Определение физического износа методом срока жизни

Элементы здания	Расчетный удельный вес элемента, li100, %	Фактичес-кий возраст элемента, лет	Срок физичес-кой жизни элемента по ВСН 58-88, лет	Физический износ элементов здания, %
				по результатам оценки ФК	средневзвешенное значение физического износа
Фундаменты	4	21	100	21	0,84
Стены	23,2	21	100	21	4,87
Перегородки	5,8	21	75	28	1,62
Перекрытия	11	21	100	21	2,31
Крыша	1,6	21	50	42	0,67
Кровля	2,4	10	15	66,7	1,6
Полы	8	10	20	50	4,0
Окна	6,72	5	40	12,5	0,84
Двери	5,28	5	40	12,5	0,66
Отделочные покрытия	13	3	5	60	7,8
Внутренние сантехничес-кие и электротехни-ческие устрой-ства, в т.ч.
отопление	4,3	21	30	70	3,01
холодное водоснабже-ние	0,9	21	30	70	0,63
горячее водоснабже­ние	2,3	21	30	70	1,61
канализация	1,4	21	40	52,5	0,74
связь	0,4	21	15	100	0,4
электросна-бжение	2,7	21	40	52,5	1,42
Прочие
лестницы	1,75	21	20	100	1,75
балконы	2,31	21	30	70	1,62
крыльца	2,94	21	20	100	2,94
	100				Фз = 39,33

1.2.2.Методы расчета функционального устаревания

Расчет устранимого функционального устаревания

Устранимое функциональное устаревание обычно оценивается по трем группам факторов, обусловленных:

1. Недостаточностью отдельных элементов здания или их качественных характеристик;

2. Потребностями в замене или модернизации элементов;

3. Переизбытком отдельных элементов, так называемых сверхулучшений.

Во всех случаях устранимое функциональное устаревание оценивается по стоимости его ликвидации.

Пример расчета устранимого функционального устаревания по группе факторов А

Исходные данные. Объект оценки – индивидуальный кирпичный жилой дом. В оцениваемом здании элементом устранимого функционального износа можно считать отсутствие камина, затраты на установку которого перекрывают увеличение доходности и рыночной стоимости недвижимости. В остальном планировка и конструктивные элементы здания удовлетворяют функциональному назначению объекта.

Определить устранимое функциональное устаревание.

Решение. Устранимое функциональное устаревание оцениваем как разницу между стоимостью ликвидации функционального устаревания и стоимостью затрат, которые понес бы собственник при строительстве здания с современными характеристиками.

Величина этого износа определяется следующим расчетом.