1.1.2.Методы определения косвенных издержек

Основные элементы, входящие в структуру косвенных издержек:

• маркетинговые исследования;

• затраты, связанные с финансированием строительства;

• накладные расходы застройщика (страхование, бухгалтерия, юридическое сопровождение, канцелярия, транспортные расходы, содержание персонала заказчика и т.п.);

• реклама и продвижение недвижимости;

• расходы, связанные с земельным участком (аренда, выкуп);

• выполнение технических условий, выдвинутых администрацией и ресурсоснабжающими организациями;

• непредвиденные расходы и пр.

При определении косвенных издержек в основном рекомендуется использовать статистическую информацию о строительстве объектов недвижимости в том или ином регионе.

Например: газета «Инвестиции и строительство» (2006.№7-8 (36-37), ноябрь) дала информацию следующего содержания:

Таблица 9

Средняя (по России) структура полной себестоимости строительства 1 кв.М жилых домов массового спроса

№ п/п	Элементы и затраты	Доля, % в структуре
1	Получение прав на земельный участок («пятно застройки») – приобретение в собственность или аренда	11,5 – 13,5
2	Затраты на проектно-изыскательские и строительно-монтажные работы (строительная себестоимость), в т.ч.:	67,8
2.1	Проектирование и авторский надзор	3,0
2.2.	Затраты на строительные материалы, изделия и конструкции	54,11
2.3	Затраты на заработную плату	2,83
2.4	Затраты на машины и механизмы	2,16
2.5	Накладные расходы	5,7
3	Получение и исполнение технических условий по подключению объекта к сетям инженерной инфраструктуры	4,5
4	Платежи за услуги различных государственных согласующих организаций	6,5
5	Платежи на развитие не связанной со строительством объекта внеплощадочной инженерной и социальной инфраструктуры или передача части построенного жилья	8,0-10,0 (кроме Москвы)
	ИТОГО	100,0

Соответственно 67,8% – это затраты на строительство по прямым издержкам; 32,2% – затраты, которые необходимы для организации процесса строительства, это косвенные издержки. Причем, оценщик сам может формировать необходимую структуру косвенных издержек в зависимости от объекта оценки и ситуации на местном строительном рынке.

1.1.3.Методы определения прибыли предпринимателя

Для определения прибыли предпринимателя имеются следующие методы:

• по формуле, представленной в научной работе Е.С. Озерова¹⁰;

• рыночный метод;

• метод альтернативной доходности.

Формула е.С. Озерова:

, (5)

где ПП (%) – прибыль предпринимателя как доля от полной себестоимости строительства объекта оценки;

n– число лет (период) строительства;

С_о = С_а / С– доля авансового платежа в общей сумме платежей;

Y– годовая норма отдачи на вложенный капитал, принимается неизменной на весь период строительства. Величина нормы отдачи для проектов с объектами недвижимости соответствует величине ставки кредитования нового строительства, так как риски возвратности кредита напрямую связаны со всеми видами рисков, свойственных проектам с недвижимостью, и премии за риски в кредитной ставке достаточно близки к премиям за те же риски в составе искомой величины общей нормы отдачи.

Пример определения прибыли предпринимателя по формуле Е.С.Озерова

Объект оценки: жилой дом. Дата оценки 01.05.2008 г.

n= 1,5 лет (по СНиП 1.04.03-85^*«Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»;

Y= 12,5% принимаем согласно указаниям Центрального банка РФ (Бюллетень банковской статистики. 2008. №3);

С₀= 10% – предполагаемый аванс инвестора в строительство от общей стоимости работ (согласно нормам задела при строительстве по СНиП 1.04.03-85^* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений»).

Ответ: согласно вычислениям по формуле (5), прибыль предпринимателя составляет 11%.