- •Введение
- •Тема 1. Затратный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •1.1. Определение стоимости нового строительства
- •1.1.1.Методы определения прямых издержек
- •Исходные данные для примера оценки жилого дома
- •Регионально-климатические коэффициенты
- •Исходные данные для оценки здания магазина
- •Классы конструктивных систем зданий
- •Показатели стоимости магазинов, построенных после 1985 г.
- •Справочная стоимость 1 ед.Измерения объекта, руб.
- •Значения регионально-климатических коэффициентов
- •1.1.2.Методы определения косвенных издержек
- •Средняя (по России) структура полной себестоимости строительства 1 кв.М жилых домов массового спроса
- •1.1.3.Методы определения прибыли предпринимателя
- •Формула е.С. Озерова:
- •Рыночный метод
- •Эффективные сочетания коэффициентов к1 и к2
- •Средняя стоимость строительства 1 кв.М общей площади жилых домов и средняя рыночная цена предложения 1 кв.М общей площади квартир в жилых домах по административным районам г. Перми
- •Определение коэффициента к1
- •Определение прибыли предпринимателя в зависимости от коэффициентов к1 и к2
- •Предельное значения коэффициента к2
- •Метод альтернативной доходности
- •Расчет прибыли предпринимателя по методу альтернативной доходности
- •1.2. Определение износа и устареваний
- •Определение износа и устареваний торгового здания
- •1.2.1.Методы расчета физического износа
- •Показатели физического износа зданий
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн 53-86
- •Определение физического износа методом срока жизни
- •1.2.2.Методы расчета функционального устаревания
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за недостаточности элементов
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за переизбытка элементов
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •1.2.3. Методы расчета экономического устаревания
- •Экспертная оценка внешнего устаревания
Расчет неустранимого функционального устаревания
|
Показатель |
Значение, тыс.руб. |
|
Потеря чистого дохода |
12,5 |
|
Коэффициент капитализации для зданий* |
0,12 |
|
Потеря стоимости здания из-за отсутствия системы |
12,5/0,12 = 104,2 |
|
Стоимость устройства системы при строительстве здания** |
-80 |
|
Неустранимое функциональное устаревание |
24,2 |
*Коэффициент капитализации рассчитывается в рамках доходного подхода.
**Стоимость устройства системы рассчитывается по затратам.
Ответ: неустранимое функциональное устаревание равно 24 200 руб.
Рассмотрим пример по группе факторов В при неустранимом функциональном устаревании.
Исходные данные: предыдущий объект. Объект оценки построен с двумя гаражами, однако, в данном коттеджном поселке стандартным считается здание с одним гаражом. Наличие дополнительного гаража увеличивает стоимость недвижимости на 120 тыс.руб., поэтому гараж можно считать функциональным устареванием из-за «сверхулучшения».
Определить неустранимое функциональное устаревание.
Расчет выполняется следующим образом (табл.23).
Таблица 23
Расчет неустранимого функционального устаревания
|
Показатель |
Знак |
Значение, тыс.руб. |
|
Стоимость замещения гаража |
+ |
150 |
|
Физический износ |
– |
–22 |
|
Дополнительные издержки* владельца |
+ |
26 |
|
Дополнительные доходы** владельца |
+ |
32 |
|
Настоящая стоимость дополнительных издержек владельца (26/0,12***) |
+ |
217 |
|
Настоящая стоимость дополнительных доходов владельца (32/0,12***) |
– |
–267 |
|
Неустранимый функциональный износ |
= |
78 |
*Дополнительные издержки связаны с эксплуатационными и прочими расходами.
**Дополнительные доходы возможны от сдачи в аренду.
***Коэффициент капитализации рассчитывается в рамках доходного подхода.
1.2.3. Методы расчета экономического устаревания
Существуют три метода определения экономического (внешнего) устаревания:
метод экспертных оценок;
метод сравнения продаж;
метод капитализации потери дохода.
Расчет экономического (внешнего) устаревания экспертным методом
Последовательность определения экономического (внешнего) устаревания экспертным методом.
Изучение документации на объект оценки (в большей степени на земельное регулирование территории).
Осмотр местоположения объекта оценки.
Выявление внешних негативных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки.
Предоставление исходной информации экспертам для определения влияния негативных факторов на стоимость.
Анализ информации, полученной от экспертов.
Определение степени доверия к экспертам.
Согласование величины внешнего износа объекта оценки.
Пример определения экономического (внешнего) устаревания экспертным методом
Исходные данные. Объект оценки – жилой деревянный дом, расположенный в отдаленном районе г. Перми. Рассматривая окружение оцениваемого объекта, выяснили, что основные строения вокруг оцениваемого объекта – это ветхие деревянные жилые дома. В 30 м от объекта оценки проходит линия электропередач (ЛЭП). В 50 м расположена насыпь, за которой находится несанкционированная свалка бытовых отходов. Дорога, пролегающая к дому, грунтовая, 500 м длиной. Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта составляет 1,5 км. Помимо этого данная местность согласно градостроительному зонированию является зоной потенциального катастрофического затопления р. Камой.
В результате анализа информации, которую предоставили эксперты, заполняем следующую таблицу (табл.24).
Таблица 24