- •Введение
- •Тема 1. Затратный подход краткие теоретические сведения и примеры решения типовых задач
- •1.1. Определение стоимости нового строительства
- •1.1.1.Методы определения прямых издержек
- •Исходные данные для примера оценки жилого дома
- •Регионально-климатические коэффициенты
- •Исходные данные для оценки здания магазина
- •Классы конструктивных систем зданий
- •Показатели стоимости магазинов, построенных после 1985 г.
- •Справочная стоимость 1 ед.Измерения объекта, руб.
- •Значения регионально-климатических коэффициентов
- •1.1.2.Методы определения косвенных издержек
- •Средняя (по России) структура полной себестоимости строительства 1 кв.М жилых домов массового спроса
- •1.1.3.Методы определения прибыли предпринимателя
- •Формула е.С. Озерова:
- •Рыночный метод
- •Эффективные сочетания коэффициентов к1 и к2
- •Средняя стоимость строительства 1 кв.М общей площади жилых домов и средняя рыночная цена предложения 1 кв.М общей площади квартир в жилых домах по административным районам г. Перми
- •Определение коэффициента к1
- •Определение прибыли предпринимателя в зависимости от коэффициентов к1 и к2
- •Предельное значения коэффициента к2
- •Метод альтернативной доходности
- •Расчет прибыли предпринимателя по методу альтернативной доходности
- •1.2. Определение износа и устареваний
- •Определение износа и устареваний торгового здания
- •1.2.1.Методы расчета физического износа
- •Показатели физического износа зданий
- •Признаки физического износа
- •Определение физического износа по всн 53-86
- •Определение физического износа методом срока жизни
- •1.2.2.Методы расчета функционального устаревания
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за недостаточности элементов
- •Расчет устранимого функционального устаревания из-за переизбытка элементов
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •Расчет неустранимого функционального устаревания
- •1.2.3. Методы расчета экономического устаревания
- •Экспертная оценка внешнего устаревания
Экспертная оценка внешнего устаревания
Фактор, параметр |
Результаты оценки экономического (внешнего) устаревания по предложенному фактору или параметру, % | ||
Эксперт 1 |
Эксперт 2 |
Эксперт 3 | |
Риск затопления |
3 |
3,6 |
5 |
Застройка окружения |
0,8 |
0,8 |
1,5 |
Наличие ЛЭП |
5 |
6 |
6 |
Наличие свалки |
0,2 |
0,2 |
0,3 |
Состояние дороги |
0,7 |
0,8 |
0,7 |
Близость остановки общественного транспорта |
0,3 |
0,3 |
0,3 |
Сумма значений внешнего износа |
10,0 |
11,7 |
13,8 |
Степень доверия к эксперту |
0,25 |
0,5 |
0,25 |
Сумма значений внешнего износа с учетом взвешивания |
2,5 |
5,85 |
3,45 |
Итого согласованное значение внешнего износа 11,8% (2,5+5,85+3,45) |
Примечание: экспертами по оценке экономического (внешнего) устаревания оцениваемого объекта выступали специалисты оценочной организации ООО «Оценка недвижимости».
Высшее строительное образование, стаж работы в оценочной деятельности 6 лет;
Высшее экономическое образование, стаж работы в оценочной деятельности 8 лет;
Высшее экономическое образование, стаж работы в оценочной деятельности 5 лет.
Оценив состояние окружения объекта, можно сделать вывод, что оцениваемый объект имеет значительное экономическое (внешнее) устаревание. По оценке экспертов, экономическое устаревание объекта равно 11,8%.
Расчет экономического (внешнего) устаревания методом сравнения продаж
Исходные данные для примера примем такие же, как для примера, рассмотренного в табл. 17.
Найти: значение экономического (внешнего) устаревания здания.
Согласно расчету обоснованная величина износа и устареваний получилась равной 25,1%.
Известными методами были определены значения физического износа и функционального устаревания:
Физ из = 18%,
Фун Из = 5,0%.
Соответственно воспользовавшись формулой (17), можно найти .
|
(22) |
= 25,1 – 18 – 5 = 2,1%.
Ответ: = 2,1%
Примечание. Если сумма значений физического износа и функционального устаревания больше или равна значению ИиУ, то экономическое устаревание отсутствует.
Расчет экономического устаревания методом капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия
Последовательность определения экономического (внешнего) устаревания методом капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия:
Изучение документации на объект оценки;
Осмотр местоположения объекта оценки;
Выявление внешних негативных факторов, влияющих на стоимость объекта оценки;
Анализ рынка аренды аналогичных объектов недвижимости;
Выбор объектов-аналогов, которые схожи между собой во всем, кроме одного из негативных факторов внешнего воздействия;
Определение средней величины разницы между аналогичными объектами по выбранному негативному фактору;
Расчет потери дохода из-за фактора внешнего воздействия путем умножения средней величины разницы арендной ставки за один кв.м сдаваемой площади на количество кв.м оцениваемого объекта и подлежащих сдаче в аренду;
Расчет ставки капитализации для оцениваемого объекта (см. доходный подход определения стоимости);
Расчет экономического (внешнего) устаревания из-за фактора внешнего воздействия путем соотнесения потери дохода к ставке капитализации;
Анализ полученного результата;
При наличии нескольких негативных факторов внешнего воздействия пункты 5-10 повторяются и в итоге величины экономического (внешнего) устаревания суммируются.
Пример определения экономического (внешнего) устаревания методом капитализации потери дохода из-за внешнего воздействия
Исходные данные. Объект оценки – административное кирпичное трехэтажное здание, расположенное в районе средней удаленности от центра города. Общая площадь здания 352 кв.м. Для данного типа недвижимости закономерно соотношение стоимости земли и здания в общей стоимости недвижимости 30 и 70%. Объект оценки находится в окружении ветхой деревянной жилой застройки, поэтому присутствует внешний износ.
Анализ рынка аренды аналогичных объектов недвижимости показал, что средний уровень арендной платы составляет 500 руб. за 1 кв.м общей площади здания. Объекты, которые расположены среди ветхих жилых домов, сдаются в аренду в среднем за 450 руб. / кв.м. Потери с 1 кв.м общей площади вследствие износа составляют 50 руб. Потери дохода здания за год равны
352 кв.м * 50 руб. * 12 мес. = 211 200 руб.
Поскольку данные потери относятся ко всему объекту недвижимости, а земельный участок устареваниям не подвержен, то следует определить потерю дохода, приходящегося на здание:
потеря дохода, приходящегося на здание |
= |
общая потеря дохода |
* |
коэффициент стоимости ; здания |
потеря дохода, приходящегося на здание |
= |
211200 |
* |
0,7 |
= |
147840 руб. |
Экономическое устаревание найдем капитализацией потери дохода здания:
= |
(23) |
Ставка капитализации для улучшений оцениваемого объекта определена в доходном подходе и составляет для данного объекта 21%.
= 147 840 / 0,21 = 704 000 руб.
Ответ: = 704 000 руб.
1 Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
2 ГК РФ. Ч. I. Гл.6. Ст.130.
3 ГК РФ. Ч. I. Гл.6. Ст.132.
4 Земельный кодекс РФ. Гл.I. Ст.11.1.
5 СНиП 10-01-94. Система нормативных документов в строительстве.
6Федеральный стандарт оценки. Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2). Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255.
7 Федеральный закон РФ от 29.07.1998 г №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ».
8Федеральный стандарт оценки. Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2). Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №255
9МДС81-35.2004. Методика определения стоимости строительной продукции на территории Российской Федерации.
10 Озеров Е.С. Экономика и менеджмент недвижимости: монография. СПб.: Питер, 2003. 424 с.
11Федеральный стандарт оценки. Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1). Утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. №256.