Глава 10. Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими

Статья 99. Основания предоставления специализированных жилых помещений

Комментарий к статье 99

Согласно п. 1 комментируемой статьи жилые помещения специализированного жилищного фонда предоставляются гражданам на основании решения собственников или их представителей.

Представителями собственников в отношении специализированных жилых помещений выступают уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления. Указанные органы также могут уполномочить отдельных лиц на решение вопросов о предоставлении специализированных жилых помещений.

Специализированные жилые помещения предоставляются гражданам на основании договоров найма специализированных жилых помещений. Единственным исключением являются специализированные жилые помещения, предназначенные для социальной защиты. Эти помещения предоставляются гражданам по договорам безвозмездного пользования.

От имени наймодателей по договорам найма специализированных жилых помещений выступают уполномоченные органы или лица.

В пункте 2 ст. 99 ЖК РФ законодатель закрепил единственное условие предоставления специализированных жилых помещений гражданам, имеющим право их получения. У таких граждан не должно быть в собственности, пользовании и владении других жилых помещений в соответствующем населенном пункте.

Статья 100. Договор найма специализированного жилого помещения

Комментарий к статье 100

Статья 100 определяет понятие и существенные условия договора найма специализированного жилого помещения.

Согласно п. 1 данной статьи по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Данный договор заключается на основании решения соответствующего государственного органа или органа местного самоуправления о предоставлении специализированного жилого помещения.

В содержание договора найма специализированного жилого помещения включаются нормы о его предмете, обязанностях сторон, а также другие условия.

Предмет такого договора найма - конкретное специализированное жилое помещение. Следовательно, в договоре должны быть указаны его индивидуализирующие признаки, такие как: адрес, конкретное назначение, площадь и т.д.

Законодатель в п. 4 комментируемой статьи запретил нанимателю производить обмен специализированного жилого помещения, а также запретил сдавать его в поднаем.

Согласно п. 5 ст. 100 ЖК РФ наниматель и члены его семьи при пользовании специализированными жилыми помещениями (за исключением служебных жилых помещений) должны руководствоваться ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК РФ (см. комментарий).

Наниматели и члены их семей при пользовании служебными жилыми помещениями должны руководствоваться ч. 2 - 4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК РФ (см. комментарий).

В договоре найма специализированного жилого помещения, также как и в договоре социального найма, должны быть указаны члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним.

Договоры найма специализированных жилых помещений заключаются в простой письменной форме. Это означает, что такие договоры не нуждаются в нотариальном удостоверении или иной специальной регистрации.

Типовой договор найма специализированного жилого помещения утверждается постановлением Правительства Российской Федерации.

Следует указать, что договор найма специализированного жилого помещения является новеллой жилищного законодательства. Безусловно, ранее действовавшее законодательство предусматривало необходимость заключения с гражданами, пользующимися специализированными жилыми помещениями, определенного рода договоров. При этом не существовало полного нормативного регулирования этого вида договоров найма. Теперь же законодатель выделил такие договоры в отдельную группу и нормативно закрепил требования к ним и условия их заключения.

Статья 101. Расторжение договора найма специализированного жилого помещения

Комментарий к статье 101

В статье 101 ЖК РФ установлены основания и порядок расторжения договоров найма специализированных жилых помещений.

Согласно п. 1 данной статьи договор найма специализированного жилого помещения расторгается по соглашению сторон в любое время. Это означает, что наниматель и наймодатель по данному договору, придя к соглашению, вправе расторгнуть его в любое время. Причины расторжения законодателем не конкретизированы, в этой связи они могут быть любыми.

В пункте 2 ст. 101 законодатель предоставил нанимателю жилого помещения право расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения в одностороннем порядке. Такое расторжение допускается в любое время и независимо от причин, которыми руководствуется наниматель.

По одностороннему требованию наймодателя договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут исключительно по решению суда. Основанием для обращения наймодателя в суд является неисполнение нанимателем и членами его семьи обязательств по данному договору. Кроме того, наймодатель вправе обратиться в суд по основаниям, предусмотренным для расторжения договора социального найма, указанным в ст. 83 ЖК РФ.

Статья 102. Прекращение договора найма специализированного жилого помещения

Комментарий к статье 102

Основания для прекращения договора найма специализированного жилого помещения предусмотрены в ст. 102 ЖК РФ.

Законодатель установил, что договор специализированного найма жилого помещения прекращается прежде всего в связи с утратой (разрушением) специализированного жилого помещения, т.е. в том случае, если жилое помещение перестает существовать как материальный объект.

Договор специализированного найма прекращается также по основаниям, предусмотренным ЖК РФ. Следует полагать, что речь прежде всего идет об основаниях прекращения договора социального найма, указанных в ст. 83 ЖК РФ.

Согласно п. 2 ст. 102 ЖК РФ переход права собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления на служебные жилые помещения и жилые помещения в общежитиях влечет за собой прекращение договора найма этих жилых помещений, за исключением тех случаев, когда новый собственник либо обладатель права хозяйственного ведения или оперативного управления является стороной трудового договора, заключенного с нанимателем.

Статья 103. Выселение граждан из специализированных жилых помещений

Комментарий к статье 103

Комментируемая статья устанавливает основания и порядок выселения граждан из специализированных жилых помещений.

Законодатель возложил на нанимателя и членов его семьи, проживающих в специализированном помещении, обязанность освободить его при расторжении или прекращении договора найма.

Если указанные граждане отказываются освободить жилое помещение, то они подлежат выселению из него без предоставления другого жилого помещения.

Выселению без предоставления другого жилого помещения не могут быть подвергнуты следующие лица:

члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов Российской Федерации, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

пенсионеры по старости;

члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

Запрет на выселение указанных категорий граждан без предоставления других жилых помещений действует лишь в том случае, если такие граждане не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семей нанимателей жилого помещения по договору социального найма, собственниками жилых помещений или членами семей собственников жилого помещения, либо состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Указанные граждане при соблюдении этих условий выселяются в другие жилые помещения в черте того же населенного пункта, в котором расположено специализированное жилое помещение.

Законодатель в п. 4 комментируемой статьи установил, что при смене собственника служебного жилого помещения и помещения в общежитии, а также при передаче права хозяйственного ведения или оперативного управления в отношении таких помещений другим лицам, граждане, занимающие эти помещения, выселяются с предоставлением других жилых помещений. Причем такие помещения предоставляются за счет средств предыдущего собственника либо лица, осуществлявшего хозяйственное ведение или оперативное управление такими помещениями.

Статья 104. Предоставление служебных жилых помещений

Комментарий к статье 104

Согласно п. 1 комментируемой статьи служебные жилые помещения могут предоставляться исключительно в виде отдельной квартиры.

Категории граждан, которые вправе получать служебные жилые помещения, устанавливаются:

органом государственной власти Российской Федерации - в жилищном фонде Российской Федерации;

органом государственной власти субъекта Российской Федерации - в жилищном фонде субъекта Российской Федерации;

органом местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде.

Пункт 3 ст. 104 ЖК РФ установил, что срок действия договоров найма служебного жилья соответствует сроку трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности Российской Федерации, государственной должности субъекта Российской Федерации или на выборной должности. Прекращение указанных обстоятельств служит основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения.

Следует отметить, что в ЖК РФ установлено достаточно узкое понятие служебного жилья. Ведь служебным жильем признаются только жилые помещения, предоставленные по решению органов государственной власти или местного самоуправления в связи с указанными в ст. 93 ЖК РФ основаниями.

Жилое помещение, предоставленное частным юридическим лицом своему работнику, не признается служебным. Предоставление такого помещения производится на основании договора коммерческого найма жилого помещения либо на основании договора безвозмездного пользования жилым помещением. К пользованию такими помещениями применяются соответствующие правила.

Статья 105. Предоставление жилых помещений в общежитиях

Комментарий к статье 105

Статья 105 ЖК РФ регулирует вопросы предоставления жилых помещений в общежитиях.

В пункте 1 комментируемой статьи законодатель установил норму предоставления жилых помещений в общежитиях. Такие помещения предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

Согласно п. 2 данной статьи срок действия договора найма жилого помещения в общежитии связан со сроком трудовых отношений, службы или обучения, в связи с прохождением которых предоставляется общежитие.

Прекращение работы, службы или обучения в соответствующих организациях служит основанием для прекращения договора найма помещения в общежитии.

Статья 106. Предоставление жилых помещений маневренного фонда

Комментарий к статье 106

Статья 106 ЖК РФ определяет основания и порядок предоставления жилых помещений из маневренного жилищного фонда.

Для предоставления помещений в маневренном жилищном фонде применяется норма жилой площади на одного человека, аналогичная норме для предоставления общежитий, - не менее шести метров жилой площади на одного человека.

В пункте 2 комментируемой статьи законодатель установил, что срок действия договора найма жилого помещения в маневренном жилищном фонде связан с теми обстоятельствами, которые послужили основанием для отселения граждан в эти помещения.

Поэтому такой договор заключается на период:

до завершения капитального ремонта или реконструкции дома;

до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание;

до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

установленный законодательством, при заключении такого договора в иных случаях, предусмотренных законодательством.

Согласно п. 3 комментируемой статьи истечение периода, т.е. прекращение указанных обстоятельств, является основанием для прекращения договора найма и выселения граждан из жилых помещений маневренного жилищного фонда.

Статья 107. Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения

Комментарий к статье 107

Жилые помещения, предназначенные для социального обслуживания граждан, предоставляются по основаниям и в порядке, который устанавливается законодательством о социальном обеспечении.

Статья 108. Предоставление жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами

Комментарий к статье 108

Порядок предоставления жилых помещений беженцам и вынужденным переселенцам регулируется законодательством о статусе беженцев и вынужденных переселенцев. (См. Закон РФ от 19 февраля 1993 г. N 4528-1 "О беженцах" (с изменениями от 28 июня 1997 г., 21 июля 1998 г., 7 августа, 7 ноября 2000 г., 30 июня 2003 г., 29 июня, 22 августа 2004 г.), Закон РФ от 19 февраля 1993 г. N 4530-1 "О вынужденных переселенцах" (с изменениями от 20 декабря 1995 г., 7 августа 2000 г., 24 декабря 2002 г., 23 декабря 2003 г., 22 августа 2004 г.)

Статья 109. Предоставление жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан

Комментарий к статье 109

Порядок предоставления жилых помещений гражданам, нуждающимся в специальной социальной защите без предоставления медицинских и социально-бытовых услуг, устанавливается федеральным законодательством и законодательством субъектов Российской Федерации.