Порядок передачі земельних ділянок в оренду

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування шляхом укладення договору оренди земельної ділянки.

Набуття права оренди земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється виключно на аукціонах (крім земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, в яких відсутні акції (частки, паї), що належать державі, набуття права на оренду земельних ділянок під об'єкти соціального призначення, будівництво соціального і доступного житла, використання земельних ділянок для розробки корисних копалин та спеціального водокористування відповідно до отриманих спеціальних дозволів (ліцензій), використання релігійними організаціями (під культовими будівлями), які легалізовані в Україні).

Не допускається проведення аукціонів щодо ділянок, які (або будівлі на яких) орендують бюджетні установи, музеї, підприємства і громадські організації у сферах культури і мистецтв (у тому числі національні творчі спілки та їх члени (під творчі майстерні).

Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у власності громадян і юридичних осіб, здійснюється за договором оренди між власником земельної ділянки і орендарем.

Документація із землеустрою щодо відведення земельних ділянок, які виставляються на аукціон, виготовляється на замовлення органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування.

Договір найму (оренди) земельної ділянки

Згідно зі ст. 3 Закону «Про оренду землі» оренда землі – це засноване на договорі платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для здійснення підприємницької діяльності. А у ст. 12 Закону договір оренди землі визначається як угода сторін про взаємні зобов'язання, відповідно до яких орендодавець за плату передає орендареві у володіння і користування земельну ділянку для господарського використання на обумовлений договором строк.

Отже, кваліфікаційними ознаками оренди землі є: наявність договору між орендодавцем і орендарем; передача оренда­реві прав володіння і користування земельною ділянкою; платність володіння і користування землею (у формі орендної плати); строковість володіння і корис­тування земельною ділянкою. Відсутність хоча б однієї зазначених ознак у тих чи інших відносинах землекористування не дає можливості кваліфікувати їх як земельно-орендні відносини та застосувати до них норми законодавства про оренду землі.

Відповідно до положень ст. 792 ЦК за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов'язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату. Земельна ділянка може передаватись у найм разом з насадженнями, будівлями, споруда­ми, які розташовані на ній, або без них. У п. 2 цієї статті прямо зазначено, що відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом. Оче­видно, йдеться про земельне законодавство, зокрема ЗК та Закон України «Про оренду землі» від 6 жовтня 1998 р., в новій редакції даного Закону від 2 жовтня 2003 р.

Оренда земельної ділянки - один із видів використання земель на праві корис­тування; це засноване на договорі строкове платне володіння і користування зе­мельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності (ст. 1 Закону України «Про оренду землі»). Оренда має вик­лючно договірний характер відносин, що означає добровільність укладення дого­вору.

Договір оренди земельної ділянки - це юридично оформлений документ, що посвідчує обов'язок орендодавця (однієї сторони договору) передати орендареві (другій стороні договору) за плату земельну ділянку у володіння та користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону України «Про оренду землі»).

Цей договір є платним, що забезпечується внесенням орендарем орендної плати у певних розмірах; строковим, у будь-якому випадку строк дії договору оренди не може перевищувати 50 років (ч. 1 ст. 19 Закону України «Про оренду землі»); без надання орендареві можливості розпоряджатися земельною ділян­кою.

Предмет договору оренди. Законом «Про оренду землі» встановлено, що саме є об'єктом оренди землі: земельні ділянки, що перебувають у власності грома­дян, юридичних осіб, комунальній або державній власності (на відміну від тих, що надаються обмеженому колу суб'єктів у постійне землекористування – ст.92 ЗК). Саме специфіка об'єкта цього договору і визначає його земельно-правову юри­дичну природу. Якщо на земельній ділянці, що передається в оренду, розташовані насадження, будівлі, споруди, водойми, то вони можуть бути передані в оренду разом із земельною ділянкою.

Сторони договору оренди:

орендодавці - громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають зе­мельні ділянки, або уповноважені ними особи. Окрім того, ст.. 4 Закону України «Про оренду землі» зазначає, що орендодавцями земельних ділянок, що перебу­вають у комунальній власності, є сільські, селищні, міські ради в межах повнова­жень, визначених законом; орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у спільній власності територіальних громад, є районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом; орендодавцями земельних ділянок, що перебувають у державній власності, є районні, обласні, Київська І Севастопольська міські державні адміністрації. Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повно­важень, визначених законом;

орендарі - юридичні або фізичні особи, яким на підставі договору оренди на­лежить право володіння і користування земельною ділянкою. Орендарями зе­мельних ділянок можуть бути (ст. 5 Закону України «Про оренду землі»):

а) районні, обласні, Київська і Севастопольська міські державні адміністрації, Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України в межах повноважень, визначених законом;

б) сільські, селищні, міські, районні, обласні ради та Верховна Рада Автономної Республіки Крим у межах повноважень, визначених законом;

в) громадяни та юридичні особи України, іноземці та особи без громадянства, іноземні юридичні особи, міжнародні об'єднання та організації, а також іноземні держави.

Деякі обмеження Законом встановлено щодо оренди земель сільськогоспо­дарського призначення. Такі землі можуть бути передані в оренду для ведення товарного сільськогосподарського виробництва лише юридичним особам, уста­новчими документами яких передбачено здійснення цього виду діяльності, а та­кож фізичним особам, які мають необхідну кваліфікацію або досвід роботи в сільському господарстві. До числа останніх належать власники селянських (фер­мерських) господарств, а також особи, які за результатами районної конкурсної комісії отримали право на створення таких господарств.

Права та обов'язки сторін:

Орендодавець має право вимагати від орендаря:

1. використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з догово­ром оренди;

2. дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родю­чості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі міс­цевих правил забудови населених пунктів;

3. дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використан­ня земель та території, які особливо охороняються;

4. своєчасного внесення орендної плати.

Орендар земельної ділянки має право:

1. самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі;

2. за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодав­ством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та зак­ладати багаторічні насадження;

3. отримувати продукцію і доходи;

4. здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем.

Орендодавець зобов'язаний:

1. передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам до­говору оренди;

2. при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до зако­ну реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки;

3. не вчиняти дій, які перешкоджали б орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою;

4. відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця;

5. попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділян­ки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслід­ки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди;

Органи виконавчої влади та органи місцевого самоврядування, які уклада­ють договори оренди землі, повинні до 1 лютого надавати органу державної по­даткової служби за місцезнаходженням земельної ділянки переліки орендарів, з якими укладено договори оренди землі на поточний рік, та інформувати відповід­ний орган державної податкової служби про укладення нових, внесення змін до існуючих договорів оренди землі та їх розірвання до 1 числа місяця, що настає за місяцем, у якому відбулися зазначені зміни.

Орендар земельної ділянки зобов'язаний:

1. приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені дого­вором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку;

2. виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в об­сязі, передбаченому законом або договором оренди землі;

3. дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та Іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

4. у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності подати копію договору відповідно­му органу державної податкової служби.

Порядок укладення договорів оренди земельних ділянок визначається законо­давством України і полягає в тому, що власниками земельних ділянок прийма­ються рішення про передачу їх земель в оренду, що залежить від юридичного ста­тусу власника. Громадяни-суб'єкти права приватної власності на землю прийма­ють рішення про передачу ділянки в оренду самостійно, не оформляючи це рі­шення ніякими документами, крім договору оренди.

Порядок прийняття рішень про передачу в оренду земельних ділянок юридичними особами - суб'єктами права приватної власності на землю залежить від організаційно-правової форми юридичної особи та порядку управління такою особою, закріпленого в її установ­чих документах - статуті чи установчому договорі. Досить часто рішення про пе­редачу земельної ділянки в оренду приймається власником (засновником) при­ватного підприємства чи вищим органом управління юридичних осіб інших ви­дів - загальними зборами учасників, членів тощо. Однак нерідко функції щодо пе­редачі земельних ділянок в оренду делегуються виконавчим органам юридичних осіб - директору (дирекції), правлінню, голові правління та ін. Тому при укладенні договору оренди орендареві слід перевірити правомочність органу управління юридичної особи, у якої він збирається орендувати земельну ділянку, на прийнят­тя рішення про передачу ділянки в оренду.

Сільські, селищні і міські ради як суб'єкти права комунальної власності на землю приймають рішення про передачу земельних ділянок в оренду на своїх сесійних засіданнях. Такі рішення фіксуються в протоколах сесійних засідань рад.

Слід також зазначити, що згідно зі ст.3 Земельного кодексу місцеві ради вправі передавати повноваження щодо надання земельних ділянок органам дер­жавної виконавчої влади та виконавчим органам місцевого самоврядування, тоб­то виконавчим комітетам рад. Рішення про передачу (делегування) зазначених повноважень також приймаються на сесійних засіданнях рад. Найчастіше повно­важення делегуються радами своїм виконавчим комітетам. У рішенні виконавчо­го комітету ради про передачу земельної ділянки в оренду повинно міститися по­силання на рішення відповідної ради про делегування виконавчому комітетові повноважень щодо надання земельних ділянок.

Більш складним є порядок надання в оренду земельних ділянок із земель, що перебувають у державній власності. Закон «Про оренду землі» передбачає, що орендодавцями таких земельних ділянок є районні, обласні, Київська і Севасто­польська міські державні адміністрації. Рада міністрів Автономної Республіки Крим та Кабінет Міністрів України. Однак рішення про передачу земельних діля­нок в оренду зазначені органи вправі приймати лише за умови попереднього по­годження таких рішень на сесіях відповідних рад. Це означає, що рішення органу державної виконавчої влади про передачу земельної ділянки із земель державної власності в оренду без погодження з відповідною радою, зафіксованого в прото­колі сесійного засідання ради, вважатиметься недійсним.

Підкреслимо, що до проведення розмежування земель усі землі, які не пере­дано у приватну і колективну власності, вважаються землями державної влас­ності. Прикінцевими положеннями Закону «Про оренду землі» встановлено, що до розмежування земель державної і комунальної власності землі державної власності передаються в оренду в порядку, встановленому Земельним кодексом, а не Законом «Про оренду землі».

Надання земельних ділянок в оренду радами здійснюється відповідно до їх компетенції по наданню земельних ділянок у користування, визначеній у ст. 19 ЗК. Компетенція ради того чи іншого рівня залежить від місцезнаходження земельної ділянки та мети, для якої вона надається в оренду.

Сільські і селищні ради можуть надавати в оренду земельні ділянки із земель сіл, селищ для будь-яких потреб, для яких передбачена можливість отримання ділянки в оренду.

Міська рада надає в оренду земельні ділянки (крім ріллі і земельних ділянок, зайнятих багаторічними насадженнями) для будь-яких потреб у межах міста.

Районні, міські, в адміністративному підпорядкуванні яких є район, ради нада­ють земельні ділянки в оренду за межами населених пунктів: із земель запасу для сільськогосподарського використання; із земель лісового і водного фонду для сільськогосподарського використання у випадках, передбачених законодав­ством, із земель запасу чи резервного фонду для ведення селянського (фер­мерського) господарства.

Обласні ради можуть надавати земельні ділянки в оренду: із земель усіх кате­горій за межами населених пунктів для будівництва шляхів, ліній електропере­дачі та зв'язку, трубопроводів, осушувальних і зрошувальних каналів та інших лінійних споруд; із земель за межами населених пунктів для будівництва промис­лових та інших несільськогосподарських об'єктів, крім об'єктів, для яких надання земельних ділянок в оренду може здійснюватися за рішенням сільської чи се­лищної ради.

Верховна Рада України вправі надавати земельні ділянки в оренду у разі:

1. коли вони вилучаються (викупляються) у землекористувачів (власників зе­мель);

2. коли для вилучення цих земельних ділянок установлений особливий поря­док (мова йде про особливо цінні землі сільськогосподарського і лісогосподарсь­кого призначення).

Істотними умовами договору оренди відповідно до Закону України «Про орен­ду землі» (ст.15) є:

• об'єкт оренди (місце розташування та розмір земельної ділянки);

• строк дії договору оренди;

• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду відповідальності за її несплату;

• умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка пере­дається в оренду;

• умови збереження стану об'єкта оренди;

• умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;

• умови повернення земельної ділянки орендодавцеві;

• існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;

• визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищен­ня об'єкта оренди чи його частини;

• відповідальність сторін.

Сторони можуть зазначати у договорі й інші умови.

Невід'ємною частиною договору оренди землі є план-схема земельної ділян­ки, її кадастровий план, акт визначення меж земельної ділянки в натурі (на місце­вості), акт приймання-передачі об'єкта оренди, проект відведення земельної ді­лянки, якщо оренда пов'язана зі зміною цільового призначення земельної ділян­ки чи наданням ділянки із земель запасу під забудову.

Відповідно до ст. 14 Закону України «Про оренду землі» договір підлягає укла­денню у письмовій формі, посвідчується нотаріально за вимогою однієї із сторін і набирає чинності після його державної реєстрації (ст. 18 Закону).

Орендована земельна ділянка відповідно до ст. 8 Закону України «Про оренду землі» може передаватися орендарем у суборенду, якщо при цьому не змінюва­тиметься її цільове призначення і така можливість передбачена договором чи письмовою згодою орендодавця. Умови договору суборенди обмежуються умо­вами договору оренди та не можуть суперечити йому.

Свої особливості має договір оренди земельної частки (паю). Громадяни-власники сертифікатів на право на земельну частку (пай) до виділення їм у на­турі (на місцевості) земельних ділянок мають право укладати договори оренди земель сільськогосподарського призначення, місце розташування яких визна­чається з урахуванням вимог раціональної організації території і компактності землекористування, відповідно до цих сертифікатів та за умови дотримання ви­мог Закону України «Про оренду землі». Після виділення в натурі (на місцевості) земельних часток (паїв) договір оренди землі переукладається відповідно до Державного акта про право власності на землю на тих самих умовах або інших за домовленістю сторін. Постановою Кабінету Міністрів України «Про затвердження Порядку реєстрації договорів оренди земельної частки (паю)» від 24 січня 2000 р. № 19 запроваджено спрощений порядок реєстрації цих договорів.

Орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Закону України «Про плату за зем­лю»).

Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.

У разі визнання у судовому порядку договору оренди землі недійсним отрима­на орендодавцем орендна плата за фактичний строк оренди землі не повер­тається.

Варто зазначити, що плата за суборенду земельних ділянок державної і кому­нальної власності не може перевищувати орендної плати.

Орендна плата може справлятися у таких формах: грошовій, натуральній та відробітковій (надання послуг орендодавцю). Сторони можуть передбачити в до­говорі оренди поєднання різних форм орендної плати, але підкреслимо, що орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у державній і комунальній власності, справляється виключно у грошовій формі.

Внесення орендної плати оформлюється письмово, за винятком перерахуван­ня коштів через фінансові установи.

Особливістю орендної плати є те, що вона може змінюватись, а саме: орендна плата за земельні ділянки державної і комунальної власності, які передані в оренду для сільськогосподарського використання, переглядається один раз на три роки в порядку, встановленому законом або договором оренди. Орендна плата за земельні ділянки, що перебувають у власності фізичних та юридичних осіб, перег­лядається за згодою сторін.

Орендар має право вимагати відповідного зменшення орендної плати в разі, якщо стан орендованої земельної ділянки погіршився не з його вини.

Строк договору найму (оренди). Договір найму має тимчасовий характер, навіть якщо договір укладено без зазначення строку, тобто такий договір є стро­ковим договором, він укладається на строк, обумовлений сторонами і встановле­ний договором (ст. 763 ЦК). Проте в законодавстві можуть бути встановлені мак­симальні (граничні) строки договору найму окремих видів майна. Так, відповідно до Закону України «Про оренду землі» строк дії договору оренди землі визна­чається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років.

При передачі в оренду сільськогосподарських угідь для ведення товарного сільськогосподарського виробництва строк дії договору оренди земельних діля­нок визначається з урахуванням періоду ротації основної сівозміни згідно з про­ектами землеустрою.

При передачі в оренду сільськогосподарських угідь, які розташовані в межах гірничого відводу, наданого для розробки родовища нафти або газу, строк дії до­говору оренди земельних ділянок визначається з урахуванням строків початку будівництва свердловин та виробничих споруд, пов'язаних з їх експлуатацією, на орендованій ділянці або на її частині.

Якщо до спливу встановленого законом максимального строку найму жодна зі сторін не відмовилася від договору, укладеного на невизначений строк, він при­пиняється зі спливом максимального строку договору. Договір найму, строк яко­го перевищує встановлений законом максимальний строк, є укладеним на строк, що відповідає максимальному строку.

Якщо наймач продовжує користуватися майном після закінчення строку дого­вору найму, то, за відсутності заперечень наймодавця протягом одного місяця, договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений догово­ром (ст. 764 ЦК).

Припинення договорів оренди здійснюється на підставах, передбачених зако­ном, а саме у разі;

1. закінчення строку, на який його було укладено;

2. викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому за­коном;

3. поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря;

4. смерті фізичної особи - орендаря, засудження його до позбавлення волі та відмови осіб, зазначених у статті 7 цього Закону, від виконання укладеного дого­вору оренди земельної ділянки;

5. ліквідації юридичної особи - орендаря.

Договір оренди землі припиняється також в інших випадках, передбачених за­коном.

Договір оренди землі може бути розірвано за згодою сторін.

На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду в порядку, встановленому законом.

Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускаєть­ся, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

На вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірва­но за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 Закону «Про оренду землі» та умовами договору, в разі випадко­вого знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає перед­баченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, виз­начених Земельним кодексом України та іншими законами України.

У разі розірвання договору оренди землі з ініціативи орендаря орендодавець має право на отримання орендної плати на землях сільськогосподарського приз­начення за шість місяців, а на землях несільськогосподарського призначення - за рік, якщо протягом зазначеного періоду не надійшло пропозицій від інших осіб на укладення договору оренди цієї ж земельної ділянки на тих самих умовах, за ви­нятком випадків, коли розірвання договору було обумовлено невиконанням або неналежним виконанням орендодавцем договірних зобов'язань.

У разі розірвання договору оренди землі за погодженням сторін кожна сторо­на має право вимагати в іншої сторони відшкодування зазнаних збитків відповідно до закону.

Також варто зазначити, що перехід права власності на орендовану земельну ділянку до іншої особи, а також реорганізація юридичної особин - орендаря не є підставою для зміни умов або розірвання договору, якщо інше не передбачено договором оренди землі.

Відповідальність сторін за невиконання зобов'язань за договором оренди землі полягає у тому, що в разі невиконання зобов'язань за договором оренди землі сторони несуть відповідальність згідно із законом та договором.

Орендодавець несе відповідальність за недоліки переданої в оренду земель­ної ділянки, що не були передбачені договором оренди і перешкоджають вико­ристанню земельної ділянки за договором. У разі виявлення таких недоліків орендар має право вимагати:

• зменшення орендної плати або відшкодування витрат на усунення недоліків;

• відрахування з орендної плати певної суми своїх витрат на усунення таких недоліків з попереднім повідомленням про це орендодавця;

• дострокового розірвання договору.

Орендодавець не несе відповідальності за наслідки, пов'язані з недоліками пере­даної в оренду земельної ділянки, якщо такі недоліки обумовлені договором оренди.

Розгляд даних спорів, тобто пов'язаних з орендою землі, вирішуються у судо­вому порядку (ст. 35 Закону України «Про оренду землі»).

Договори оренди земель водного та лісового фонду укладають відповідно до земельного, водного та лісового законодавства і основою свого регулювання ма­ють Земельний, Лісовий та Водний кодекси України. Дані договори укладаються між двома сторонами, де орендодавцем є державні органи (наприклад, Державні адміністрації), а орендарем фізична або юридична особа, яка має повну дієздатність.

Оренда земельних ділянок лісового фонду безпосередньо визначається ст. 10 Лісового Кодексу України і передбачає передання у тимчасове користування зе­мельні ділянки лісового фонду строком від одного до п'ятдесяти років на умовах оренди. Умови оренди визначаються за угодою сторін у договорі, але варто враховувати, що орендар має переважне право на поновлення договору оренди зе­мельних ділянок лісового фонду після закінчення строку його дії.

Оренда земельних ділянок водного фонду визначається Водним кодексом Ук­раїни і передбачає передання у тимчасове користування земельні ділянки водно­го фонду строком від трьох до двадцяти п'яти років на умовах оренди. Умови оренди визначаються за угодою сторін у договорі, але варто враховувати, що орендар має переважне право на поновлення договору оренди земельних діля­нок лісового фонду після закінчення строку його дії.