Тема 1. Затратный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач

Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки⁸.

Последовательность определения рыночной стоимости недвижимости при затратном подходе можно представить в виде следующих этапов:

1. Оценка стоимости земли как свободной и доступной для наиболее эффективного использования.

2. Определение текущей стоимости нового строительства оцениваемых зданий и сооружений.

3. Учет рыночных факторов при строительстве зданий и сооружений (таких как косвенные издержки и прибыль предпринимателя).

4. Оценка величины износа и устареваний зданий и сооружений объекта оценки.

5. Оценка стоимости воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

6. Оценка рыночной стоимости оцениваемых прав на недвижимость при затратном подходе.

Теория определения рыночной стоимости и стоимости права пользования (аренды) земельных участков содержится:

1. в методических рекомендациях по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 07 марта 2002 г. №568-р.;

2. в методических рекомендациях по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденных распоряжением Минимущества России от 10 апреля 2003 г. №1102-р.

Изучение специфики определения стоимости земельной собственности является отдельным предметом и в данном учебном пособии рассматриваться не будет.

1.1. Определение стоимости нового строительства

Напомним основную формулу определения стоимости строительства при оценке недвижимости:

,

(1)

где –стоимость нового строительства при оценке недвижимости;

–стоимость прямых издержек;

–стоимость косвенных издержек;

–прибыль предпринимателя.

Прямые издержки – расходы, непосредственно связанные со строительными работами на объекте.

Косвенные издержки –расходы застройщика, необходимые для организации и сопровождения процесса строительства.

Прибыль предпринимателя (ПП) –это обусловленная рынком сумма, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за участие в строительном инвестиционном проекте.

1.1.1.Методы определения прямых издержек

При определении прямых издержек в стоимости строительства объекта недвижимости обычно используют четыре следующих метода:

• Количественный метод, предполагающий использование единичных расценок на строительство зданий и сооружений. На сегодняшний день сметное ценообразование в строительстве основывается на МДС81.35-2004 «Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации», МДС81.33-2004 «Методические указания по определению величины накладных расходов в строительстве» и МДС81.25-2001 «Методические указания по определению величины сметной прибыли в строительстве». Наличие сметной документации существенно упрощает работу оценщика, т.к. процесс составления смет на строительство трудоемкий и не всегда у оценщика достаточно знаний, навыков, технической документации и времени для составления смет. Среди основных видов смет сводный сметный расчет является наиболее полным, т.к. включает весь перечень строительно-монтажных работ, накладные и непредвиденные расходы, сметную прибыль и прочие затраты при строительстве. Описание основных способов и количественного метода оценки представлено в табл.1.

• Учет затрат по укрупненным расценкам – определение стоимости строительства, основанное не на единичных расценках, а на укрупненных, что существенно снижает трудозатраты. При этом в качестве единиц измерения стоимости конструктивных элементов принимаются их наиболее характерные показатели (1 куб.м кирпичной кладки, 1 кв.м оштукатуренной поверхности, 1 т смонтированной металлической конструкции и пр.).

• Метод сравнительной единицы, в котором единицей измерения является унифицированный показатель потребительской полезности оцениваемого здания (1 кв. м общей площади, 1 куб.м емкости складских помещений, 1 машино-место подземной парковки и т.д.).

• Метод объектов-аналогов, «укрупняющий» метод сравнительной единицы до одного объекта целиком, а при наличии отличий вводятся корректировки.

В любом случае при определении стоимости строительства по прямым издержкам основой служит сметное ценообразование в строительстве (элементное или укрупненное).

Количественный метод

Предполагает учет стоимости всех ресурсов и затрат, необходимых для строительства зданий и сооружений на основе сметного ценообразования в строительстве.

Сметная стоимость – сумма денежных средств, необходимых для осуществления строительства в соответствии с проектными материалами⁹.

Для определения сметной стоимости строительства проектируемых предприятий, зданий, сооружений или их очередей составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства (ремонта), сводок затрат и др.

Локальные сметы относятся к первичным сметным документам и составляются на отдельные виды работ и затрат по зданиям и сооружениям или по общеплощадочным работам на основе объемов, определившихся при разработке рабочей документации (РД).

Локальные сметные расчеты составляются в случаях, когда объемы работ и размеры затрат окончательно не определены и подлежат уточнению на основании РД, или в случаях, когда объемы работ, характер и методы их выполнения не могут быть достаточно точно определены при проектировании и уточняются в процессе строительства.

Объектные сметы объединяют данные из локальных смет и относятся к сметным документам, на основе которых формируются договорные цены на объекты.

Объектные сметные расчеты объединяют данные из локальных сметных расчетов и локальных смет и подлежат уточнению, как правило, на основе РД.

Сметные расчеты на отдельные виды затрат составляются в тех случаях, когда требуется в целом определить лимит средств, необходимых для возмещения затрат, которые не учтены сметными нормативами (компенсации в связи с изъятием земель под застройку; расходы, связанные с применением льгот и доплат, установленных решениями органов государственной власти, и т.п.).

Сводные сметные расчеты стоимости строительства (ремонта) предприятий, зданий и сооружений (или их очередей) составляются на основе объектных сметных расчетов, объектных смет и сметных расчетов на отдельные виды затрат.

В сводных сметных расчетах стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства средства рекомендуется распределять по следующим главам:

1. «Подготовка территории строительства»,

2. «Основные объекты строительства»,

3. «Объекты подсобного и обслуживающего назначения»,

4. «Объекты энергетического хозяйства»,

5. «Объекты транспортного хозяйства и связи»,

6. «Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, теплоснабжения и газоснабжения»,

7. «Благоустройство и озеленение территории»,

8. «Временные здания и сооружения»,

9. «Прочие работы и затраты»,

10. «Содержание службы заказчика-застройщика (технического надзора) строящегося предприятия»,

11. «Подготовка эксплуатационных кадров»,

12. «Проектные и изыскательские работы, авторский надзор».

В составе сводного сметного расчета стоимости капитального ремонта жилых домов, объектов коммунального и социально-культурного назначения рекомендуется распределять средства по следующим главам:

1. «Подготовка площадок (территории) капитального ремонта»,

2. «Основные объекты»,

3. «Объекты подсобного и обслуживающего назначения»,

4. «Наружные сети и сооружения (водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и т.п.)»,

5. «Благоустройство и озеленение территории»,

6. «Временные здания и сооружения»,

7. «Прочие работы и затраты». «Технический надзор»,

8. «Проектные и изыскательские работы, авторский надзор».

В случае отсутствия объектов, работ и затрат, предусматриваемых соответствующей главой сводного сметного расчета, эта глава пропускается без изменения номеров последующих глав.

Рассмотрим пример определения стоимости строительства по прямым издержкам на основе количественного метода.

Пример расчета по количественному методу определения прямых издержек при строительстве

Исходные данные: объект оценки – десятиэтажный панельный жилой дом, расположенный по адресу: г. Пермь, Шоссе Космонавтов. Дата оценки: 01.09.2008 г. Найти стоимость строительства по прямым издержкам .

Заказчиком был представлен сводный сметный расчет на строительство здания (см. табл.2). Исходя из этого можно применить ресурсно-индексный метод.

Как видно из сводного сметного расчета, суммарные затраты на строительство в III квартале 2006 г. составили 227 543,65 тыс.руб. Анализ сметы показал, что затраты имеют отношение только к объекту оценки. Поскольку дата оценки 01.09.2008г., то возникает необходимость перевода цен III квартала 2006 г. на дату оценки. На основании письма Пермского филиала государственного учреждения «Федеральный лицензионный центр при Госстрое РФ» №06-06/631 от 14.07.2006 коэффициент перевода стоимости строительства от цен 1991 г. на III квартал 2006 г. составил 29,524 для объектов жилищно-гражданского строительства и соцкультбыта. На дату оценки был использован коэффициент 46,751 на основании письма Пермского филиала государственного учреждения «Федеральный лицензионный центр при Госстрое РФ» №06-06/453 от 07.07.2008г. Соответственно стоимость по сводному сметному расчету следует увеличить пропорционально изменению цен в строительстве, которое находится соотношением цен текущего периода ко времени составления сметы.

В итоге стоимость строительства по прямым издержкам составляет

Ответ:

Метод сравнительной единицы

При расчете стоимости зданий можно использовать сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС) для переоценки основных фондов. Сборники УПВС утверждены Государственный комитетом Совета Министров СССР по делам строительства. Данные сборники составлены в ценах 1969 г. и содержат широкую номенклатуру зданий и сооружений и информацию о стоимости их строительства. В процессе развития строительной отрасли менялись технологии, появлялись новые материалы, увеличились требования к качеству зданий и сооружений, поэтому сборники УПВС-69 имеют ограниченную область применения. Определять стоимость по УПВС-69 рекомендуется для зданий и сооружений, построенным по устаревшим на сегодня стандартам.

При определении стоимости строительства по сборникам УПВС в обязательном порядке следует ознакомиться с общей частью к сборникам и с технической частью каждого используемого сборника. Это необходимо для правильного применения сборников при расчетах и для того, чтобы учесть все различия в характеристиках между объектом оценки и объектом аналогом из сборника.

Используя показатели стоимости зданий и сооружений согласно УПВС, учитывают полную восстановительную стоимость, в том числе накладные расходы, плановые накопления и внеобъемные затраты на временные здания и сооружения, вывозку мусора, удорожание работ в зимнее время, прогрессивно-премиальную оплату труда, премии за досрочный ввод предприятий в эксплуатацию, проектно-изыскательские работы, содержание дирекции строящегося предприятия, технадзор и резерв для непредвиденных работ и затраты с учетом их возврата от временных зданий и сооружений.

Восстановительная стоимость производственных корпусов включает стоимость всех общестроительных, санитарно-технических и электроосветительных работ в пределах зданий. Основная формула выглядит следующим образом:

,

(2)

где – стоимость прямых издержек на дату оценки;

–стоимость строительства единицы объема, площади, длины оцениваемого объекта. В сборниках УПВС используется устаревшее понятие восстановительной стоимости, хотя на сегодняшний день такого термина в оценочном законодательстве не существует;

–объем, площадь, длина оцениваемого объекта;

–коэффициент, учитывающий отличия в объемно-планировочном и конструктивном решении между объектом оценки и объектом-аналогом (принимается на основе информации из технической части сборников УПВС);

–коэффициент, учитывающий климатические и региональные особенности строительства (принимается на основе информации из общей части сборников УПВС);

–коэффициент, учитывающий изменение уровня цен по сравнению с ценами базового периода;

–коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость.

Пример определения стоимости по прямым издержкам на основании УПВС- 69

Исходные данные: объект оценки – одноэтажное кирпичное здание гаража, общая площадь 484,1 кв. м, строительный объем 2537,0 куб.м. Дата оценки 01.03.2008 г. Объект находится в Пермском крае, г. Кунгур.

Расчет производим методом сравнительной единицы, который предполагает привязку стоимости строительства объекта оценки к средней стоимости строительства аналогичных объектов в данном районе. На основании сборника № 23 УПВС (отдел VII) определяем восстановительную стоимость 1 куб.м объема здания на дату оценки (Пермскому краю соответствует 2-й территориальный пояс и 1-й климатический район согласно приложению 2 к общей части УПВС). Согласно сборнику №23 УПВС (отдел VII), табл.19 восстановительная стоимость 1 куб.м объема здания равна 22,8 руб. в ценах 1969 г. Регионально-климатический коэффициент равен 1,06. Коэффициент, учитывающий отличия в объемно-планировочном и конструктивном решении между объектом оценки и объектом-аналогом равен 1. Зная объем здания и переводные коэффициенты на дату оценки, можно определить стоимость строительства по прямым издержкам на дату оценки.

руб.

1,19 – коэффициент перевода из уровня цен 1969 г. в цены 1984 г. для строительства автотранспортных предприятий с учетом регионального коэффициента 1,01 (постановление Госстроя от 11.05.1983г. № 94);

1,62 – коэффициент перевода из уровня цен 1984 г. в цены 1991 г. с учетом регионального коэффициента 1,02(Приложение к письму Госстроя СССР от 06.09.90г. № 14-Д);

41,214 – коэффициент перевода из уровня цен 1991 г. в цены на первый квартал 2008 г. для промышленного и коммунального строительства (письмо Пермского филиала Государственного учреждения «Федеральный лицензионный центр при Госстрое России» №06-06/15 от 16.01.2008 г.);

1,18 – коэффициент, учитывающий НДС.

Ответ: округленно =5 748 000 руб.

Сегодня изданы более современные сборники, которые содержат информацию о стоимости строительства зданий и сооружений, например сборники ООО «Ко-Инвест». Порядок их применения покажем на примерах.

Пример определения стоимости строительства по прямым издержкам на основе данных сборника «Ко-Инвест» « Жилые дома»

Исходные данные: объект оценки – жилой дом. Дата оценки 01.02.2011 г. Объект находится в Пермском крае, д. Кондратово. Характеристика конструктивных элементов представлена далее.