Глава 19

Набуття і реалізація права на землю

Набуття права на землю громадянамита юридичними особами

Стаття 116. Підстави набуття права на землю

1. Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень, визначених цим Кодексом або за результатами аукціону.

(Абзац перший частини першої статті 116 із змінами, внесеними згідно із Законом N 509-VI від 16.09.2008)

Набуття права власності громадянами та юридичними особами на земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації, відбувається в порядку, визначеному частиною першою статті 128 цього Кодексу

(Частина перша статті 116 із змінами, внесеними згідно із Законами №3235-IV від 20.12.2005, №489-Veid 19.12.2006, №107-VIeid 28.12.2007; в редакції Закону №309-VI від 03.06.2008)

2. Набуття права на землю громадянами та юридичними особами здійснюється шляхом передачі земельних ділянок у власність або надання їх у користування.

3. Безоплатна передача земельних ділянок у власність громадян провадиться у разі:

а) приватизації земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян;

б) одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій;

в) одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених цим Кодексом.

4. 267

   Передача земельних ділянок безоплатно у власність громадян у межах норм, визначених цим Кодексом, провадиться один раз по кожному виду використання.

5. Надання у користування земельної ділянки, що перебуває у власності або у користуванні, провадиться лише після вилучення (викупу) її в порядку, передбаченому цим Кодексом.

До частини першої. Коментована норма містить загальне правило щодо підстав набуття права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності "громадянами" (а в деяких випадках - і іншими фізичними особами) та юридичними особами.

Підставою для набуття зазначених прав є прийняття рішень органами виконавчої влади, органами місцевого самоврядування чи державними органами приватизації. Компетенція цих органів поширюється на розпорядження земельними ділянками відповідно до правил, викладених у нормах глав 2 та 3 розділу І ЗКУ (див. коментар). Такі рішення у коментованій нормі помилково протиставляються результатам аукціону - адже при набутті права за результатами аукціону це також відбувається за умови прийняття відповідним органом рішення про продаж (надання в користування) земельної ділянки (див. коментар до Глави 21 кодексу.

Варто зауважити, що до розмежування земель державної та комунальної власності надання у власність та користування земельних ділянок підпорядковується правилам п. 12 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ.

Окремо можна виділити повноваження державних органів приватизації, які відповідно до ст. 17-1 ЗКУ наділені повноваженнями щодо продажу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти, що підлягають приватизації. Якщо об'єкт підлягає приватизації, то його розта­шування відносно меж населених пунктів значення не має - розпорядження земельною ділянкою, на якій він знаходиться, покладено на державні органи приватизації.

Щодо розпорядження земельними ділянками державними органами приватизації див. ст. 17-1, ч. 1 ст. 128 ЗКУ та коментар до них.

Класичною для ЗКУ є помилка у вживанні та змістовному навантаженні поняття "гро­мадяни", адже особи без громадянства та іноземці також можуть в межах, передбачених законом (див. ст. 81 ЗКУ та коментар до неї) набувати земельні ділянки у власність та майже без обмежень - у користування на певних правових титулах.

До частини другої. Набуття прав на землю, котрі є різновидом земельних прав фізичних та юридичних осіб, здійснюється на правових титулах власності та користування (кількох видів). До останнього віднесені: право постійного користування, оренди, емфітевзису, суперфіцію, сервітуту (ст.ст. 92, 93, 98-102-1 ЗКУ). Деякі науковці серед правових титулів виділяють також концесію земельних ділянок (ст. 94 ЗКУ), а також надання останніх для проведення розвідувальних робіт (див. ст. 97 ЗКУ).

До частини третьої. Частина третя ст. 116 ЗКУ розкриває зміст різновидів безоплатної передачі земельних ділянок громадянам як форми переходу права власності.

До таких різновидів відносяться: приватизація земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян, одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій, одержання земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації, визначених ст. 121 ЗКУ.

Поняття приватизації земельних ділянок. Таке явище, як приватизація земельних ділянок, займає надзвичайно важливе місце у реформуванні земельних правовідносин. В Україні приватизація земель розпочалася із прийняттям ЗУ "Про форми власності на землю" та нової редакції (від 13.03.1992) ЗКУ 1990 р. і триває досі. Законодавство не пішло шляхом приватизації на основі земельних бонів (такий спосіб первісно передбачався Концепцією роздержавлення і приватизації підприємств, землі та житлового фонду, ухваленою постановою ВР України 31.10.1991), натомість, приватизація здійснюється шляхом безоплатної передачі земель у власність громадянам.

Ні в законодавстві, ні у правовій доктрині остаточно не усталилося єдиного розуміння (не кажучи вже про поняття) приватизації земельних ділянок. Попри численність підходів, їх узагальнено можна поділити на дві групи: широке та вузьке розуміння приватизації

земель.

Широке розуміння передбачає розгляд приватизації як відчуження майна, що перебуває у державній (комунальній) власності, на користь фізичних та юридичних осіб. Саме таке визначення закріплене у ст. 1 ЗУ "Про приватизацію державного майна", який відносить до об'єктів приватизації "земельні ділянки, на яких розташовані об'єкти, які підлягають приватизації" (ч. 1 ст. 5). Виходячи із такого розуміння викладені норми ст. 4 та ін. ЗУ "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" (який також передбачає приватизацію земельних ділянок). Широке розуміння приватизації використовують у своїх працях, зокрема, В.В. Носік, П.Ф. Кулинич³²² та ін. науковці).

За вузького розуміння приватизації вона розглядається як безоплатне, одноразове (в межах встановлених норм) відчуження земельних ділянок державної та комунальної власності виключно громадянам (саме в такому розумінні приватизація, на наш погляд, розглядається у коментованій статті). Інші випадки відчуження земельних ділянок державної та комунальної власності класифікуються як цивільно-правові угоди.

Варіантом ще більш вузького розуміння приватизації є підхід, висловлений П.Ф. Кулиничем, який в одній з робіт розглядав як приватизацію лише безоплатну передачу у приватну власність земельних ділянок, раніше наданих в користування громадян³²³ (п. "а" ч. 3).

До пункту "а". Приватизація земельних ділянок, які перебувають у користуванні громадян, відбувається на підставі документів, що посвідчують правомірність (або просто факт) користування нею, за процедурою, встановленою ч.ч. 1 та 2 ст. 118 ЗКУ.

Щодо процедури приватизації та проблеми граничних розмірів земельних ділянок, що приватизуються відповідно до коментованого пункту, див. коментар до ч.ч. 1 та 2 ст. 118

ЗКУ.

До пункту "б". Одержання земельних ділянок внаслідок приватизації державних і комунальних сільськогосподарських підприємств, установ та організацій відбувається за правилами, встановленими ст. 25 ЗКУ, а також ч.ч. 3-5 ст. 118 ЗКУ.

До пункту "в". Одержання громадянами земельних ділянок із земель державної і комунальної власності в межах норм безоплатної приватизації передбачає т.зв. повну процедуру приватизації, що на відміну від інших процедур також включає формування земельної ділянки як об'єкта права. Норми безкоштовної приватизації визначені у ст. 121 ЗКУ і стосуються конкретного цільового призначення земельної ділянки. Відтак, за даною процедурою, особа може приватизувати земельну ділянку лише того цільового призначення, котре передбачене у ст. 121 ЗКУ. Детальніше щодо процедури див. коментар до ч.ч. 6-11 ст. 118,121 ЗКУ.

До частини четвертої. Приватизація земельної ділянки можлива лише один раз по кожному виду цільового використання, передбаченого ст. 121 ЗКУ Право на приватизацію земельної ділянки одного виду використання є відособленим і незалежним від права на приватизацію ділянки для іншого виду використання.

Одноразовість приватизації означає і те, що особа, котра скористалась своїм правом і приватизувала земельну ділянку меншої від граничної, передбаченої ст. 121 ЗКУ, площі, не може приватизувати земельну ділянку цього цільового призначення вдруге, навіть площею, що складає "різницю" між гранично можливою та раніше приватизованою.

У правозастосовчій діяльності постає питання: як співвідносити "одноразовість" приватизації, передбачену ч. 4 ст. 116 ЗКУ, із фактом приватизації земельних ділянок відповідно до попереднього ЗКУ? Законодавство обходить дане питання стороною, що формально дає підстави для повторної безоплатної приватизації. Проблема законодавчо вирішена лише відносно земельних ділянок для ведення ОСГ: ч. 6 ст. 4 ЗУ "Про особисте селянське господарство" встановлює, що "громадяни України, які реалізували своє право на безоплатну приватизацію земельної ділянки для ведення особистого підсобного господарства в розмірі менше 2,0 гектара, мають право на збільшення земельної ділянки в межах норм, установлених статтею 121 ЗКУ для ведення особистого селянського господарства ".

До частини п'ятої. За загальним правилом, надання у користування земельної ділянки, що перебуває у власності або у користуванні, провадиться лише після її вилучення (викупу). Законодавство передбачає окремі винятки з цього правила: без викупу земельні ділянки можуть надаватися на праві емфітевзису та суперфіцію (ст. 102-1 ЗКУ), без викупу та вилу­чення - на праві земельного сервітуту (ст. 98 ЗКУ), для проведення розвідувальних робіт (ст. 97 ЗКУ). Не проводиться викуп та вилучення земельних ділянок при наданні лісів у тимчасове користування (ст. 18 ЛК України).

Необхідно мати на увазі, що земельні ділянки, надані в користування, можуть бути вилучені, а ті, що надані у власність, можуть бути тільки викуплені у їх власників. Щодо порядку вилучення та викупу земельних ділянок див. коментар до ст. 146, 147, 149-151 ЗКУ.

Земельні ділянки, що знаходяться у державній власності і можуть бути надані у власність за визначеними коментованою статтею процедурами, можуть перебувати у запасі (див. коментар до ст. 19 ЗКУ). У цьому випадку вилучення або викуп не проводяться. Землі запасу були сформовані головним чином в період формування територій сільських, селищних та міських рад (до 10 % земель були передані у запас). У запасі також можуть перебувати землі резервного фонду, що були сформовані під час передачі земель у колективну власність (відповідно до ст. 5 ЗКУ в ред. 1992 р. - до 15 % площі усіх сільськогосподарських угідь на території відповідних рад). Станом на 01.04.2006 резервний фонд становив 3271,4 тис. га, загальна площа земель запасу на 01.01.2006 становила 9,0 млн. га.

Стаття 117. Передача земельних ділянок державної власності у комунальну власність та земель­них ділянок комунальної власності у державну власність

Передача земельних ділянок державної власності у комунальну власність та земельних ділянок комунальної власності у державну власність провадиться у порядку, встановленому цим Кодексом для юридичних осіб.

Слід наголосити, що дана стаття не регулює тимчасових і специфічних відносин розме­жування земель комунальної та державної власності (див. п.п. 10-12 розділу X "Перехідні положення" ЗКУ та коментар до них).

Коментована стаття бланкетного характеру залишає більше запитань, ніж надає відповідей, оскільки на даний час відсутній єдиний "встановлений для юридичних осіб" специфічний "порядок передачі земель у власність". З одного боку, юридичні особи можуть набувати земельні ділянки з різних підстав і в різному порядку, а з іншого - практично у всіх випадках поряд із ними земельні ділянки можуть набувати і фізичні особи. Незрозуміло навіть, на яких засадах - за плату чи безоплатно - має відбуватися передача тощо.

На наш погляд, найбільш вірогідно, що законодавець мав на увазі порядок передачі земельних ділянок у користування, передбачений ст. 123 ЗКУ. Напевно, мається на увазі, що при наданні земельної ділянки в користування державній або комунальній юридичній особі здійснюється і зміна форми власності на земельну ділянку.

Поки що стаття залишається "непрацюючою" через відсутність розмежування земель державної та комунальної власності (див. коментар до ст. 83 ЗКУ).