2.2. Система сметных норм и нормативов

Система сметных норм и нормативов должна отвечать следующим основным требованиям: обеспечивать достоверное определение сметной стоимости строительной продукции; стимулировать научно-технический прогресс и повышение качества строительной продукции; способствовать снижению сметной стоимости строительства и росту эффективности капитальных вложений.

Существующая система сметных норм является нормативной базой ценообразования в строительстве. Она охватывает целый комплекс так называемый нормативных документов, регламентирующих многие процессы в строительства. К числу основных видов сметных норм и нормативов относятся:

1. Сметные нормы на строительные и специальные строительные работы - СниП (строительные нормы и правила).

1. Единые районные единичные расценки на строительные работы (ЕРЕР).

2. Укрупненные сметные нормы (УСН) на здания и сооружения в целом.

3. Укрупненные сметные нормы на конструктивные части зданий и виды работ.

4. Укрупненные расценки (УР).

5. Расценки на монтаж оборудования.

6. Средние районные сметные цены на материалы, изделия и конструкции.

7. Сметные цены на эксплуатацию строительных машин.

8. Сметные цены на перевозку грузов для строительства.

9. Нормы накладных расходов и плановых накоплений в строительстве.

10. Нормы дополнительных затрат при производстве строительно-монтажных работ в зимнее время.

11. Нормы затрат на временные здания и сооружения и др.

Кроме того, при разработке некоторых сметных нормативов (элементных сметных норм, единичных расценок) применяются производственные нормы, к которым можно отнести единые нормы и расценки на строительные, монтажные и ремонтно-строительные работы (ЕниР) и производственные нормы расхода строительных организаций.

3. Обоснование ставок арендной платы за сдаваемые в аренду здания, помещения

Действующими нормативными документами для организации необходимо наличие обоснования применяемых ставок арендной платы при сдаче имущества в аренду. Указом Президента Рес­публики Беларусь № 495 от 30 сентября 2002 г. было утвержде­но Положение об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, нахо­дящиеся в республиканской собственности, и условиях осво­бождения от арендной платы и предоставления их в без­возмездное пользование.

Действует Положение о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зда­ний, сооружений и помещений, находящихся в республикан­ской собственности с изменениями и дополнениями, вне­сенными Постановлением Министерства экономики, Мини­стерства финансов, Министерства по налогам и сборам Респуб­лики Беларусь, № 24/5/13 от 29 января 2004 г.

Арендная плата рассчитывается за месяц на основе арен­дуемой площади общественных, административных и переобору­дованных производственных помещений и ставки арендной платы за 1 м² арендуемой площади. Арендная плата вносится резидента­ми Республики Беларусь в белорусских рублях по курсу Нацио­нального банка к евро надень оплаты, а нерезидентами — в одной из свободно конвертируемых валют или российских рублях по соглашению сторон. Ставка арендной платы определяется исходя из базовой ставки с применением ряда' понижающих и по­вышающих коэффициентов.

Создана Республиканская комиссия по упорядочению ис­пользования административных зданий, сооружений, произ­водственных площадей и других объектов государственной собственности. В соответствии с решением данной комиссии право ввода для отдельных видов деятельности и категорий арендаторов понижающих или повышающих коэффициентов предоставлено облисполкомам и Минскому горисполкому — по объектам, находящимся в коммунальной собственности; комис­сии по арендным отношениям Управления делами Президента Республики Беларусь — при сдаче в аренду зданий, находящих­ся в оперативном управлении Управления делами Президента Республики Беларусь. Повышающие коэффициенты могут устанавливаться в размере от 1,5 до 20 к базовым ставкам арендной платы.

В зависимости от категории арендаторов и вида дея­тельности применяются:

1)понижающие коэффициенты:

за площади, арендуемые индивидуальными предпринимателями и организациями с числом работающих инвалидов более 50%, творческими союзами, общественными объединениями;

за площади, арендуемые редакциями государственных газет и журналов, финансируемых из бюджета, государственными орга­низациями связи, государственными юридическими лицами, осу­ществляющими отпуск медицинских и фармацевтических това­ров на льготных условиях;

за площади, арендуемые государственными и негосударствен­ными образовательными и воспитательными учреждениями для учебных целей, юридическими лицами и индивидуальными пред­принимателями для организации бытового обслуживания насе­ления, организации розничной торговли, размещения аптек, ап­течных киосков, пунктов и складов;

за площади, арендуемые органами Фонда социальной защиты населения, центрами поддержки предпринимательства;

2)повышающие коэффициенты - за площади, арендуемые для организации игорного бизнеса и оказания высокорентабельных услуг (риэлтерских, туристских и др.)

Коэффициент месторасположения производственных зданий, сооружений и помещений устанавливается облисполко­мами и Минским горисполкомом в размере от 0,6 до 1,0 в зависимости от месторасположения здания или сооружения в преде­лах населенного пункта.

Коэффициент комфортности применяется в размере:

0,40 — для мансардных помещений с высотой наклонного по­толка от 1,6 до 0,8 м;

0,50 — для помещений без естественного освещения;

0,75 — для помещений с коэффициентом естественного осве­щения, значение которого ниже или равно 0,5 от нормального по­казателя, для складских зданий и помещений, при отсутствии вних постоянных рабочих мест для работающих там специалистов данный коэффициент не применяется;

0,75 — для подвальных помещений;

0,8 — для мансардных помещений при высоте наклонного по­толка не менее 1,6 м;

0,90 — для помещений, расположенных в цокольном этаже;

0,9 — для зданий, не имеющих центрального водоснабжения и водоотведения;

Таким образом, ставка арендной платы (Ас) определяется по формуле:

Ас =А_Б К_МЕСТ К_КОМФК_АВДК_ЭФ,

где А_Б — базовая ставка арендной платы за 1 м² арендуемой пло­щади в евро;

К_МЕСТ— коэффициент месторасположения произ­водственных зданий, сооружений и помещений на территории на­селенного пункта;

К_КОМФ – коэффициент комфортности;

К_АВД — коэффициенты в зависимости от категории арендатора и вида де­ятельности;

К_ЭФ — коэффициент эффективности.

Коэффициент эффективности устанавливается по соглаше­нию сторон в зависимости от спроса и предложения на произ­водственные здания, сооружения и помещения в данном регионе в размере от 0,5 до 3,0.

Соответственно арендная плата за месяц (АП) определяется умножением ставки арендной платы на арендуемую площадь (П_АР) по формуле:АП = А_С  П_АР.

Для расчета арендуемой площади определяется отношение общей площади здания (включая лестничные клетки, антресоли, переходы, остекленные веранды, галереи и балконы зрительных залов)к нормируемой(общей площади здания за исключением коридоров, тамбуров, переходов, лестничных клеток, санузлов,лифтовых шахт и т.п.). Это отношение составляет коэффициент перевода нормируемой площади в арендуемую. Он берется по расчету, но в размере не выше 1,3.

Расчет арендуемой площади на основе площади общего пользования.

Пример. Общая площадь здания оптовой базы — 2500 м², в том числе площадь помещений общего пользования (коридоров, санузлов, переходов) — 190 м². В данном здании арендуется под склад помещение площадью 200 м².

Рассчитать площадь, которая будет, учитываться в качестве арендуемой при исчислении арендной платы.

Решение. 1. Нормируемая (используемая) площадь здания — 2500- 190 = 2310 м².

2. Коэффициент отношения общей площади к нормируемой — 2500:2310= 1,08.

3. Арендуемая площадь — 200  1,08 = 216 м².

Удельный вес арендатора в используемой площади – 200:2310-100-8,65%.

Площадь общего пользования, приходящаяся на арендатора, - 190-8,65; 100= 16 м².

Площадь, учитываемая в качестве арендуемой при расчете арендной платы, — 200 + 16 = 216 м².

В размер арендной платы, рассчитанной по действующему Положению, включены амортизационные отчисления, налоги и платежи, которые вносятся в бюджет арендодателем. В то же время, если при применении понижающих коэффициентов аренд­ная плата по расчету ниже сумм амортизационных отчислений, налогов и платежей, то она устанавливается на их уровне, а так­же с учетом прибыли, исходя из рентабельности до 15 % по фор­муле:

АП = [(О_АМ+ П₃)  (1 + Р : 100) + Н_НД] • П_АР + П_БЮДЖ.,

где О_АМ — размер амортизационных отчислений в месяц на 1 м² арендуемой площади;

П₃ — платежи за землю в месяц на 1 м² арендуемой площади;

Р - процент рентабельности;

Н_НД— налог на недвижимость в месяц на 1 м² арендуемой площади;

П_БЮДЖ — налоги и платежи в бюджет, уплачиваемые арендодателем от полученной арендной платы в соответствии с законо­дательством.

Не включены в арендную плату расходы по эксплуатации и те­кущему ремонту помещений, затраты на коммунальные услуги, включая плату за потребляемую электроэнергию.

При сдаче в аренду производственного оборудования, если оно располагается на производственных площадях арендодателя и используется как арендатором, так и арендодателем, применя­етсяпочасовая арендная плата. Для ее расчета по произ­водственным помещениям месячная сумма арендной платы де­лится на расчетную месячную норму рабочего времени, а по обо­рудованию — годовая сумма арендной платы делится на годовую расчетную норму времени.

Литература

1. Ценообразование: учебник /под общ. ред. И.И.Полещук – Мн.: БГЭУ, 2001, с.199-232.

2. Цены и ценообразование: учебник под ред. И.К. Салимжанова – М.: ТК «Велби», издательство «Проспект», 2003, с 387-408.

3. Ценообразование: учеб.пособие/ Т.В.Емельянова – Мн.: Вышк.шк, 2005, с.153-160.

4. Цены и ценообразование: учеб пособие/ А.И.Деева – М.: изд-во «Экзамен», 2003, с.189 – 207.