15. Долгосрочные ссуды и ипотечное кредитование

Объектом банковского долгосрочного кредитования могут быть кап. вложения предприятия, организации и граждан на затраты по строительству, реконструкции и техническому перевооружению объектов производственного и социально-бытового назначения, приобретение техники, оборуд-я, транспортных средств, зданий, сооружений, других объектов собственности.

При выдаче долгосрочных ссуд кредитный договор обязательно сопровождается представлением ТЭО, в кот. подробно указ-ся цели, на кот. требуется кредит, приводятся расчеты предполагаемых затрат, кот. необходимо оплатить за счет кредита с расшифровкой наиболее емких статей.

Планируемое поступление сырья, материалов, оборудования, необх-го для осуществления кредитуемого мероприятия д.б. подкреплено соотв-ми договорами с поставщиками с указанием объемов и сроков поставок.

Отдельный раздел ТЭО – это расчет ожидаемого дохода клиентов от реализации кредитуемого мероприятия или от всех видов деятельности, если источником погашения будет являться вся выручка по различным направлениям деятельности. Эти данные являются исходной базой для определения эффективности ссуды и реальных сроков её окупаемости.

Банк не принимает к кредитованию убыточные, некоммерческие или неимеющие опред. соц. напр-ти проекты. Исключение могут составить программы, нерентабельность кот. перекрывается доходами от др. видов деят-ти, чем обеспечивается окупаемость и возврат кредита.

КБ осуществляет наблюдение за ходом строительства и целевого использования ссуды. В случае появления сбоя в строительстве, неэффективного использования выделенного кредита банк применяет к заемщику экономические санкции, предусмотренные кредитным договором.

Ипотечное кредитование - это кредит, выдаваемый банком под залог недвижимого имущества. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в залог банку как гарантия возврата кредита.

Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, кот. будут напр-ны либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.

В случае неисполнения осн. обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовл-е своих требований перед др. кредиторами должника.

В РФ исполнение ипотеки регулир-ся законом РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». В соответствии с законом объектом ипотеки являются:

- земельные участки, кроме земель, находящихся в гос. или мун-ой собств-ти, а также с/х угодий и земельных участков, личных подсобных хозяйств

- п/п, здания, сооружения и иное недвижимое им-во, исп-мое в предпринимательской деятельности

- жилые дома, квартиры и части жилых домов, квартир

- дачи, садовые дома, гаражи и другие строения потребительского назначения

- воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты

Предметом ипотеки может быть им-во, которое принадлежит залогодателю на праве собств-ти или на праве хоз. ведения. Им-во, на кот. уст-на ипотека, остается у залогодателя, в его владении и польз-нии.

На имущество, находящееся в общей совместной соб-ти без опред-я доли каждого ипотека м.б. установлена при наличии согласия на это всех собственников в письменной форме.

В договоре об ипотеке должны быть указаны:

- предмет ипотеки

- его оценка

- размер и срок исполнения обязательства

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, местонахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. Договор об ипотеке должен быть нотариально удостоверен, подлежит государственной регистрации и вступает в силу после выполнения этих условий.

Если предметом ипотеки является предприятие в целом, то в состав заложенного имущества входят все, относящиеся к данному предприятию материальные и нематериальные активы, также все улучшения/убытки за период ипотеки.

Выдача кредита производится в размере от 50-60% рыночной стоимости объекта недвижимости.