- •Введение
- •Тема 1. Затратный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •1.1. Определение стоимости нового строительства
- •1.1.1.Методы определения прямых издержек
- •Исходные данные для примера оценки жилого дома
- •Регионально-климатические коэффициенты
- •Исходные данные для оценки здания магазина
- •Классы конструктивных систем зданий
- •Показатели стоимости магазинов, построенных после 1985 г.
- •Справочная стоимость 1 ед.Измерения объекта, руб.
- •Значения регионально-климатических коэффициентов
- •1.1.2.Методы определения косвенных издержек
- •Средняя (по России) структура полной себестоимости строительства 1 кв.М жилых домов массового спроса
- •1.1.3.Методы определения прибыли предпринимателя
- •Формула е.С. Озерова:
- •Рыночный метод
- •Эффективные сочетания коэффициентов к1 и к2
- •Средняя стоимость строительства 1 кв.М общей площади жилых домов и средняя рыночная цена предложения 1 кв.М общей площади квартир в жилых домах по административным районам г. Перми
- •Определение коэффициента к1
- •Определение прибыли предпринимателя в зависимости от коэффициентов к1 и к2
- •Предельное значения коэффициента к2
- •Метод альтернативной доходности
- •Расчет прибыли предпринимателя по методу альтернативной доходности
- •1.2. Определение износа и устареваний
- •Определение износа и устареваний торгового здания
- •1.2.1.Методы расчета физического износа
- •Показатели физического износа зданий
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн 53-86
- •Определение физического износа методом срока жизни
- •1.2.2.Методы расчета функционального устаревания
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за недостаточности элементов
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за переизбытка элементов
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •1.2.3. Методы расчета экономического устаревания
- •Экспертная оценка внешнего устаревания
Регионально-климатические коэффициенты
Экономические районы, края, области |
Характеристика зданий | |||||
Кирпич-ные |
Деревян-ные |
Смешан- ной конструк-ции |
Блочные |
Панель-ные |
Моноли-тные | |
Северо-Кавказский район |
0,95 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
Республика Адыгея |
0,95 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
Республика Дагестан |
0,95 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
Республика Ингушетия |
0,95 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
Кабардино-Балкарская Республика |
0,95 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
Республика Карачаево-Черкессия |
0,95 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
Республика Северная Осетия - Алания |
0,95 |
0,94 |
|
0,94 |
0,94 |
0,94 |
Краснодарский край |
0,95 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
Ставропольский край |
0,95 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
Ростовская область |
0,95 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
0,94 |
Уральский район |
|
|
|
|
|
|
Республика Башкортостан |
1,08 |
1,06 |
1,07 |
1,07 |
1,07 |
1,07 |
Удмуртская Республика |
1,08 |
1,06 |
1,07 |
1,07 |
1,07 |
1,07 |
Курганская область |
1,08 |
1,06 |
1,07 |
1,07 |
1,07 |
1,07 |
Оренбургская область |
1,08 |
1,06 |
1,07 |
1,07 |
1,07 |
1,07 |
Пермская область |
1,08 |
1,06 |
1,07 |
1,07 |
1,07 |
1,07 |
Свердловская область |
1,08 |
1,06 |
1,07 |
1,07 |
1,07 |
1,07 |
Челябинская область |
1,08 |
1,06 |
1,07 |
1,07 |
1,07 |
1,07 |
Крег-экон –регионально-экономический коэффициент, отражающий степень развития региона, данный коэффициент оценщик определяет самостоятельно;
Крег-экон принят за единицу, т.к. основные экономические показатели развития региона (такие как ВРП, индекс промышленного производства, инвестиции в основной капитал, уровень доходов населения и пр.) приблизительно повторяют тенденции по России в целом.
Кинфл– отношение индекса текущих цен на строительство соответствующих объектов недвижимости к индексу цен в базисном периоде к ценам на 01.2003 г., согласно письмам Пермского филиала государственного учреждения «Федеральный лицензионный центр при Росстрое РФ»;
Индекс изменения стоимости строительства на Iквартал 2011 г. для объектов жилищно-гражданского строительства и соцкультбыта составляет 52,830 к ценам 1991 г. (письмо ООО «»Пермский региональный центр по ценообразованию в строительстве» 05/7 от 20.01.2011 г.)
Индекс изменения стоимости строительства на декабрь 2002 г. для объектов жилищного строительства и соцкультбыта составляет 20,529 к ценам 1991 г. (письмо Пермского филиала государственного учреждения «Федеральный лицензионный центр при Росстрое РФ» 01-06/126 от 15.12.2002 г.)
Кинфл=К11/К02= 52,830/20,529 = 2,57.
Кндс – коэффициент, учитывающий поправку на существующие налоги – НДС 18 %.
Обладая необходимой информацией, можно определить стоимость для жилого дома.
Ответ: округленно = 12 123 000 руб.
Пример определения стоимости строительства по прямым издержкам здания магазина на основе данных сборника «Общественные здания», изданных ООО «Ко-Инвест»
Исходные данные: объект оценки – отдельно стоящее здание магазина. Дата оценки 01.08.2008 г. Объект находится в г.Перми. Характеристика конструктивных элементов представлена далее.