Глава 8. Социальный наем жилого помещения

Статья 60. Договор социального найма жилого помещения

Комментарий к статье 60

Статья 60 ЖК РФ содержит определение договора социального найма жилого помещения. Согласно п. 1 данной статьи по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления), либо специально управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ.

Таким образом, договор социального найма всегда заключается в отношении жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда. Нанимателем по договору социального найма всегда является гражданин (физическое лицо). Юридическое лицо не может являться нанимателем по данному договору.

В определении, установленном п. 1 ст. 60 ЖК РФ, отсутствует указание о том, что жилое помещение предоставляется нанимателю за соответствующую плату. Это существенное условие договора социального найма, поскольку такой договор является разновидностью возмездных сделок. Поэтому не следует упускать обязанность нанимателя своевременно и в полном объеме вносить плату за предоставленное по договору социального найма жилое помещение.

Пункт 2 ст. 60 ЖК РФ устанавливает бессрочный характер отношений, возникающих по договору социального найма. Это означает, что среди оснований прекращения данного договора такое основание, как истечение срока, отсутствует. При этом не следует забывать, что бессрочный характер договора социального найма не исключает возможности его прекращения по иным предусмотренным законом или самим договором основаниям.

Если после заключения договора социального найма у нанимателя изменились условия или отпали основания, дающие право на получение жилья по такому договору, то это обстоятельство не влечет за собой расторжение договора социального найма. Он сохраняется, и гражданин вправе и далее проживать в жилом помещении, предоставленном на его основании.

Статья 61. Пользование жилым помещением по договору социального найма

Комментарий к статье 61

Порядок и условия пользования жилым помещением, предоставленным на основании договора социального найма, устанавливается ЖК РФ и нормами этого договора.

При заключении договора социального найма, предметом которого является жилое помещение в многоквартирном жилом доме, у нанимателя возникает право пользования общим имуществом (см. комментарий к ст. 36 ЖК РФ) в этом доме.

Статья 62. Предмет договора социального найма жилого помещения

Комментарий к статье 62

Статья 62 ЖК РФ определяет предмет договора социального найма жилого помещения.

Предметом договора социального найма является жилое помещение, т.е. жилой дом, квартира, часть жилого дома или часть квартиры.

Законодатель установил запрет на передачу внаем по договору социального найма неизолированных помещений, помещений вспомогательного назначения, общего имущества в многоквартирном доме.

Статья 63. Форма договора социального найма жилого помещения

Комментарий к статье 63

Согласно п. 1 комментируемой статьи договор социального найма заключается в письменной форме. При этом основанием для заключения данного договора является решение органа местного самоуправления о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма. Ранее основанием для заключения договора социального найма являлся ордер, выдаваемый соответствующим органом, принявшим решение о предоставлении жилого помещения.

Типовой договор социального найма, условия и форма которого используются на территории России, утверждается Правительством Российской Федерации.

Статья 64. Сохранение договора социального найма жилого помещения при переходе права собственности на жилое помещение, права хозяйственного ведения или права оперативного управления жилым помещением

Комментарий к статье 64

Согласно ст. 64 ЖК РФ изменение собственника жилого помещения, предоставленного гражданину по договору социального найма, либо изменения лица, имеющего в отношении данного помещения право хозяйственного ведения или оперативного управления, не влечет за собой расторжение или изменение договора социального найма.

Статья 65. Права и обязанности наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Комментарий к статье 65

Комментируемая статья определяет перечень прав и обязанностей лица, являющегося наймодателем по договору социального найма.

Законодатель закрепил в п. 1 ст. 65 ЖК РФ лишь единственное право наймодателя в отношениях с нанимателем. Наймодатель вправе требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Конечно, наймодатель обладает и другими правами, которые предусмотрены в других статьях ЖК РФ или непосредственно в договоре социального найма.

В пункте 2 комментируемой статьи закреплены четыре основные обязанности наймодателя. К ним относятся:

обязанность передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение;

обязанность принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества.

Наймодатель несет и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и непосредственно договором социального найма.

Статья 66. Ответственность наймодателя жилого помещения по договору социального найма

Комментарий к статье 66

Согласно п. 1 комментируемой статьи наймодатель, который не исполняет или ненадлежащим образом исполняет свои обязанности, предусмотренные ЖК РФ и договором социального найма, несет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

Пункт 2 ст. 66 ЖК РФ посвящен ответственности наймодателя при неисполнении или ненадлежащем исполнении им конкретных обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг.

В качестве санкции за указанные нарушения наниматель вправе по своему выбору требовать:

уменьшения платы за пользование занимаемым жилым помещением либо общим имуществом в многоквартирном доме;

возмещения своих расходов на устранение недостатков жилого помещения или общего имущества в многоквартирном доме;

возмещения убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением наймодателем своих обязанностей.

Статья 67. Права и обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Комментарий к статье 67

Статья 67 ЖК РФ устанавливает перечень прав и обязанностей лица, выступающего нанимателем жилого помещения по договору социального найма.

Согласно п. 1 комментируемой статьи наниматель имеет следующие права:

вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

сдавать жилое помещение в поднаем;

разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель имеет и другие права, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма.

К обязанностям нанимателя жилого помещения по договору социального найма в соответствии с комментируемой статьей относятся:

обязанность использовать жилое помещение по назначению и в пределах, которые установлены ЖК РФ;

обязанность по обеспечению сохранности жилого помещения;

обязанность поддерживать надлежащее состояние жилого помещения;

обязанность проводить текущий ремонт жилого помещения;

обязанность по своевременному внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги;

обязанность информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма.

Наниматель жилого помещения несет и другие обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма.

Статья 68. Ответственность нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Комментарий к статье 68

Согласно комментируемой статье наниматель жилого помещения по договору социального найма, не исполняющий или ненадлежащим образом исполняющий свои обязанности, предусмотренные ЖК РФ и договором социального найма, несет ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

Конкретные санкции, применяемые к нанимателю за неисполнение им своих обязанностей, предусмотрены ЖК РФ и другими законами.

Статья 69. Права и обязанности членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма

Комментарий к статье 69

Статья 69 ЖК РФ устанавливает перечень прав и обязанностей членов семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

Пункт 1 комментируемой статьи определяет понятие членов семьи нанимателя. Следует отметить, что к членам семьи нанимателя относятся те же категории лиц, которые в соответствии с ЖК РФ признаются членами семьи собственника жилого помещения.

Членами семьи нанимателя признаются, во-первых, проживающие совместно с ним супруг (супруга), дети и родители. Во-вторых, к членам семьи нанимателя могут быть отнесены и другие родственники, которые вселены нанимателем в жилое помещение в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство. В-третьих, членами семьи нанимателя могут быть признаны и другие лица, не состоящие с ним в родственной связи, но проживающие в данном жилом помещении. Признание таких лиц членами семьи нанимателя осуществляется в судебном порядке.

Законодатель в п. 2 комментируемой статьи установил, что члены семьи нанимателя имеют с ним равные права и несут равные обязанности. Кроме того, дееспособные члены семьи нанимателя несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.

Все члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним в жилом помещении, предоставленном на основании договора социального найма, должны быть указаны в тексте этого договора.

Пункт 4 ст. 69 ЖК РФ предусмотрел порядок проживания гражданина, утратившего статус члена семьи нанимателя. Данный гражданин по-прежнему имеет те же права и несет те же обязанности, что и наниматель, а также члены его семьи. Кроме того, такой гражданин самостоятельно несет ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма. В данной ситуации с гражданином, утратившим статус члена семьи нанимателя, может быть заключен отдельный договор социального найма, если это позволяют условия проживания. Отдельный договор социального найма с таким лицом может и не заключаться.

Статья 70. Право нанимателя на вселение в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма других граждан в качестве членов своей семьи

Комментарий к статье 70

Согласно ст. 70 ЖК РФ наниматель имеет право вселить в занимаемое на основании договора социального найма жилое помещение других лиц.

Для вселения в жилое помещение супруга, детей и родителей нанимателя необходимо получить письменное согласие всех членов семьи нанимателя, уже проживающих в жилом помещении. Письменное согласие должно быть получено и у временно отсутствующих членов семьи нанимателя.

Для вселения в жилое помещение других категорий граждан в качестве членов семьи нанимателя необходимо получить письменное согласие не только всех, в том числе и временно отсутствующих, членов семьи, но и письменное согласие наймодателя.

Наймодателю законом предоставлено право запрета на вселение в жилое помещение новых жильцов в том случае, если после их вселения общая площадь жилого помещения в расчете на одного человека окажется менее учетной нормы.

Законодатель сохранил норму, возникшую в ранее действовавшем жилищном законодательстве, о вселении несовершеннолетних детей в жилые помещения к их родителям без согласия остальных членов семьи нанимателя, самого нанимателя и наймодателя. Этим обеспечивается гарантия соблюдения жилищных прав несовершеннолетних граждан.

Согласно п. 2 комментируемой статьи факт вселения в жилое помещение новых жильцов в качестве членов семьи нанимателя влечет за собой необходимость изменения договора социального найма. Это обусловлено необходимостью указания всех членов семьи нанимателя, проживающих совместно с ним, в тексте договора социального найма.

Статья 71. Права и обязанности временно отсутствующих нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи

Комментарий к статье 71

Законодатель установил сохранение прав и обязанностей временно отсутствующего нанимателя либо членов его семьи. Факт временного отсутствия одного или всех указанных граждан не может служить основанием для прекращения или изменения их жилищных прав либо обязанностей.

Статья 72. Право на обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма

Комментарий к статье 72

Статья 72 ЖК РФ устанавливает право нанимателя на обмен жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, а также порядок реализации этого права.

Наниматель вправе осуществить обмен предоставленного ему жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

Для осуществления обмена требуется письменное согласие наймодателя и всех членов семьи нанимателя, в том числе и временно отсутствующих.

В пункте 2 комментируемой статьи законодатель предоставил членам семьи нанимателя право требовать обмена жилого помещения на несколько других жилых помещений, расположенных в разных домах или квартирах.

При наличии между нанимателем и членами его семьи споров относительно обмена жилого помещения каждый из указанных лиц вправе потребовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке. Суд обязан принимать во внимание существенные доводы и законные интересы сторон.

Согласно п. 4 ст. 72 ЖК РФ обмен жилыми помещениями, в которых проживают члены семьи нанимателя, являющиеся несовершеннолетними, недееспособными или ограниченно дееспособными гражданами, допускается исключительно с предварительного согласия органов опеки и попечительства. Данная норма уже была известна жилищному законодательству. Ее целью является соблюдение жилищных прав указанных категорий граждан. Ведь законодатель обязал органы опеки и попечительства отказывать в даче согласия на обмен жилых помещений, если он нарушает права и законные интересы указанных категорий лиц.

Решения органов опеки и попечительства о даче согласия на обмен либо об отказе в даче такого согласия должны быть оформлены в письменном виде. Указанные решения предоставляются органами опеки и попечительства заинтересованным гражданам в течение четырнадцати рабочих дней со дня подачи соответствующих заявлений.

ЖК РФ разрешил производить обмен жилыми помещениями как расположенными в одном населенном пункте, так и в разных населенных пунктах в пределах территории Российской Федерации. Количество участников обмена законодательно не ограничено, но при этом должно неукоснительно соблюдаться правило о необходимости согласия членов семьи нанимателя и наймодателя на вселение в жилое помещение других граждан (см. комментарий к ст. 70 ЖК РФ).

Следует отметить, что нормы об обмене жилых помещений, предусмотренные ЖК РФ, не имеют существенных отличий от норм об обмене жилых помещений, предусмотренных ранее действовавшим ЖК РСФСР. Сохранена необходимость письменного согласия членов семьи нанимателя, а также органов опеки и попечительства. Однако ЖК РСФСР не требовал для проведения обмена согласия наймодателя (ст. 67). Новый Кодекс установил такую необходимость в целях более эффективного обеспечения прав наймодателя в отношениях по обмену жилых помещений.

Статья 73. Условия, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается

Комментарий к статье 73

Комментируемая статья устанавливает перечень условий, при которых обмен жилыми помещениями не допускается. Обмен не допускается, если:

к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения;

право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке;

обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания;

принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях;

принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством или перепланировкой жилых помещений в этом доме;

в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в Перечне, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации.

Перечень условий, препятствующих обмену жилыми помещениями, существенно видоизменен. Ранее действовавший ЖК РСФСР запрещал обмен, если он носил корыстный или фиктивный характер, если помещение являлось служебным или находилось в общежитии, если в результате обмена одна из сторон становилась нуждающейся в улучшении жилищных условий. Эти препятствующие обмену обстоятельства не нашли отражения в ЖК РФ. Новый Кодекс запретил обмен в случае, если он приводит к вселению в коммунальную квартиру лица, страдающего тяжелой формой хронического заболевания. ЖК РСФСР такого основания запрета обмена не устанавливал. В остальном основания, предусмотренные ЖК РФ и ЖК РСФСР, схожи.

Статья 74. Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма

Комментарий к статье 74

Обмен жилыми помещениями согласно п. 1 ст. 74 оформляется заключенным между соответствующими нанимателями договором об обмене жилыми помещениями. Такой договор заключается в письменной форме и подписывается обоими нанимателями.

Подписанный нанимателями договор об обмене представляется каждым из них своему наймодателю. Наймодатель рассматривает возможность обмена и дает согласие на обмен либо запрещает его.

Решение наймодателя о согласии либо об отказе в согласии на обмен оформляется в письменной форме и предоставляется нанимателю, обратившемуся за согласием, не позднее чем через десять рабочих дней с момента поступления для рассмотрения договора об обмене.

Наймодатель согласно п. 4 комментируемой статьи вправе отказать в согласии на обмен жилыми помещениями. Отказ наймодателя допускается исключительно при наличии условий, препятствующих обмену, которые установлены в ст. 73 ЖК РФ. Решение об отказе в даче согласия может быть обжаловано нанимателем в судебном порядке.

На основании договора об обмене жилыми помещениями и согласия соответствующих наймодателей ранее заключенные договоры социального найма расторгаются и заключаются новые.

Расторжение старого договора и заключение нового договора социального найма осуществляется соответствующим наймодателем не позднее чем через десять рабочих дней с даты обращения нанимателя и предоставления им договора об обмене и согласия прежнего наймодателя.

Порядок оформления обмена жилыми помещениями, предусмотренный ЖК РФ, отличается от аналогичного порядка, установленного ЖК РСФСР. Согласно ст. 71 ранее действовавшего Кодекса наниматели также заключали соглашение об обмене, но оно вступало в силу с момента получения каждым из нанимателей ордера на вселение в новое жилое помещение. Процесс обмена, предусмотренный ЖК РФ, исключает необходимость получения ордера.

Статья 75. Признание обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, недействительным

Комментарий к статье 75

Комментируемая статья устанавливает порядок и основания признания обмена жилыми помещениями недействительными.

Обмен жилыми помещениями признается недействительным в судебном порядке. Основания признания обмена недействительным соответствуют основаниям, предусмотренным параграфом 2 "Недействительность сделок" гл. 9 ГК РФ.

Пункт 2 ст. 75 ЖК РФ в качестве последствия признания обмена недействительным установил переселение граждан в ранее занимаемые ими жилые помещения. Иными словами, последствием признания сделки по обмену жилыми помещениями недействительной является двусторонняя реституция. Это последствие характерно для случаев признания недействительности большинства гражданско-правовых сделок.

Законодатель предусмотрел обязанность нанимателя, допустившего неправомерные действия, послужившие основанием для признания обмена недействительным, возместить другому нанимателю понесенные им в результате такого обмена убытки.

Порядок и основания признания обмена недействительным не претерпели существенных изменений по сравнению с ЖК РСФСР, ст. 74 которого содержала идентичные нормы о признании обмена недействительным.

Статья 76. Поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Комментарий к статье 76

Статья 76 ЖК РФ устанавливает особенности сдачи в поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

В пункте 1 комментируемой статьи законодатель закрепил право нанимателя сдать часть жилого помещения в поднаем. Наниматель вправе также сдать в поднаем и все жилое помещение в случае временного выезда из жилого помещения самого нанимателя и всех членов его семьи.

Пункт 1 ст. 76 определил также и условия, при которых допускается сдача жилого помещения в поднаем. К таким условиям относятся:

согласие наймодателя;

согласие всех членов семьи нанимателя, проживающих в жилом помещении.

Согласие указанных лиц должно быть выражено в письменной форме.

Условием сдачи жилого помещения в поднаем является также соответствие величины жилой площади на одного человека учетной норме или норме предоставления после сдачи части помещения в поднаем.

Так, законодатель установил, что после сдачи части помещения в поднаем величина жилой площади на каждого человека в жилом помещении не должна стать меньше учетной нормы жилой площади, установленной соответствующим органом местного самоуправления.

Если же в поднаем сдается жилое помещение в коммунальной квартире, то после сдачи величина жилой площади на каждого человека не должна быть меньше нормы предоставления, которая также устанавливается соответствующими органами местного самоуправления.

Пункт 2 комментируемой статьи устанавливает дополнительное условие, соблюдение которого необходимо для сдачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире. Для сдачи в поднаем жилого помещения в коммунальной квартире необходимо:

согласие всех нанимателей комнат в коммунальной квартире и членов их семей;

согласие всех собственников комнат в коммунальной квартире и членов их семей.

Согласие указанных лиц также должно быть оформлено письменно.

Поднаниматель, т.е. лицо, которому жилое помещение сдано в поднаем, не приобретает согласно п. 3 ст. 76 ЖК РФ самостоятельного права пользования жилым помещением. Следовательно, он не становится стороной договора социального найма. За исполнение обязанностей, возложенных на нанимателя этим договором перед наймодателем, по-прежнему отвечает наниматель.

В пункте 4 комментируемой статьи законодатель установил единственный запрет на сдачу жилого помещения в поднаем. Этот запрет применяется к случаям, когда в жилом помещении проживает или в него вселяется гражданин, страдающий одной из форм тяжелых хронических заболеваний, перечень которых утверждается Правительством Российской Федерации.

Необходимо отметить, что институт поднайма жилого помещения был известен и ранее. ЖК РСФСР также предусматривал возможность сдачи жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, в поднаем.

Статья 76 ЖК РСФСР определяла условия сдачи жилого помещения в поднаем, которые практически не отличаются от условий, перечисленных в комментируемой статье. Основными условиями, предусмотренными ранее действовавшим Кодексом, являлись: согласие наймодателя жилого помещения, согласие всех членов семьи нанимателя.

Наниматель имел право сдать в поднаем как часть жилого помещения, так жилое помещение целиком - при условии временного выезда.

ЖК РСФСР устанавливал и запреты на сдачу жилых помещений в поднаем. В статье 77 этого Кодекса законодатель запрещал поднаем в случаях:

когда сдача в поднаем приводила к уменьшению величины жилой площади на одного человека до уровня ниже установленной нормы;

когда в жилом помещении проживали лица, страдающие тяжелыми хроническими заболеваниями;

когда отсутствовало согласие других нанимателей и совершеннолетних членов их семей, проживающих в одной (коммунальной. - Прим. авт.) квартире.

Статья 77. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Комментарий к статье 77

Сдача жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, оформляется договором поднайма жилого помещения, порядок заключения и существенные условия которого установлены в ст. 77 ЖК РФ.

Пункт 1 комментируемой статьи установил для договора поднайма жилого помещения простую письменную форму. Это означает, что данный договор должен быть изложен в письменном виде без необходимости нотариального удостоверения или специальной регистрации.

Договор поднайма, как следует из комментируемого пункта, должен составляться не в двух, как обычно, а в трех экземплярах, поскольку законодатель обязан предоставить один экземпляр договора поднайма наймодателю жилого помещения по договору социального найма.

Также как и в случае заключения договора социального найма, в договоре поднайма жилого помещения должны быть поименно указаны все лица, которые вселяются в жилое помещение вместе с поднанимателем.

Срок договора поднайма согласно п. 3 ст. 77 ЖК РФ определяется сторонами этого договора по собственному усмотрению. Учитывая, что договор социального найма является бессрочным, срок действия договора поднайма может быть сколь угодно длинным. Законодатель не установил ограничений срока договоров поднайма.

В случае если в договоре поднайма срок не указан, такой договор считается заключенным на один год.

Поднаниматель и лица, проживающие с ним, согласно п. 4 комментируемой статьи пользуются жилым помещением на условиях, предусмотренных самим договором поднайма, нормами ЖК РФ и положениями других нормативных правовых актов жилищного законодательства.

Статья 78. Плата за поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Комментарий к статье 78

Законодатель в ст. 78 ЖК РФ установил, что договор поднайма жилого помещения является возмездным. Это означает, что поднаниматель обязан вносить плату за пользование жилым помещением, предоставленным по такому договору.

Поднаниматель обязан вносить плату за жилое помещение в пользу нанимателя жилого помещения по договору социального найма.

Размер платы, условия, порядок и сроки ее внесения определяются сторонами в договоре поднайма жилого помещения.

Важно отметить, что ЖК РФ не устанавливает никаких ограничений на величину платы за поднаем жилого помещения. Эта плата может быть любой. Главное, чтобы стороны договора достигли по ней соглашения.

Ранее действовавший ЖК РСФСР также содержал норму, в соответствии с которой размер платы за поднаем определялся по соглашению сторон. Но при этом законодатель установил одно существенное ограничение. Согласно ст. 78 ЖК РСФСР размер платы за поднаем не мог превышать размера платы за жилое помещение и за коммунальные услуги, которую наниматель по договору социального найма вносил наймодателю.

Превышение указанного размера квалифицировалось как извлечение нетрудовых доходов, которое каралось изъятием жилой площади, используемой для этого. Данная норма ЖК РСФСР, конечно, практически не применялась после распада СССР в связи с утратой актуальности понятия "нетрудовые доходы". Однако в советские времена указанная норма была вполне действенной.

Статья 79. Прекращение и расторжение договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма

Комментарий к статье 79

Статья 79 ЖК РФ устанавливает основания и порядок прекращения договора поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма.

В пункте 1 комментируемой статьи законодатель установил первое и наиболее типичное основание для прекращения указанного договора - это истечение срока, предусмотренного в нем.

Вторым основанием для прекращения договора поднайма законодатель установил прекращение договора социального найма, по которому предоставлено жилое помещение, сданное в поднаем. Основания и порядок прекращения договора социального найма установлены в ст. 83 ЖК РФ.

В пункте 3 ст. 79 ЖК РФ перечислены основания для расторжения договора поднайма жилого помещения. Под расторжением следует понимать досрочное прекращение действия этого договора.

Так, договор поднайма может быть расторгнут:

по соглашению сторон;

при невыполнении поднанимателем условий договора поднайма жилого помещения.

Инициатором расторжения договора поднайма по первому из указанных оснований может быть как поднаниматель, так и наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдавший это помещение в поднаем. Законодатель не установил конкретных причин для расторжения договора поднайма по соглашению сторон. Следовательно, по данному основанию договор поднайма может быть расторгнут по любой причине. Причем эта причина не обязательно носит характер какого-либо нарушения.

Инициатором расторжения по второму основанию может быть только наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдавший это помещение в поднаем. Причиной для расторжения договора в этом случае являются виновные действия поднанимателя, выразившиеся в нарушении условий договора поднайма. Например, несвоевременное внесение платы за жилое помещение, отказ от внесения платы, порча жилого помещения, его оборудования и т.д.

В пункте 4 комментируемой статьи законодатель установил особый порядок расторжения договора поднайма жилого помещения в случае, если поднаниматель или гражданин, за действия которого он отвечает, допускают:

использование жилого помещения не по назначению;

систематическое нарушение прав и законных интересов соседей;

бесхозяйственное обращение с жилым помещением, его разрушение.

Под гражданином, за действия которого отвечает поднаниматель, следует понимать лицо, проживающее совместно с ним в жилом помещении и включенное в договор поднайма жилого помещения.

В случае если данные лица допускают такие нарушения, наниматель жилого помещения по договору социального найма, сдавший это помещение в поднаем, вправе предупредить поднанимателя о необходимости устранения этих нарушений.

Если указанные действия привели к разрушению и порче жилого помещения, то наниматель может предоставить поднанимателю срок для проведения ремонта жилого помещения.

Поднаниматель обязан прекратить такие нарушения и в установленный срок провести соответствующий ремонт, в противном случае наниматель приобретает право обратиться в суд с иском о расторжении договора поднайма и выселении поднанимателя и проживающих совместно с ним граждан.

Пункт 5 ст. 79 ЖК РФ установил норму, согласно которой поднаниматель, отказывающийся освободить жилое помещение после прекращения или расторжения договора поднайма, подлежит выселению в судебном порядке. Выселению подлежат также лица, проживающие с ним совместно. Выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения.

Если договор поднайма жилого помещения не содержит условия о сроке его действия, то инициатор расторжения такого договора обязан уведомить другую сторону о предстоящем расторжении не позднее чем за три месяца. Уведомление рекомендуется оформлять письменно.

Статья 80. Временные жильцы

Комментарий к статье 80

Статья 80 ЖК РФ предоставляет нанимателю жилого помещения по договору социального найма право вселять в это жилое помещение временных жильцов.

Для вселения временных жильцов необходимо взаимное согласие нанимателя и проживающих с ним членов его семьи, а также предварительное уведомление наймодателя жилого помещения.

Временные жильцы, в отличие от поднанимателей, проживают в жилом помещении безвозмездно, т.е. не вносят плату за пользование жилым помещением. Между нанимателем и временными жильцами не складываются никакие договорные отношения.

Законодатель предоставил наймодателю жилого помещения право запретить вселение временных жильцов, если с учетом их проживания в жилом помещении величина жилой площади на одного человека окажется менее учетной нормы, а для коммунальных квартир - менее нормы предоставления.

Следует особо отметить, что запрет вселения временных жильцов в этом случае является правом, а не обязанностью наймодателя. В этой связи наймодатель может все же разрешить проживание временных жильцов даже при условии нарушения указанного правила о нормах жилой площади.

В пункте 2 комментируемой статьи установлено ограничение срока проживания временных жильцов в жилом помещении. Законодатель запретил проживание временных жильцов более шести месяцев подряд.

Согласно п. 3 данной статьи временные жильцы не являются стороной договора социального найма жилого помещения, т.е. ответственность за их действия перед наймодателем всегда несет наниматель.

Законодатель возложил на временных жильцов обязанность немедленно освободить жилое помещение по истечении срока их проживания, согласованного с нанимателем. Если конкретный срок не согласован, то обязанность освободить помещение должна быть выполнена не позднее чем через семь дней со дня предъявления нанимателем или членом его семьи такого требования.

Если договор социального найма жилого помещения, в которое вселены временные жильцы, прекратился, либо временные жильцы отказываются освободить жилое помещение по истечении срока их проживания либо по истечении семи дней после предупреждения нанимателя, то такие временные жильцы подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

Право на вселение временных жильцов было предоставлено нанимателю и ранее действовавшим ЖК РСФСР. Порядок вселения и проживания временных жильцов в соответствии с ЖК РСФСР несколько отличается от нынешнего. Во-первых, для вселения временных жильцов не было необходимости осуществлять предварительное уведомление наймодателя. Во-вторых, ЖК РСФСР не устанавливал ограничения срока проживания временных жильцов. Впервые ограничение срока проживания временных жильцов было установлено в ГК РФ применительно к договору коммерческого найма жилого помещения.

В-третьих, согласно ст. 81 ЖК РСФСР требование о соблюдении нормы жилой площади на одного человека применялось при вселении временных жильцов лишь в том случае, если их проживание длилось более полутора месяцев.

Статья 81. Право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера взамен занимаемого жилого помещения

Комментарий к статье 81

Комментируемая статья установила право нанимателя жилого помещения по договору социального найма на предоставление ему жилого помещения меньшего размера.

Наниматель может воспользоваться таким правом, например, если величина квартирной платы за помещение ставит его в тяжелое материальное положение.

Для реализации данного права законодатель установил несколько условий.

Во-первых, общая площадь такого жилого помещения должна превышать норму предоставления, установленную соответствующим органом местного самоуправления, на одного человека.

Во-вторых, необходимо согласие всех членов семьи, проживающих с нанимателем.

Если указанные условия соблюдены, наниматель вправе обратиться к наймодателю с соответствующим заявлением. Наймодатель рассматривает такое заявление и обязан предоставить жилое помещение меньшего размера в течение трех месяцев со дня обращения нанимателя с этим заявлением.

Согласно п. 2 комментируемой статьи федеральное законодательство может содержать нормы о замене жилых помещений по другим основаниям.

Статья 82. Изменение договора социального найма жилого помещения

Комментарий к статье 82

Порядок и основания изменения договора социального найма жилого помещения установлены в ст. 82 ЖК РФ.

В пункте 1 законодатель предусмотрел возможность объединения нескольких договоров социального найма в один договор.

Так, лица, проживающие в одном жилом помещении на основании нескольких договоров социального найма, объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения одного договора социального найма на все жилое помещение с кем-либо из них. Аналогичная норма содержалась в ст. 87 ЖК РСФСР.

Пункт 2 комментируемой статьи установил принцип замены нанимателей в договоре социального найма.

Так, каждый дееспособный член семьи нанимателя с согласия наймодателя и остальных членов семьи вправе требовать признания его нанимателем по заключенному договору социального найма, на основании которого заключен договор социального найма.

Аналогичная ситуация складывается в случае смерти нанимателя. Нанимателем может быть признан любой дееспособный член семьи умершего нанимателя.

Статья 83. Расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения

Комментарий к статье 83

Статья 83 ЖК РФ устанавливает порядок и основания расторжения и прекращения договора социального найма жилого помещения.

Пункт 1 комментируемой статьи предоставил сторонам этого договора право расторгнуть его в любое время по соглашению сторон. Причины такого расторжения законодателем не оговорены, следовательно, при наличии соглашения сторон они не имеют значения.

Во втором пункте законодатель предоставил нанимателю право одностороннего расторжения договора социального найма в любое время. Это означает, что наниматель с письменного согласия всех членов его семьи вправе без объяснения причин и согласия наймодателя расторгнуть договор социального найма и выселиться из занимаемого жилого помещения.

Пункт 3 ст. 83 ЖК РФ содержит норму о расторжении договора социального найма на случай выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. В этом случае договор социального найма считается расторгнутым со дня выезда указанных лиц.

Наймодатель вправе потребовать расторжения договора социального найма в строго определенных ЖК РФ обстоятельствах.

К ним относятся:

невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

использование жилого помещения не по назначению.

При наличии указанных обстоятельств наймодатель обязан обратиться в суд с соответствующим заявлением. Договор социального найма в данном случае расторгается исключительно по решению суда.

В пункте 5 комментируемой статьи законодатель предусмотрел два основания прекращения договора социального найма по обстоятельствам, не зависящим от воли сторон. К таким обстоятельствам относятся: утрата (разрушение) жилого помещения и смерть одиноко проживающего нанимателя.

Статья 84. Выселение граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма

Комментарий к статье 84

Комментируемая статья определяет три вида выселения граждан из занимаемых по договорам социального найма жилых помещений. Это выселение с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма, выселение с предоставлением других жилых помещений по договорам социального найма и выселение без предоставления других жилых помещений.

В первом случае граждане выселяются из занимаемого жилого помещения и получают взамен другое жилое помещение, приспособленное для проживания, оборудованное необходимыми устройствами, и т.д. Такое помещение предоставляется гражданам на основании другого договора социального найма.

Во втором случае граждане выселяются в жилые помещения, которые не могут считаться благоустроенными. При этом с такими гражданами вновь заключается договор социального найма на эти помещения.

Третий случай является крайней мерой и заключается в выселении граждан без предоставления других жилых помещений.

Все три указанных вида выселения были предусмотрены и ранее действовавшим ЖК РСФСР.

Выселение из жилых помещений во всех трех случаях осуществляется по решению суда.

Статья 85. Выселение граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма

Комментарий к статье 85

Статья 85 ЖК РФ устанавливает основания для выселения граждан с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма.

Очевидно, что все основания для такого выселения не зависят от виновных действий нанимателя или членов его семьи.

Так, граждане подлежат выселению с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения, если:

дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу;

жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение;

жилое помещение признано непригодным для проживания;

в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение не может быть сохранено или его общая площадь уменьшится, в результате чего проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления.

Статья 86. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи со сносом дома

Комментарий к статье 86

Согласно ст. 86 другие благоустроенные жилые помещения при сносе жилого дома предоставляются гражданам органами государственной власти или местного самоуправления, которые принимали решение о сносе дома.

Такие жилые помещения предоставляются на основании договоров социального найма.

Статья 87. Порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма в связи с переводом жилого помещения в нежилое помещение или признания его непригодным для проживания

Комментарий к статье 87

Согласно ст. 87 ЖК РФ гражданам, выселяемым из жилых помещений в связи с их переводом в нежилые либо в связи с их признанием непригодными для проживания другие благоустроенные жилые помещения предоставляются на основании договоров социального найма.

Статья 88. Порядок предоставления жилого помещения в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции дома

Комментарий к статье 88

Пункт 1 ст. 88 устанавливает порядок предоставления гражданам других жилых помещений в связи с проведением капитального ремонта или реконструкции жилого дома в том случае, если такие ремонт и реконструкция не могут быть произведены без выселения граждан.

В таком случае граждане подлежат переселению в дома маневренного жилищного фонда за счет средств наймодателя. Переселение осуществляется исключительно на период проведения ремонта или реконструкции. В жилых помещениях маневренного фонда граждане проживают на основании договоров найма. При этом договоры социального найма на жилые помещения, подлежащие ремонту или реконструкции, не расторгаются, а сохраняют силу.

Переселение из жилых помещений маневренного фонда в отремонтированные жилые помещения также осуществляется за счет наймодателя.

Если наниматель и члены его семьи отказываются от переселения в жилые помещения маневренного фонда, то наймодатель вправе обратиться в суд с заявлением о принудительном переселении.

В пункте 2 комментируемой статьи законодатель установил альтернативу переселению в жилые помещения маневренного фонда. Так, наймодатель с согласия нанимателя и членов его семьи вправе предоставить им другое благоустроенное жилое помещение, предназначенное для постоянного проживания, на основании договора социального найма. При этом прежний договор социального найма расторгается, а граждане на постоянной основе продолжают проживать во вновь предоставленном жилом помещении.

Согласно п. 3 ст. 88 ЖК РФ в случае, если при проведении капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение, занимаемое гражданами, не может быть сохранено, либо если в результате указанных мероприятий жилая площадь на одного человека окажется ниже учетной нормы или значительно превысит норму предоставления, то таким гражданам предоставляется новое благоустроенное жилое помещение до начала капитального ремонта или реконструкции.

Новое жилое помещение предоставляется на основании договора социального найма.

При наличии желания нанимателя и проживающих с ним членов семьи они вправе вернуться в жилое помещение, площадь которого уменьшилась в результате проведения ремонта или реконструкции.

Статья 89. Предоставление гражданам другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма в связи с выселением

Комментарий к статье 89

Пункт 1 комментируемой статьи содержит требования, которые предъявляются к жилым помещениям, предоставляемым гражданам в связи с выселением, по основаниям, предусмотренным в ст. 86 - 88 ЖК РФ.

Такие помещения должны быть:

благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта;

равнозначными по общей площади ранее занимаемым жилым помещениям;

отвечать требованиям, предъявляемым к жилым помещениям;

находиться в черте того же населенного пункта, в котором находилось ранее занимаемое жилое помещение.

Согласно п. 2 ст. 89 наниматель, ранее занимавший квартиру или не менее чем две комнаты, при выселении вправе рассчитывать на получение квартиры или того же числа комнат.

В пункте 3 комментируемой статьи законодатель установил, что жилое помещение, в которое гражданин подлежит выселению по решению суда, должно быть указано в этом решении. Иначе говоря, суд должен определить конкретное жилое помещение и указать его адрес.

Статья 90. Выселение нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма

Комментарий к статье 90

Согласно комментируемой статье наниматель и члены его семьи могут быть выселены из занимаемого жилого помещения, если они в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Выселение в этом случае производится в жилое помещение, которое не является благоустроенным. В таком жилом помещении граждане проживают на основании договора социального найма.

Другое жилое помещение предоставляется по норме обеспечения жилой площадью, установленной для выселения в общежития.

Статья 91. Выселение нанимателя и (или) проживающих совместно с ним членов его семьи из жилого помещения без предоставления другого жилого помещения

Комментарий к статье 91

Статья 91 ЖК РФ регулирует порядок выселения нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения.

Такому выселению могут быть подвергнуты как наниматель и все члены его семьи, так и отдельные граждане, которые используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение.

Прежде чем произвести выселение, наймодатель должен предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранения указанных нарушений. В случае если допущенные нарушения влекут разрушение жилого помещения, наймодатель обязан предоставить гражданам разумный срок для устранения этих нарушений.

Если допущенные нарушения не будут устранены, наймодатель вправе обратиться в суд с заявлением о выселении нанимателя и членов его семьи без предоставления другого жилого помещения.

Такое выселение осуществляется исключительно на основании решения суда.

В пункте 2 комментируемой статьи законодатель установил еще одно основание для выселения граждан без предоставления другого жилого помещения.

В таком порядке могут быть выселены граждане, лишенные родительских прав, если их дальнейшее проживание с детьми признано судом невозможным.

Следует особо указать, что факт лишения родительских прав сам по себе не может влечь выселение родителей из жилого помещения, в котором проживают их дети. Для выселения необходимо, чтобы суд отдельно указал на невозможность и недопустимость проживания граждан совместно с детьми.