§ 5. Право арендатора как вещное хозяйственное право

1. Для ведения хозяйственной деятельности имущество может

передаваться собственником предпринимателю по договору аренды.

Возникающее правоотношение является обязательственным и под-

чинено нормам обязательственного права. Однако в отношениях

арендатора со всеми третьими лицами оно является вещными и

защищается как вещное право (ст. 157 ГК РСФСР). Вещный ха-

рактер права арендатора в последние годы значительно усилился в

связи с расширением передаваемых собственником арендатору пра-

вомочий. В соответствии с договором арендатор получает права

владения, пользования и распоряжения нанятым имуществом. Ос-

новы законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде (*1)

максимально широко представили права арендатора, предприятия,

в особенности его распорядительные правомочия. Он имел право

продавать, обменивать, сдавать в субаренду, предоставлять бесплатно

во временное пользование либо взаймы материальные ценности,

входящие в состав арендованного имущества, при условии, если

(**1) См.: Сборник Законов СССР*0 собственности в СССР>, Основы законодательства

Союза ССР и союзных республик о земле; <О предприятиях в СССР>; <О внесении

изменений и дополнений в Закон СССР <О кооперации в СССР>; Основы законода-

тельства Союза ССР и союзных республик об аренде. Политиздат, 1990.

!!142

такая передача имущества не влекла уменьшения производствен-

но-экономического потенциала арендованного предприятия. Сущес-

твенным было и право выкупа арендатором нанятого имущества

(ст. 18, 10 названных Основ).

В ходе осуществления реформы в Российской Федерации взгляд

на аренду, в особенности на аренду предприятий претерпел изме-

нения. Объем правомочий арендатора существенно сужен, в част-

ности упразднено на будущее право арендатора на выкуп арендо-

ванного предприятия путем внесения арендной платы (ст. 19 Закона

РСФСР <О приватизации государственных и муниципальных пред-

приятий в РСФСР>). Выкуп государственного и муниципального

предприятия во всех случаях осуществляется ныне на основе при-

ватизации. Аренда не является более таким способом преобразования

формы собственности.

2. Тем не менее аренда как способ хозяйствования сохраняет

свое значение. Предприятия, арендованные до вступления в силу

Закона РСФСР <О приватизации государственных и муниципальных

предприятий>, сохранили свои права, в том числе и на выкуп арен-

дованного имущества. По тем договорам, где не были определены

сроки, величина выкупа или порядок его внесения, условия уточ-

няются дополнительными соглашениями с соответствующими коми-

тетами по управлению государственным или муниципальным иму-

ществом. При этом арендные предприятия преобразуются в акцио-

нерные общества открытого типа (*1).

Такова ситуация с арендными предприятиями, ранее заключав-

шими договоры аренды. Их арендное право на имущество сохраняется

в прежнем виде так, как оно было сформулировано в договорах,

заключенных до июля 1991 года.

Заключаемые ныне договоры опираются на нормы гл. 10 Основ

гражданского законодательства Союза ССР и республик, ст. 15 За-

кона <О предприятиях и предпринимательской деятельности>, Указ

Президента Российской Федерации от 14 октября 1992 г.

3. Что является характерным для арендного права и что отличает

его от других вещных прав?

Право владения и пользования имуществом у арендатора уста-

навливается как неотъемлемая часть правомочий арендатора: про-

дукция, плоды и иные доходы, полученные арендатором в результате

использования арендованного имущества в соответствии с договором,

является его собственностью. Распорядительные же возможности

арендатора ныне невелики и объем их определяется теперь исклю-

(**1) Указ Президента РФ от 14 октября 1992 г. № 1230 <О регулировании арендных

отношений и приватизации имущества государственных и муниципальных предпри-

ятий, сданного в аренду>. - ВВС, 1992, № 43, ст. 2429.

!!143

чительно на основе договора с арендодателем. Арендатор вправе с

согласия арендодателя сдавать имущество в субаренду. Если речь

идет об аренде имущества, принадлежащего арендодателю на праве

частной собственности, в договоре аренды может содержаться условие

о выкупе имущества при условии внесения обусловленной договором

выкупной цены (ст. 87 Основ гражданского законодательства). Это

правило, как уже говорилось, не действует, если речь идет о госу-

дарственном и муниципальном имуществе, где после июля 1991 г.

выкуп может осуществляться только на основе законов о привати-

зации.

Отличие арендного вещного права от других вещных прав со-

стоит, таким образом, в относительно узких распорядительных воз-

можностях арендатора. Оно отличается от права полного хозяйст-

венного ведения также тем, что объем полномочий последнего ус-

тановлен законом. Также следует отметить, что эти права, в отличие

от аренды, предоставляются не за плату. Это не исключает возмож-

ности передачи собственнику определенной части доходов, но это

не плата за имущество, а условие его предоставления.

У арендатора имеется ряд специфических прав, присущих толь-

ко договору аренды: здесь особым образом регламентируется право

арендатора на произведенные улучшения (ст. 85 п. 4 Основ граж-

данского законодательства), распределены обязанности по ремон-

ту имущества между участниками договора, в то время как пе-

редача имущества в полное хозяйственное или хозяйственное

ведение означает для субъектов этого права несение всех обязан-

ностей по всем видам ремонта полученного от собственника иму-

щества. Арендный договор носит срочный характер. Право полного

хозяйственного ведения и хозяйственного ведения такого харак-

тера не имеют.