-кооперативных отношений — паевые правоотношения перестают существовать как таковые, а право пользования жилищем основывается уже не на факте членства в кооперативе, а на праве собственности.