Предельное значения коэффициента к2

Адм. р-н г. Перми	Соотношение значений
Дзержинский	К2 < 0.7	< 0.7
Индустриальный	К2 < 0.6	< 0.6
Кировский	К2 < 0.9	< 0.9
Ленинский	К2 < 0.7	< 0.7
Мотовилихинский	К2 < 0.5	< 0.5
Орджоникидзевский	К2 < 0.6	< 0.6
Свердловский	К2 < 0.6	< 0.6

На основе анализа данных, представленных выше, можно сделать следующие выводы:

1. Величина прибыли предпринимателя при расчете рыночной стоимости должна приниматься по среднерыночным показателям.

2. Величина прибыли предпринимателя является функцией от средних показателей стоимости земельного участка, себестоимости строительства и цены предложения на рынке новых аналогичных объектов недвижимости.

3. Анализ рыночных показателей расчет следует проводить на основе единицы измерения.

4. Информация о средней стоимости строительства и средней рыночной стоимости жилых домов доступна для изучения. Сложность определения средней стоимости земельного участка накладывает ограничения на рыночный метод расчета предпринимательской прибыли. Сегодня на рынке предложения земельных участков действуют органы местного самоуправления. От цены приобретения земельного участка существенно зависит прибыль предпринимателя.

5. Граница эффективных сочетаний К₁и К₂представлена в табл.10.

6. Расчет прибыли предпринимателя произведен при условии, что средняя рыночная стоимость есть сумма C_ПИиC_КИ. В действительности себестоимость строительства для Заказчика может меняться в большую сторону под воздействием внешних факторов, что приводит к снижению величины ПП.

7. Располагая информацией о рыночной стоимости земельного участка, на котором находиться объект оценки, Оценщик сможет определить наиболее вероятную величину прибыли предпринимателя по рыночному методу.

Метод альтернативной доходности

Метод альтернативной доходности предполагает анализ аналогичных инвестиций в недвижимость, но через финансовый рынок. Одним из таких вариантов является инвестирование в недвижимость через закрытые паевые инвестиционные фонды недвижимости (ЗПИФ) под управлением инвестиционных и управляющих компаний.

Последовательность определения прибыли предпринимателя по методу альтернативной доходности:

1. определяем нормативный срок строительства объекта оценки;

2. подбираем несколько ЗПИФ недвижимости, которые работают не меньше, срока строительства объекта оценки и соответствуют сегменту объекта оценки;

3. определяем доходность вложений каждого ЗПИФ недвижимости за период, соответствующий периоду строительства;

4. рассчитываем среднее значение доходности по рассматриваемым ЗПИФ.

Пример определения прибыли предпринимателя по методу альтернативной доходности.

Исходные данные: объект оценки – торгово-коммерческий комплекс. Дата оценки 01.09.2008 г.

Срок строительства принимаем равным 15 месяцам по табл.15.4 «Укрупненных показателей базисной стоимости строительства по объектам-аналогам» (УПБС-2001) (СПб., 2005).

Таблица 15