§ 7. Правовое регулирование кадастровой деятельности

Кадастр представляет собой актуальную систему информации о земельных участках, которая содержит в себе данные из единого государственного реестра объектов недвижимости (права, ограничения и т.д.). Он включает в себя геометрическое описание земельных участков, которое связано с записями, описывающими различные характеристики правового режима земель: категорию земель, разрешённый вид использования, кадастровую стоимость, здания, сооружения. Функции государственного кадастра разнообразны. Он создан для целей налогообложения (оценка стоимости земельного участка), правового анализа (отражение передачи прав), управления землепользованием (планирование и другие административные цели) и осуществления устойчивого развития и защита окружающей среды.

Это определение интересно, поскольку оно содержит традиционные характеристики кадастра (планы с геометрическим описанием участков) и его исторические роли (налогообложение и безопасность титулов на землю), а также новые цели, связанные с осуществлением полномочий государственных органов: территориальное, планирование, охрана окружающей среды и обеспечение устойчивого развития.

В соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»²³³ кадастровая информационная система не ограничивается простым представлением границ земельного участка. Она также включает в себя водные объекты, ограничения, обременения (например, сервитуты, зоны затопления, водоохраные зоны, объекты культурного наследия, и т. д.). Кадастр содержит более точные данные о географии территории, интегрируя частные права на землю и государственное, муниципальное использование территории.

Кадастровые данные, отображаются в первом случае, на кадастровых картах, графических документах, на которых сообщаются номера и границы земельных участков без каких-либо номинативных признаков, а во-втором, выписка из Единого государственного реестра недвижимости - документ, который включает все записи о собственности, а именно для каждого правообладателя, адрес, идентифицирование по площади, возможно, описание здания и сооружения, а также основные элементы, которые способствовали установлению налога на имущество и возможным причинам освобождению от этого налога.

В кадастр недвижимости вносятся основные и дополнительные сведения об объекте недвижимости.

К основным сведениям об объекте недвижимости относятся характеристики объекта недвижимости, позволяющие определить такой объект недвижимости в качестве индивидуально-определенной вещи, а также характеристики, которые определяются и изменяются в результате образования земельных участков, уточнения местоположения границ земельных участков, строительства и реконструкции зданий, сооружений, помещений и машино-мест, перепланировки помещений.

К дополнительным сведениям об объекте недвижимости относятся сведения, которые изменяются на основании решений (актов) органов государственной власти или органов местного самоуправления, сведения, которые содержатся в других государственных и муниципальных информационных ресурсах (за исключением сведений, которые относятся к основным характеристикам), и сведений, которые вносятся в уведомительном порядке.

Приказ Минэкономразвития России от 16 декабря 2015г. № 943 «Об установлении порядка ведения Единого государственного реестра недвижимости, формы специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, состава сведений, включаемых в специальную регистрационную надпись на документе, выражающем содержание сделки, и требований к ее заполнению, а также требований к формату специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки, в электронной форме, порядка изменения в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки»²³⁴ предусматривает полный перечень основных сведений о земельном участке.

Межевой план предусматривает формирование земельных участков путем размещения их в относительном положении, с указанием их пределов, их измерений и их иных основных и дополнительных характеристик. Эти сведенья считаются точными.

Межевой план указывает границы земельных участков. Однако он не определяет их²³⁵. Только кадастровые работы позволяют окончательно установить границы имущества. Кадастровый учет не отменяет и не дает никаких прав. Поэтому можно вывести презумпцию точности межевого плана.

Границы земельного участка не должны пересекать границы муниципального образования, границы населенного пункта, границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков, за исключением случая образования земельного участка для проведения работ по геологическому изучению недр, разработки месторождений полезных ископаемых, размещения линейных объектов, гидротехнических сооружений, а также размещения водохранилищ, иных искусственных водных объектов. При этом под пересечением границ земельного участка с границами муниципальных образований, населенных пунктов, территориальной зоны, лесничеств, лесопарков понимается:

1) наличие общей точки или точек границ земельного участка и границ муниципального образования, населенного пункта, территориальной зоны, лесничества, лесопарка, которые образованы в результате расположения одной или нескольких характерных точек границ земельного участка за пределами диапазона средней квадратической погрешности определения характерных точек границ муниципального образования, населенного пункта, территориальной зоны, лесничества, лесопарка;

2) расположение хотя бы одного из контуров границ многоконтурного земельного участка за границами соответствующих муниципального образования и (или) населенного пункта или территориальной зоны.

Таким образом, если существует расхождение между положением, границ, их измерением и их иными основными и дополнительными характеристиками, указанными в межевом плане и в иных документах, презюмируется точность первого. Однако эта презумпция всегда носит характер простой, т. е. может быть уничтожена доказательствами обратного. Кроме того, описание объекта, наименование правообладателя и документы, содержащих сведенья, которые были опубликованы (зарегистрированы) до подачи межевого плана, как предполагается, должны согласовываться с порядком, указанным в новом межевом плане. В случае несоответствия описание должно быть исправлено путем вынесения судебного решения или иным образом.

В сведениях о земельном участке может быть как техническая, так и (или) реестровая ошибки, порядок исправления которых предусмотрен статьей 61 Федеральным законом от 13 июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»²³⁶.

Согласно части 3 статьи 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» реестровая ошибка - это воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном законом.

Под технической ошибкой (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при осуществлении государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее - техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях.

Исправление ошибок осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. Орган регистрации прав при обнаружении ошибок принимает решение о необходимости устранения такой ошибки, однако если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда.

Межевой план, а также любые последующие изменения этих планов должны быть сделаны в двух экземплярах; один - компьютерный, другой - письменная версия компьютерной копии. Компьютерная копия кадастрового плана регулярно обновляется путем составления всех данных, относящихся к плану и его приложениям. В случае ухудшения или потери одного из двух версий, другой может быть использован для его воссоздания.

Подготовленная в результате выполнения комплексных кадастровых работ карта-план территории содержит необходимые для государственного кадастрового учета сведения о земельных участках в границах территории выполнения комплексных кадастровых работ. Карта-план территории состоит из текстовой и графической частей.

В состав текстовой части карты-плана территории включаются: 1)пояснительная записка с указанием сведений о территории, на которой выполняются комплексные кадастровые работы; 2) сведения об объектах недвижимости; 3) акт согласования местоположения границ земельных участков при выполнении комплексных кадастровых работ; 4) заключение или заключения согласительной комиссии, сформированной для рассмотрения возражений относительно местоположения границ земельных участков, обязательным приложением к которым являются указанные возражения. Графическая часть карты-плана территории состоит из схемы геодезических построений и подготовленной в результате выполнения комплексных кадастровых работ схемы границ земельных участков.

Право собственности гарантирует идентификацию собственника и другие права, связанные с ним (сервитуты, аренда и т.д.). Однако единственная ссылка на кадастровый номер не гарантирует определенность земельного участка в пределах его границ и площади. Кадастровые работы - это действия, которые влекут за собой юридическое определение и материализацию на местах границ частной собственности, принадлежащей или предназначенной для различных правообладателей; они могут быть проводиться добровольно (по инициативе самих правообладателей) или по решению суда.

А) по инициативе самих правообладателей

Инициатива, согласно статье 15 Федерального закона от 13июля 2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» принадлежит собственнику земельного участка, однако эта концепция правообладателя была расширена правом, например, лицом, которому выдано разрешение на создание искусственного земельного участка, кадастровым инженером.

Важно, чтобы смежные правообладатели участвовали в процессе установления границ, так как у них в данном случае возникает право на возражения и возможность отстаивать свои права. В целях определения границ предлагается использование любых материалов (старые планы, протоколы общественных слушаний, материалы похозяйственных книг, фотографии, соглашения и др.), позволяющие кадастровому инженеру определить их. Потом необходимо подписать акт согласования, чтобы подтвердить согласие с результатом.

Набор подписей, прикрепленных к межевому плану, будет гарантировать достоверность указанных границ, в конце кадастровых работ заверенная копия будет отправлена правообладателям кадастровым инженером.

Требуется 3 условия для установления границы между двумя земельными участками:

• разделительная линия должна быть, по крайней мере, частично, свободной от строительства;

• земельные участки должны быть смежными;

• собственность должна принадлежать разным правообладателям.

Кадастровый инженер выбирается только одним из правообладателей. Задачи уточняются во время обсуждения с кадастровым инженером, который должен подготовить смету до начала любой работы. Соответствующие правообладатели или их представители вызываются на собрание и их просят предоставить все документы, находящиеся в их распоряжении.

Кадастровый инженер анализирует все документы, которые позволяют определить реальные границы: документы о праве собственности, планы, все документы, прямо или косвенно описывающие имущество, характер местности и межевые знаки, показания свидетелей, кадастр и т.д. кадастровый инженер устанавливает иерархию между этими элементами; он предлагает варианты установления границ, которые становятся окончательными после согласования их сторонами.

Границы затем отмечаются специальными знаками или любыми другими отметками (знак, природный объект, забор, угол стены и т.д.). Кадастровый инженер должен составить межевой план, который описывает идентификацию частей и земельных участков, последовательность действий, определение границ, ориентиры, которые их материализуют. Этот акт датируется, и в нем отмечаются официальное соглашение подписавших сторон. План границ и, если применимо, подробный чертеж с указанием пределов прилагается. Этот план необходим для поиска или восстановления границ земельного участка.

Установление границ является окончательным. Акт согласования границ - это соглашение, которое создает норму права, «закон» между сторонами и становится обязательным для всех подписавших его лиц и их преемников (будущих покупателей, наследников и т. д.). В случае несогласия, противодействия одной из сторон кадастровый инженер обязан составить документ о возражениях.

Возражения должны касаться только границ, которые не могут быть установлены без замечаний и необходимо четко указывать причину, по которой граница рассматриваемого земельного участка не может быть окончательно установлена. Так обстоит дело, например, когда невозможно определить личность истинного соседнего правообладателя или когда он отсутствует и не представлен на собрании или отказывается участвовать или когда невозможно достичь согласия сторон по общему проекту.

Этот документ может быть использован как часть судебного спора о границах. В этом случае только судебное установление границ, позволит исправить границы.

Порядок и сроки хранения актов согласования местоположения границ земельных участков, подготовленных в ходе выполнения кадастровых работ, а также порядок и сроки их передачи в орган ГКУ определяются Приказом Минэкономразвития России от 9 июня 2016 № 363²³⁷.

Кадастровый инженер обязан передать акты согласования местоположения границ земельных участков в орган ГКУ в течение 30 рабочих дней со дня кадастрового учета. Кадастровый инженер – не является участником процесса, обязанности извещать кадастрового инженера о кадастровом учете земельного участка нет.

Передача актов только с сопроводительным письмом, в котором: • вид кадастровых работ; • кадастровый номер земельного участка; • обозначение образуемого земельного участка; • сведения о кадастровом инженере, страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, номер регистрации в государственном реестре лиц, осуществляющих кадастровую деятельность; • дата подготовки межевого плана; • перечень документов о соблюдении порядка согласования.

Акт является непереданным в орган ГКУ, если: • не поступил в течении 45 рабочих дней; • не представлен вместе с сопроводительным письмом; • имеются противоречия информации в акте на бумажном носителе и в акте в электронном виде в составе МП; • акт согласования содержит исправления, не заверенные подписью и печатью КИ; • отсутствуют или неверно указаны сведения в сопроводительном письме; • порядка возврата акта согласования и /или сопроводительного письма нет. Порядка возврата акта согласования и/или сопроводительного письма для исправления нет.

Иной характер носят кадастровые работы, которые выполняются одновременно в отношении всех расположенных на территории одного кадастрового квартала или территориях нескольких смежных кадастровых кварталов. Заказчиком комплексных кадастровых работ является уполномоченный орган местного самоуправления муниципального района или городского округа, а в субъекте Российской Федерации - городе федерального значения Москве, Санкт-Петербурге или Севастополе таким заказчиком является орган исполнительной власти указанного субъекта Российской Федерации.

Комплексные кадастровые работы выполняются кадастровыми инженерами на основании государственного или муниципального контракта на выполнение комплексных кадастровых работ. В результате выполнения комплексных кадастровых работ подготавливается карта-план территории.

Комплексные кадастровые работы выполняются только при наличии утвержденного в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проекта межевания территории соответствующего элемента или соответствующих элементов планировочной структуры, либо проекта межевания земельного участка или земельных участков, утвержденного в порядке, установленном Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», либо проектной документации о местоположении, границах, площади и об иных количественных и качественных характеристиках лесных участков. В отношении земельных участков, расположенных на территориях садоводческих, огороднических или дачных некоммерческих объединений граждан, комплексные кадастровые работы выполняются при наличии утвержденного в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проекта межевания территории или проекта организации и застройки территории такого объединения либо другого устанавливающего распределение земельных участков в таком объединении документа.

При выполнении комплексных кадастровых работ исполнитель комплексных кадастровых работ:

1) получает или собирает документы, содержащие необходимые для выполнения комплексных кадастровых работ исходные данные;

2) уведомляет правообладателей объектов недвижимости, попавших в зону кадастровых работ;

3) представляет в орган регистрации прав заявление об учете адресов правообладателей объектов недвижимости и заявления о внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о ранее учтенных объектах недвижимости, расположенных в границах территории;

4) подготавливает проект карты-плана территории;

5) представляет проект карты-плана территории, в том числе в форме документа на бумажном носителе, заказчику комплексных кадастровых работ для его рассмотрения и утверждения;

6) участвует в установленном настоящим Федеральным законом порядке в работе согласительной комиссии и оформляет проект карты-плана территории в окончательной редакции.

Для определения местоположения границ земельных участков при выполнении комплексных кадастровых работ также используются материалы землеустроительной документации, содержащейся в государственном фонде данных, полученных в результате проведения землеустройства, материалы и данные федерального, территориальных и ведомственных картографо-геодезических фондов, ситуационные планы, содержащиеся в технических паспортах расположенных на земельных участках объектов недвижимости, которые находятся в архивах организаций по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, планово-картографические материалы, имеющиеся в органах местного самоуправления муниципальных районов, органах местного самоуправления городских и сельских поселений, органах местного самоуправления городских округов, документы о правах на землю и иные документы, содержащие сведения о местоположении границ земельных участков.

Таким образом, выполнение комплексных кадастровых работ применительно к территориям допускается при отсутствии утвержденного в установленном законодательством о градостроительной деятельности порядке проекта межевания территории.

Судебное установление границ производится по иску одного или нескольких собственников судом, который назначает, при необходимости, судебного эксперта кадастрового - инженера. Итоговое установление границ будет осуществляться судьей в свете заключения эксперта. Как и в добровольном установлении границ, кадастровый инженер, соблюдает состязательный принцип и выполняет свои задачи с полной независимостью, объективностью и беспристрастностью.

Судебное установление границ - это операция, с помощью которой кадастровый инженер фиксирует границу между соседними земельными участками. По сути, это вопрос урегулирования неопределенности относительно местонахождения границ права собственности, из-за того, что требования соответствующих правообладателей обычно не совпадают.

Кадастровый инженер, который выявит несоответствие между различными документами, свидетельствующими о правах на земельный участок, и / или его несоответствие фактическому владению должен устранить это или объяснить причины его возникновения.

Несоответствие может быть относительно границ земельного участка, если: - обозначение границ владения, существующие на местности, не согласуются с титулами собственности и / или межевыми планами, данными единого государственного реестра объектов недвижимости - документы о праве собственности не согласуются с межевыми планами;

- права и / или кадастровые карты недостаточно ясны для однозначного определения границ собственности;

- может существовать увеличение или уменьшение площади земельного участка в отношении документов о праве собственности и / или межевых планов, которые должны объяснять данное явление.

Задача кадастрового инженера будет состоять в том, чтобы изучить доказательства, представленные сторонами, проанализировать ситуацию и предложить границы, которые, по его мнению, является лучшими на основе его анализа и доказательств, которые были представлены. Новое установление границ не может быть проведено, если предыдущие границы, имеют согласие сторон и позволяют без двусмысленности воссоздать положение границ. В случае исчезновения межевых знаков, кадастровый инженер должен восстановить границы в соответствии с межевым планом, вызвав соответствующих собственников.

Кадастровый инженер обязан внести межевой план в базу «Личный кабинет кадастрового инженера» для целей сохранения и архивирования. Данные позволяют сообщить о проведении кадастровых работ и визуализировать границы. Это также информационный ресурс для архивирования актов согласования и, таким образом, гарантирует долговечность и прослеживаемость кадастровых работ, проводимых кадастровыми инженерами.

Цена, определенная в письменной оценке, является следствием сложности задач. Компоненты стоимости установления границ включают в себя техническую работу на земельном участке, юридический анализ, соблюдение досудебной процедуры урегулирования споров, проведение согласования. В случае, когда исследования или дополнительная работа необходимы для выполнения задач, дополнительная оценка предлагается клиенту. Стоимость не может быть обусловлена получением согласия сторон по поводу установления границ.

Если кадастровые работы не являются комплексными, и как следствие не являются следствием реализации государственной политики, на практике может возникать несколько ситуаций:

• Если собственники попросили провести установление границ вместе и подписали предварительное соглашение, важно, чтобы в этом соглашении указывалось распределение затрат между ними.

• Если только один собственник запросил установление границ, он платит кадастровому инженеру.

• При судебном установлении границ судья определяет распределение расходов между различными заинтересованными с учетом особенностей каждого дела.

Финансирование выполнения комплексных кадастровых работ осуществляется за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации и (или) бюджетов муниципальных районов, городских округов, в том числе за счет средств, направляемых в бюджеты субъектов Российской Федерации в виде субсидий из федерального бюджета. Порядок определения общего объема средств федерального бюджета, ежегодно предусматриваемых на такое финансирование, и порядок распределения между бюджетами субъектов Российской Федерации субсидий из федерального бюджета устанавливаются Правительством Российской Федерации.

Кадастровый инженер берет на себя личную ответственность за работы, которые он или его сотрудники делают. Таким образом, он обязан оплачивать страховку, которая способствует безопасности имущественных интересов, связанных с риском ответственности кадастрового инженера по обязательствам, возникающим вследствие причинения убытков заказчику кадастровых работ и (или) третьим лицам. Кадастровый инженер несет ответственность за консультации и обязательство применить все средства для выполнения задач, но не несет ответственности за результат, если не будет его вины за несоблюдение требований нормативных правовых актов. Не навязывая свою точку зрения, он должен анализировать, советовать и предлагать, обеспечивая уважение законных прав каждого. Он должен встречаться и подписывать планы и документы, которые он дает правообладателям земельных участков, и печатать их. Эти действия важны, потому что они подтверждают, что эти планы и документы были фактически подготовлены кадастровым инженером и что он берет на себя ответственность.

Никто не может, без официального согласия кадастрового инженера, изменять или использовать их с целью, отличной от той, для которой они были разработаны. Он должен хранить документы и записи, касающиеся исследований и кадастровых работ, которые он проводил. Саморегулируемые организации кадастровых инженеров находятся в ведении Национального объединения. Эти органы отвечают за надзор за профессиональной практикой членов, зарегистрированных в реестре кадастровых инженеров, в соответствии с законами и правилами, регулирующими профессию, этику и передовую практику.