Стаття 119. Набуття права на земельну ділянку за давністю користування (набувальна давність)

1. Громадяни, які добросовісно, відкрито і безперервно користуються земельною ділянкою протягом 15 років, але не мають документів, які б свідчили про наявність у них прав на цю земельну ділянку, можуть звернутися до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування. Розмір цієї земельної ділянки встановлюється у межах норм, визначених цим Кодексом.

2. Передача земельної ділянки у власність або у користування громадян на підставі набувальної давності здійснюється в порядку, встановленому цим Кодексом.

До частини першої. Загальні положення про отримання майна у власність за набувальною давністю викладені у ст. 344 ЦК України. Проте коментована стаття фактично виключає можливість застосування цих положень до відносин із земельними ділянками.

Варто зауважити, що згідно із коментованою нормою набувальна давність взагалі не є окремою підставою для набуття земельної ділянки у власність. Стаття передбачає, що за пев­них умов особа начебто може "звернутися до органу державної влади або органу місцевого самоврядування з клопотанням про передачу її у власність або надання у користування". Разом із тим, можливість подібного звернення абсолютно не залежить від дотримання вимог, обумовлених коментованою нормою (строку та характеру користування). Більш того, дотримання цих умов не означає і обов'язкового задоволення поданої заяви.

До частини другої. Передача земельної ділянки у власність або у користування громадян на підставі набувальної давності здійснюється "в порядку, встановленому цим Кодексом", тобто в загальному порядку. Такий порядок встановлений: щодо набуття земельних ділянок у власність - ст. 118 ЗКУ, щодо набуття в оренду - ст. 123 ЗКУ, ЗУ "Про оренду землі". Відтак, можна стверджувати про повне вихолощення у ст. 119 ЗКУ ідеї набуття прав на земельні ділянки за давністю - адже "давність", передбачена статтею, не дає будь-яких переваг чи пріоритетності при передачі земельної ділянки.

Підсумовуючи викладене, можна констатувати, що ст. 119 ЗКУ є "мертвою" нормою.

Стаття 120. Перехід права власності на земельну ділянку при переході права на житловий будинок, будівлю або споруду

(Назва статті 120 в редакції Закону №997-V від 27 квітня 2007року)

1. До особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором.

Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначено, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

2. Якщо житловий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, наданій у користування, то в разі їх відчуження до набувача переходить право користування тією частиною земельної ділянки, на якій вони розміщені, та частиною ділянки, яка необхідна для їх обслуговування.

(Частини 1,2 статті 120 в редакції Закону №997-V від 27 квітня 2007 року)

3. У разі переходу права власності на будинок або його частину від однієї особи до іншої за договором довічного утримання право на земельну ділянку переходить на умовах, на яких вона належала попередньому власнику.

4. При переході права власності на будівлю та споруду до кількох осіб право на земельну ділянку визначається пропорційно часткам осіб у вартості будівлі та споруди, якщо інше не передбачено у договорі відчуження будівлі і споруди.

5. При переході права власності на будівлю або споруду до громадян або юридичних осіб, які не можуть мати у власності земельні ділянки, до них переходить право користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда.

Зміни у правовому регулюванні земельних відносин при відчуженні будівель та споруд. Правила про долю земельної ділянки у разі відчуження розташованої на ній будівлі або споруди протягом останніх двох десятиліть змінювалися неодноразово.

Зокрема, при відчуженні нерухомого майна під час дії ст. 30 ЗКУ в ред. 1992 року відбувався "автоматичний" перехід права власності на земельну ділянку до набувача з необхідністю подальшого оформлення переходу права.

Відчуження об'єктів нерухомого майна в період з 01.01.2002 року по 20.06.2007 року (під час дії ст. 120 ЗКУ в ред. від 25.10.2001 року) не тягнуло автоматичного переходу права власності на земельну ділянку під будівлями та спорудами.

Існує думка, за якою після 01.01.2004 року автоматичний перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди відбувався в силу ст. 377 діючого ЦК України, що набув чинності із вказаної дати. Хоча даний підхід отримав відображення у правозастосовчій практиці, вважаємо, що він спростовується положеннями ст. 9 ЦК України, за якими кодекс застосовується до земельних відносин лише тоді, якщо вони не врегульовані спеціальними актами законодавства. Таким спеціальним актом є ЗКУ, ст. 120 якого у первісній редакції не передбачала автоматичного переходу прав на земельну ділянку.

Нарешті, поточна редакція ст. 120 ЗКУ знову передбачила "автоматичний" перехід права на земельну ділянку при відчуженні будівлі або споруди (якщо доля земельної ділянки не вирішена у договорі), фактично продублювавши ст. 377 ЦК України.

До частини першої.

Визначення "розмірів земельної ділянки" в договорі. Коментована норма встановлює, що перехід права на земельну ділянку відбувається "у розмірах, встановлених договором". Варто зауважити, що передбачати у договорі розмір "частини" земельної ділянки, що перехо­дить до набувача будівлі або споруди, можливо лише після формування відповідної "частини" у окрему земельну ділянку в порядку, визначеному ст.ст. 55, 56 ЗУ "Про землеустрій". При цьому спірним є питання про необхідність розробки проекту відведення земельної ділянки (детальніше див. коментар до ч. 1 ст. 123 ЗКУ).

Розмір земельної ділянки повинен визначатися відповідно до чинних будівельних норм та правил, санітарних норм та правил, інших нормативних документів та містобудівної документації. Особливо слід звернути увагу на необхідність застосування ДБН 360-92** "Планування і забудова міських і сільських поселень", ДБН Б.2.4-3-95 "Генеральні плани сільськогосподарських підприємств".

Визначення "частини" земельної ділянки за відсутності вказівки на неї у договорі. За відсутності згоди сторін щодо визначення "частини" земельної ділянки, право на яку перейшло за договором, спір може бути вирішений у судовому порядку. Як видається, відповідна частина земельної ділянки може бути визначена експертним шляхом (за допо­могою проведення технічної експертизи) на підставі чинних нормативних документів у галузі будівництва, санітарних норм та правил тощо. На підставі рішення суду мають бути виготовлені документи, що посвідчують право на земельну ділянку в порядку, визначеному ст. 56 ЗУ "Про землеустрій".

Можливість зміни цільового призначення земельної ділянки. Закон чітко передбачає, що зміна цільового призначення неможлива при відчуженні земельної ділянки (навіть, якщо це погоджено сторонами). Такий висновок випливає з порядку встановлення та зміни цільового призначення, передбаченого ст. 20 ЗКУ. Так, віднесення земель до тієї чи іншої категорії здійснюється на підставі рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування відповідно до їх повноважень. Аналогічно, зміна цільового призначення земель провадиться тими ж органами виконавчої влади або органами місцевого самовря­дування, за ініціативою власників земельних ділянок у порядку, що встановлюється KM України (ПКМ "Про затвердження Порядку зміни цільового призначення земель, які пере­бувають у власності громадян або юридичних осіб" від 11.04.2002 №502). Таким чином, зміна цільового призначення має відбуватися або до, або після відчуження, але не "під час" відчуження.

Згідно зі ст. 21 ЗКУ порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для: визнання недійсними угод щодо земельних ділянок, а так само відмови в державній реєстрації земельних ділянок.

До частини другої. Щодо визначення "частини" земельної ділянки, "яка необхідна для обслуговування" будівлі або споруди, див. коментар до ч. 1.

Необхідно звернути увагу, що стаття не має чіткого механізму реалізації у випадку, якщо будівлю або споруду набула особа, яка не може бути суб'єктом права постійного користування (ст. 92 ЗКУ), а попередньому власнику ділянка належала саме на цьому титулі. У цьому разі переоформлення права користування можливо лише шляхом укладення новим власником договору оренди земельної ділянки з органом, що уповноважений розпоряджатися ділянкою державної (комунальної) власності, причому набувач може вимагати надання йому ділянки в оренду. З моменту переходу права на будівлю право користування попереднього власника будівлі слід вважати припиненим в силу коментованої норми.

Користування ділянкою на праві оренди підпорядковується нормам ЗУ "Про оренду землі".

Правове регулювання відносин суперфіцію здійснюється нормами гл. 16-1 ЗКУ, гл. 34 ЦК України.

До частини третьої. Коментована частина стосується окремого випадку застосування ч.ч. 1 та 2 (див. коментар) з однією різницею - згідно із цією нормою, при відчуженні будівлі або споруди за договором довічного утримання до набувача переходить вся земельна ділянка.

Якщо ж відчужується лише частина будівлі або споруди, переходити має відповідна частка у праві власності на земельну ділянку (див. ч. 4 та коментар до неї).

До частини четвертої. Частки осіб у вартості будівлі та споруди слід відрізняти від часток у площі будівлі чи споруди. Співвідношення часток визначатиме співвідношення площі частин земельної ділянки, що перейдуть до нових співвласників будівлі, споруди.

Договором відчуження будівлі і споруди можуть бути встановлені інші правила, в т.ч. співвідношення часток на земельну ділянку відповідно до площі частини будівлі чи споруди нового співвласника.

Коментована норма фактично передбачає виняток із положень ст. 89 ЗКУ (що передбачає спільну сумісну власність на земельну ділянку співвласників житлового будинку) і розширює перелік підстав виникнення права спільної часткової власності на земельну ділянку, вста­новлений ст. 87 ЗКУ.

До частини п'ятої. Щодо обмежень відносно використання земельних ділянок на праві власності див. ст.ст. 81, 82 ЗКУ.

Варто відзначити, що момент виникнення права оренди законодавець пов'язує з укладенням договору оренди та його державною реєстрацією. Таким чином, до укладення такого, на думку авторів, набувачі будівель та споруд мають право лише спонукати власника земельної ділянки до укладення такого договору.