Раздел VII. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги

Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Комментарий к статье 153

В пункте 1 комментируемой статьи законодатель возложил на граждан и юридических лиц обязанность по своевременному и полному внесению платы за жилые помещения и коммунальные услуги.

Пункт 2 данной статьи содержит перечень лиц, которые по тем или иным предусмотренным законодательством основаниям обязаны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. К ним относятся:

наниматели жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора (в отношении платы за жилое помещение и коммунальные услуги);

арендаторы жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения соответствующего договора аренды (в отношении арендной платы и оплаты коммунальных услуг);

наниматели жилого помещения по договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда с момента заключения такого договора (в отношении платы за жилое помещение и коммунальные услуги);

члены жилищного кооператива с момента предоставления жилого помещения жилищным кооперативом (если член ЖК не выплатил полностью пай, то он обязан вносить и плату за жилое помещение, и оплачивать коммунальные услуги; если пай выплачен полностью - он обязан вносить только плату за коммунальные услуги);

собственники жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение (в отношении платы за коммунальные услуги).

Расходы на содержание жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов до момента их заселения по различным основаниям несут соответствующие государственные или муниципальные органы либо уполномоченные ими лица.

Нормы ст. 153 ЖК РФ являются новеллой жилищного законодательства. Впервые в единую статью сведены нормы об обязанностях по внесению платы за жилье и коммунальные услуги, возложенных на лиц, пользующихся жилыми помещениями по различным основаниям.

Статья 154. Структура платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Комментарий к статье 154

Статья 154 ЖК РФ определяет структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги, вносимую лицами, пользующимися жилыми помещениями по различным основаниям.

Плата, вносимая нанимателем жилого помещения по договору социального найма или по договору найма жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включает в себя:

плату за пользование жилым помещением (плата за наем);

плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда;

плату за коммунальные услуги.

Плата, вносимая собственником жилого помещения в многоквартирном доме, включает в себя:

плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

плату за коммунальные услуги.

Собственники отдельных жилых домов самостоятельно несут расходы по их содержанию и ремонту. Поэтому плата таких лиц за жилье сводится исключительно к оплате коммунальных услуг.

Плата за коммунальные услуги включает в себя: плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

Статья 155. Внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги

Комментарий к статье 155

В пункте 1 комментируемой статьи законодатель установил общий для всех категорий граждан, занимающих жилые помещения, срок внесения платы за жилье и коммунальные услуги - не позднее десятого числа каждого месяца.

Иной срок внесения платы может быть установлен договором об управлении многоквартирным домом в отношении собственников и нанимателей помещений в нем.

Основанием для внесения платы за жилье являются платежные документы. Их предоставляют уполномоченные органы не позднее 1-го числа месяца, следующего за истекшим. Иной срок предоставления платежных документов также может быть установлен в договоре управления многоквартирным домом.

Наниматели жилых помещений по договорам социального найма либо по договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда вносят плату за наем жилого помещения непосредственно наймодателю (уполномоченному им лицу).

Если содержание, ремонт и коммунальное обслуживание дома осуществляются управляющей организацией (не наймодателем), то плата за содержание и ремонт вносится нанимателями этой организации.

В случае если наниматель по обстоятельствам, предусмотренным в законе, вносит в пользу управляющей организации плату за содержание, ремонт и коммунальное обслуживание меньшую, чем реальные затраты этой организации, то разницу компенсирует наймодатель.

Члены ТСЖ, ЖК или иных потребительских кооперативов, целью которых является удовлетворение потребности в жилье, вносят плату на содержание общего имущества в многоквартирном доме, а также плату за коммунальные услуги в порядке, установленном уполномоченным органом ТСЖ, ЖК или иного потребительского кооператива.

Порядок, размеры и сроки внесения платы за жилые помещения и коммунальные услуги собственникам жилых помещений в многоквартирных жилых домах, не являющимся членами ТСЖ, ЖК или иного кооператива, устанавливаются договорами между такими собственниками, с одной стороны, и ТСЖ, ЖК или иным кооперативом, с другой.

В случае если в многоквартирном жилом доме не созданы ТСЖ, ЖК или иной кооператив, то собственники помещений в таком доме вносят плату за жилье и коммунальные услуги управляющей организации.

Если собственники жилых помещений самостоятельно привлекают для содержания и ремонта, а также оказания коммунальных услуг сторонние организации, то порядок, сроки и размер внесения платы за жилье и коммунальные услуги определяются на основании договоров, заключенных со сторонними организациями.

Собственники индивидуальных жилых домов оплачивают услуги по содержанию и ремонту таких домов и вносят плату за коммунальные услуги в порядке и в сроки, установленные договорами с обслуживающими организациями.

Собственники помещений в многоквартирных жилых домах вносят плату за содержание и ремонт принадлежащих им помещений в порядке и в сроки, установленные договорами с обслуживающими организациями.

В пункте 11 комментируемой статьи законодатель установил норму, согласно которой факт неиспользования жилого помещения в течение определенного периода не является основанием для невнесения платы за жилье и коммунальные услуги. Неиспользование жилых помещений в течение определенного периода дает основание для проведения перерасчета платы за коммунальные услуги, стоимость которых определяется исходя из объема потребления.

Согласно п. 12 данной статьи плата за коммунальные услуги, потребляемые временными жильцами, вселенными в установленном порядке в жилое помещение, вносится нанимателем в размере и в порядке, предусмотренными дополнительным соглашением с наймодателем или управляющей организацией.

Законодатель обязал наймодателей и управляющие организации уведомлять граждан о предстоящем увеличении платы за жилье и коммунальные услуги. Уведомление должно быть сделано не позднее чем за тридцать дней до вручения указанными лицами платежных документов, сумма платы в которых рассчитана с учетом увеличения.

Иной срок (больший или меньший) уведомления может быть установлен в договоре управления жилым домом.

В пункте 14 комментируемой статьи законодатель предусмотрел меру ответственности за несвоевременное или неполное внесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Данная мера ответственности заключается во взыскании пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования, установленной Центральным банком Российской Федерации на момент оплаты, за каждый день просрочки.

Пеня начисляется на невнесенную (несвоевременно внесенную) сумму платы. Начисление пени начинается со следующего дня после наступления срока внесения платы.

Размер пени, установленной комментируемой статьей, не может быть увеличен ни законом, ни договором.

Статья 156. Размер платы за жилое помещение

Комментарий к статье 156

Статья 156 ЖК РФ устанавливает единый порядок и общие принципы определения размера платы за жилое помещение.

Согласно п. 1 данной статьи размер платы за содержание и ремонт жилых помещений должен обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном жилом доме.

Плата за жилое помещение, иными словами, плата за наем жилых помещений по договорам социального найма и найма жилых помещений государственного или муниципального жилищных фондов, а также платы за содержание и ремонт жилых помещений устанавливается исходя из величины общей площади жилых помещений.

Плата за отдельные комнаты в общежитиях рассчитывается аналогично - исходя из общей площади таких комнат.

Пункт 3 комментируемой статьи установил, что размер платы за наем, за коммунальные услуги, содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей по договорам социального найма и найма жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а также для собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, определяется органами местного самоуправления соответствующих муниципальных образований.

В городах федерального значения Москва и Санкт-Петербург размер указанной платы устанавливается органами государственной власти этих субъектов Российской Федерации.

Размер платы за наем жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах определяется исходя из благоустройства этих жилых помещений, их качества и месторасположения дома, в котором они находятся. Федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации могут быть определены иные критерии для установления размера платы за наем таких жилых помещений.

Согласно п. 5 ст. 156 ЖК РФ установление размера платы за жилое помещение не должно создавать условий для возникновения у плательщиков права на жилищные субсидии.

Критерии и порядок определения размера платы за жилые помещения в домах, предназначенных для социального обслуживания граждан, а также в домах, предназначенных для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев, устанавливаются собственниками этих помещений. Аналогичная ситуация установлена и для помещений в общежитиях, если в одном помещении проживают несколько лиц.

Размер платы за содержание и ремонт многоквартирного дома, в котором не созданы ТСЖ, ЖК или иной потребительский кооператив, устанавливается на общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

При определении размера платы в этом случае общее собрание собственников должно учитывать предложения управляющей организации, которая оказывает услуги по содержанию и ремонту многоквартирного жилого дома.

Определенный в указанном порядке размер платы должен сохраняться неизменным не менее чем в течение одного года.

Размер обязательных платежей для целей содержания и ремонта жилых домов, где созданы ТСЖ, ЖК или иные потребительские кооперативы, устанавливается органами управления указанных организаций в порядке, определяемом их уставом.

Согласно п. 9 комментируемой статьи наниматели жилых помещений по договору социального найма, признанные малоимущими, освобождаются от обязанности внесения платы за наем. Указанные граждане обязаны вносить плату за содержание и ремонт жилых помещений, а также плату за коммунальные услуги.

Если услуги по содержанию и ремонту жилых помещений в многоквартирном доме оказываются несвоевременно (с перерывами), либо эти услуги ненадлежащего качества, то размер платы за них может быть изменен (уменьшен) в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

Статья 157. Размер платы за коммунальные услуги

Комментарий к статье 157

Федеральным законом от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий" (РГ. 2005. 31 декабря. N 297) текст пункта 1 комментируемой статьи изложен в новой редакции, которая вступила в силу 1 января 2006 г. Ниже приводится сравнительная таблица официальных текстов п. 1 комментируемой статьи до 1 января 2006 г. и после этой даты.

┌───────────────────────────────┬────────────────────────────────┐

│Текст пункта 1 статьи 157 ЖК РФ│Текст пункта 1 статьи 157 ЖК РФ │

│в ред. Федерального закона │в ред. Федерального закона │

│от 29 декабря 2004 г. N 188-ФЗ,│от 31 декабря 2005 г. N 199-ФЗ, │

│действовавший до 1 января │действующий с 1 января 2006 г. │

│2006 г. │по настоящее время │

├───────────────────────────────┼────────────────────────────────┤

│Размер платы за коммунальные │Размер платы за коммунальные │

│услуги определяется исходя из │услуги рассчитывается исходя из │

│показаний приборов учета, а при│объема потребляемых коммунальных│

│их отсутствии исходя из норма- │услуг, определяемого по показа- │

│тивов потребления коммунальных │ниям приборов учета, а при их │

│услуг, утверждаемых органами │отсутствии исходя из нормативов │

│местного самоуправления │потребления коммунальных услуг, │

│(в субъектах Российской Федера-│утверждаемых органами местного │

│ции - городах федерального зна-│самоуправления (в субъектах │

│чения Москве и Санкт-Петербурге│Российской Федерации - городах │

│- органом государственной │федерального значения Москве и │

│власти соответствующего │Санкт-Петербурге - органом │

│субъекта Российской Федерации) │государственной власти │

│в порядке, установленном Прави-│соответствующего субъекта │

│тельством Российской Федерации.│Российской Федерации), за исклю-│

│Правила предоставления комму- │чением нормативов потребления │

│нальных услуг гражданам уста- │коммунальных услуг по электро- │

│навливаются Правительством │снабжению и газоснабжению, │

│Российской Федерации │утверждаемых органами │

│ │государственной власти субъектов│

│ │Российской Федерации в порядке, │

│ │установленном Правительством │

│ │Российской Федерации. Правила │

│ │предоставления коммунальных │

│ │услуг гражданам устанавливаются │

│ │Правительством Российской │

│ │Федерации │

└───────────────────────────────┴────────────────────────────────┘

Как нетрудно заметить, новая редакция п. 1 комментируемой статьи установила, что нормативы потребления таких видов коммунальных услуг, как электроснабжение и газоснабжение, определяются не органами местного самоуправления, как ранее, а органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Это означает, что полномочие по установлению нормативов именно на данные виды коммунальных услуг теперь исключено из компетенции местного самоуправления и передано на уровень выше, а именно субъектам Российской Федерации.

Передача полномочий по определению таких нормативов органам государственной власти субъектов РФ вполне логична.

Во-первых, системы электроснабжения и газоснабжения организуются, как правило, на территории субъекта РФ в целом, а не отдельных муниципальных образований. И управление этими системами, в том числе и в части установления нормативов оплаты потребителями, логичнее организовывать на уровне субъектов РФ.

Во-вторых, данное изменение позволит соблюсти единообразие тарифов в пределах территории каждого отдельно взятого субъекта РФ.

Нормативное содержание комментируемого пункта, за исключением указанных нововведений, осталось прежним.

Так, данный пункт устанавливает, что в зависимости от конкретных условий плата за коммунальные услуги определяется двумя способами:

учетным, т.е. на основе данных приборов учета (счетчиков),

условно-нормативным, т.е. на основании усредненных нормативов потребления.

Первый способ предполагает, что размер платы определяется исходя из реально использованных объемов коммунальных услуг (потребленной воды, газа, электрической энергии). Реально использованные объемы фиксируются приборами учета, такими как электро-, газо- и водосчетчики. Показания этих приборов за расчетный период времени (таковым, как правило, признается календарный месяц) умножаются на действующие в данный период и в данной местности тарифы за соответствующую коммунальную услугу. В результате этой операции определяется денежная сумма, которую потребитель обязан уплатить в качестве платы за коммунальную услугу по итогам соответствующего расчетного периода.

При применении второго способа для определения стоимости коммунальных услуг используются усредненные показатели потребления коммунальных услуг в расчете, как правило, на одного жильца или количество метров жилой площади жилого помещения. Эти показатели принято называть нормативами. Они вырабатываются статистическим путем. При этом размер платы не зависит от конкретного объема потребления, а определяется путем умножения норматива потребления сначала на количество жильцов или квадратных метров жилой площади, а затем на действующий тариф. Совокупность этих операций позволяет определить размер платы за коммунальные услуги по итогам конкретного расчетного периода.

Для применения второго способа расчета стоимости коммунальных услуг используются нормативы, утверждаемые органами местного самоуправления, за исключением нормативов газо- и электроснабжения, которые утверждаются органами государственной власти субъектов РФ.

В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге все без исключения нормативы потребления утверждаются не органами местного самоуправления, а органами государственной власти субъектов РФ.

Установление в комментируемом пункте двух способов расчета стоимости коммунальных услуг не означает при этом, что жильцы вправе самостоятельно выбирать один наиболее приемлемый и выгодный для них способ расчета. Дело в том, что конкретный способ расчета стоимости коммунальных услуг устанавливается органами местного самоуправления либо организациями, осуществляющими поставку коммунальных услуг жильцам. И выбор одного из двух способов зависит не от удобства и выгоды жильцов, а от степени обеспеченности жилого фонда приборами учета. Так, если жилой дом оборудован счетчиками потребления электроэнергии, горячей и холодной воды и газа, то расчет стоимости этих коммунальных услуг, безусловно, будет осуществляться первым способом, т.е. на основании объемов потребления по данным приборов учета.

Если же в жилом доме установлен только электросчетчик, а счетчики газа и воды отсутствуют, то плата за электроснабжение будет рассчитываться первым способом, а за газ и воду - вторым, т.е. на основании условных нормативов потребления этих услуг. Таков принцип выбора способа расчета платы за коммунальные услуги.

Можно ли говорить о степени выгодности одного из этих способов для жильцов, т.е. потребителей коммунальных услуг? Дело в том, что степень выгодности определяется с учетом реалий, складывающихся в конкретном населенном пункте, а также с объемами потребления коммунальных услуг каждым конкретным жильцом. Для одних семей окажется выгодным условно-нормативный способ, другим более выгодно платить по реальным объемам потребления. В любом случае выбор способа оплаты коммунальных услуг не находится в компетенции жильцов.

Между тем, как показывает опыт г. Москвы, в котором проводится активная кампания по установке приборов учета в абсолютное большинство жилых домов, расходы, например, на водоснабжение при установке приборов учета потребления воды снижаются.

Вероятно, пример г. Москвы воспримут и другие регионы. Коммунальная сфера пойдет по пути строгого учета поставляемых услуг и их оплаты по реальным объемам потребления. По мнению автора, такой способ расчета стоимости потребляемых коммунальных услуг является наиболее справедливым и выгодным как для потребителей, так и для поставщиков.

Но не стоит забывать, что существуют коммунальные услуги, стоимость которых можно вычислить исключительно вторым способом, т.е. с использованием условных нормативов. Речь идет, например, о вывозе твердых бытовых отходов (ТБО), приеме канализационных вод, услугах централизованных телевизионных антенн и т.д. Сложно себе представить приборы учета, способные зафиксировать реальный объем потребления этих услуг жильцами. В таких случаях для расчета стоимости данных коммунальных услуг (назовем их неподлежащими учету) успешно используется и будет использоваться условно-нормативный способ.

Необходимо добавить, что п. 1 комментируемой статьи устанавливает, что порядок утверждения условных нормативов потребления, о которых идет речь, определяется Правительством Российской Федерации. В настоящее время действуют: Постановление Правительства Российской Федерации от 13 июня 2006 г. N 373 "О порядке установления нормативов потребления газа населением при отсутствии приборов учета газа"; Постановление Правительства Российской Федерации от 23 мая 2006 г. N 306 "Об утверждении Правил установления и определения нормативов потребления коммунальных услуг".

Пункт 1 комментируемой статьи помимо способов и порядка расчета стоимости коммунальных услуг содержит еще одну значимую норму, согласно которой правила предоставления коммунальных услуг жильцам устанавливаются Правительством Российской Федерации.

В соответствии с данной нормой 23 мая 2006 г. Постановлением Правительства Российской Федерации N 307 были утверждены Правила предоставления коммунальных услуг гражданам. Данные Правила устанавливают общий порядок и принципы предоставления коммунальных услуг на всей территории Российской Федерации. Именно это обстоятельство придает названному документу очень существенное значение как для потребителей коммунальных услуг, так и для их поставщиков.

Появление единых федеральных Правил предоставления коммунальных услуг в обновленном, соответствующем правовым реалиям виде позволяет жильцам любого населенного пункта России узнать свои права и обязанности при получении и оплате коммунальных услуг.

Правила предоставления коммунальных услуг направлены на создание условий для бесперебойного обеспечения жилых помещений необходимыми элементами благоустройства и всестороннего соблюдения прав как потребителей, так и поставщиков такого рода услуг.

О значимости рассматриваемого документа говорит уже тот факт, что им установлены единые принципы обеспечения коммунальными услугами жилых помещений. Так, пункт 9 Правил гласит, что при предоставлении коммунальных услуг должны быть обеспечены:

бесперебойная подача в жилое помещение коммунальных ресурсов надлежащего качества в объемах, необходимых потребителю;

бесперебойное отведение из жилого помещения бытовых стоков;

бесперебойное отопление жилого помещения в течение отопительного периода в зависимости от температуры наружного воздуха.

Помимо этих существенных гарантий рассматриваемый документ содержит еще достаточно много важных для большинства граждан положений, например, порядок расчета, перерасчета и внесения платы за коммунальные услуги, порядок изменения размера платы в случае предоставления некачественных коммунальных услуг или предоставления их не в полном объеме, особенности предоставления конкретных видов коммунальных услуг.

Словом, Правила предоставления коммунальных услуг должны находиться "на видном месте" в каждом жилом помещении. Именно этот документ поможет защитить права жильцов в части качественного и полноценного предоставления коммунальных услуг.

Пункт 2 статьи 157 посвящен не менее важному элементу, используемому при расчете платы за коммунальные услуги, а именно тарифам. Тариф - это стоимость коммунальной услуги в расчете на одну единицу потребления за расчетный период. С использованием тарифов и одного из двух уже рассмотренных нами способов определяется размер платы за коммунальные услуги.

Законодатель установил, что тарифы за коммунальные услуги устанавливаются в зависимости от их вида на двух уровнях власти: на уровне субъекта Российской Федерации - органами государственной власти соответствующего субъекта, и на местном уровне - соответствующими органами местного самоуправления.

Для городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, как и в других случаях, тарифы на все виды коммунальных услуг определяются органами государственной власти субъекта РФ, т.е. местное самоуправление в указанных городах лишено полномочий по определению тарифов.

В пункте 3 комментируемой статьи установлено, что изменение формы собственности на жилое помещение, оснований пользования этим помещением, образование или ликвидация ТСЖ, ЖК, иного потребительского кооператива не может являться основанием для изменения платы за коммунальные услуги.

Если потребителю оказываются коммунальные услуги ненадлежащего качества или с перерывами, которые превышают установленную продолжительность, то размер платы за такие услуги подлежит изменению в меньшую сторону. Именно на основании п. 4 комментируемой статьи граждане вправе требовать, а поставщики обязаны произвести перерасчет платы за услуги, которые не соответствуют требованиям качества либо в поставках которых имелись перерывы сверх допустимых.

Стоит указать, что согласно уже упомянутым Правилам предоставления коммунальных услуг коммунальными услугами надлежащего качества признаются услуги, отвечающие требованиям самих Правил, санитарным и техническим требованиям к режиму, объему и качеству предоставления коммунальных услуг, иным требованиям законодательства Российской Федерации, а также договора, заключаемого исполнителем в соответствии с законодательством Российской Федерации и содержащего условия предоставления коммунальных услуг. Если предоставляемые коммунальные услуги не соответствуют перечисленным требованиям, их можно признать некачественными и потребовать изменения платы за них в меньшую сторону.

В Правилах же можно узнать предельно допустимые перерывы в предоставлении коммунальных услуг. Например, если перерыв в подаче холодной воды в жилое помещение превышает суммарно 8 часов в течение одного месяца, то размер платы за холодное водоснабжение подлежит уменьшению на 0,15 процентов за каждый час превышения.

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

Комментарий к статье 158

Пунктом 1 комментируемой статьи на собственников жилых помещений в многоквартирном доме возложена обязанность нести расходы на содержание своего жилого помещения, а также на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Размер таких расходов определяется с учетом доли собственника в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме.

Общее собрание собственников жилых помещений в многоквартирном доме, принимая решение об оплате услуг по капитальному ремонту такого дома, должно принимать во внимание предложения управляющей организации о сроке начала капитального ремонта, необходимом объеме работ, стоимости материалов, порядке финансирования ремонта, сроках возмещения расходов, а также другие предложения, связанные с условиями проведения капитального ремонта.

Согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ каждый собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы по оплате капитального ремонта жилого дома. Такая обязанность возникает одновременно с приобретением права собственности на жилое помещение.

При переходе права собственности на жилое помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит также и обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт, не исполненная предыдущим собственником.

Данная норма создает определенные трудности при приобретении в собственность жилых помещений в многоквартирных домах. Приобретателю помещения рекомендуется убедиться, что прежний собственник оплатил расходы по капитальному ремонту. В противном случае у будущего собственника имеется три возможных варианта действий:

а) предложить прежнему собственнику оплатить расходы самостоятельно до отчуждения жилого помещения;

б) взять обязанность по оплате расходов на себя и исполнить ее за счет собственных средств;

в) предложить прежнему собственнику уменьшить стоимость жилого помещения на сумму расходов по оплате капитального ремонта.

Конечно, всегда сохраняется возможность отказаться от приобретения жилого помещения.

Согласно п. 4 комментируемой статьи размер платы на содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирных домах определяется органами местного самоуправления, если собственники жилых помещений в этих домах на своем общем собрании не установили размер данной платы.

Статья 159. Предоставление субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг

Комментарий к статье 159

Статья 159 ЖК РФ регулирует одну из наиболее актуальных и новых сфер жилищных отношений - субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг.

Федеральным законом от 29 декабря 2006 г. N 258-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с совершенствованием разграничения полномочий" (РГ. 2006. 31 декабря. N 297) в статью 159 ЖК РФ внесены изменения, вступающие в силу с 1 января 2008 г. Ниже приводится таблица изменений, внесенных в комментируемую статью.

┌────────────────────────────────────────────────────────────────┐

│ Статья 159 ЖК РФ │

├────────┬───────────────────────────────┬───────────────────────┤

│ N │ Текст до 1 января 2008 г. │ Текст после 1 января │

│ пункта │ │ 2008 г. │

├────────┼───────────────────────────────┼───────────────────────┤

│пункт 3 │Субсидии предоставляются орга- │Субсидии предоставляют-│

│ │ном местного самоуправления или│ся органом исполнитель-│

│ │управомоченным им учреждением │ной власти субъекта │

│ │гражданам, указанным в части 2 │Российской Федерации │

│ │настоящей статьи, на основании │или управомоченным им │

│ │их заявлений с учетом постоянно│учреждением гражданам, │

│ │проживающих совместно с ними │указанным в части 2 │

│ │членов их семей │настоящей статьи, на │

│ │ │основании их заявлений │

│ │ │с учетом постоянно │

│ │ │проживающих совместно │

│ │ │с ними членов их семей │

├────────┼───────────────────────────────┼───────────────────────┤

│пункт 8 │Финансирование расходов на пре-│Финансирование расходов│

│ │доставление субсидий осуществ- │на предоставление │

│ │ляется из местных бюджетов за │субсидий осуществляется│

│ │счет субвенций, предоставляемых│из бюджетов субъектов │

│ │местным бюджетам из бюджетов │Российской Федерации │

│ │субъектов Российской Федерации,│ │

│ │а для городов федерального зна-│ │

│ │чения Москвы и Санкт-Петербурга│ │

│ │- из бюджетов данных субъектов │ │

│ │Российской Федерации. Субъектам│ │

│ │Российской Федерации на цели, │ │

│ │указанные в настоящей части, │ │

│ │из федерального бюджета может │ │

│ │передаваться финансовая помощь,│ │

│ │рассчитанная исходя из феде- │ │

│ │ральных стандартов, устанавли- │ │

│ │ваемых Правительством │ │

│ │Российской Федерации │ │

├────────┼───────────────────────────────┼───────────────────────┤

│пункт 10│Размер субвенции из бюджета │Утрачивает силу в │

│ │субъекта Российской Федерации │полном объеме │

│ │рассчитывается исходя из │ │

│ │статистической информации о │ │

│ │распределении населения муници-│ │

│ │пального образования относи- │ │

│ │тельно уровней среднедушевых │ │

│ │доходов и из региональных │ │

│ │стандартов: │ │

│ │1) нормативной площади жилого │ │

│ │помещения, используемой для │ │

│ │расчета субсидий; │ │

│ │2) стоимости жилищно-коммуналь-│ │

│ │ных услуг, дифференцированной │ │

│ │по муниципальным образованиям; │ │

│ │3) максимально допустимой доли │ │

│ │расходов граждан на оплату │ │

│ │жилого помещения и коммунальных│ │

│ │услуг в совокупном доходе семьи│ │

├────────┼───────────────────────────────┼───────────────────────┤

│пункт 11│Орган местного самоуправления │Орган местного │

│ │вправе применять при расчете │самоуправления может │

│ │субсидий отличные от установ- │установить для расчета │

│ │ленных региональных стандартов │субсидий отличные от │

│ │стандарты нормативной площади │установленных регио- │

│ │жилого помещения, используемой │нальных стандартов │

│ │для расчета субсидий, стоимости│стандарты нормативной │

│ │жилищно-коммунальных услуг и │площади жилого помеще- │

│ │максимально допустимой доли │ния, используемой для │

│ │расходов граждан на оплату │расчета субсидий, │

│ │жилого помещения и коммунальных│стоимости жилищно- │

│ │услуг в совокупном доходе │коммунальных услуг и │

│ │семьи, если это улучшает поло- │максимально допустимой │

│ │жение граждан, получающих такие│доли расходов граждан │

│ │субсидии. Дополнительные рас- │на оплату жилого поме- │

│ │ходы на предоставление указан- │щения и коммунальных │

│ │ных в настоящей части субсидий │услуг в совокупном │

│ │финансируются за счет средств │доходе семьи, если это │

│ │местного бюджета │улучшает положение │

│ │ │граждан, получающих │

│ │ │такие субсидии. Допол- │

│ │ │нительные расходы на │

│ │ │предоставление указан- │

│ │ │ных в настоящей части │

│ │ │субсидий финансируются │

│ │ │за счет средств │

│ │ │местного бюджета │

└────────┴───────────────────────────────┴───────────────────────┘

Согласно п. 1 ст. 159 ЖК РФ право на субсидии возникает у граждан при наличии следующего условия: расходы на оплату жилого помещения и коммунальных услуг, рассчитанные исходя из размера регионального стандарта нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, и размера регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, превышают величину, соответствующую максимально допустимой доле расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Размеры региональных стандартов и допустимой доли расходов на оплату жилого помещения устанавливаются уполномоченными органами государственной власти субъектов Российской Федерации.

Особая методика расчета стандартов и нормативов, используемых для определения права на жилищные субсидии, установлена законодателем для семей, среднедушевой доход в которых меньше прожиточного минимума.

Для таких граждан устанавливаются поправочные коэффициенты, равные отношению среднедушевого дохода к прожиточному минимуму.

В пункте 2 ст. 159 ЖК РФ определены категории пользователей жилых помещений, которые при наличии указанных условий вправе претендовать на получение жилищных субсидий. К ним относятся:

пользователи жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов (наниматели по договорам социального найма и найма жилого помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде);

наниматели по договорам (коммерческого) найма жилых помещений частного жилищного фонда;

члены жилищных (жилищно-строительных) кооперативов;

собственники жилых помещений.

В пункте 3 комментируемой статьи законодатель установил, что субсидии предоставляются гражданам на основании их заявлений. Предоставление субсидий осуществляется органами местного самоуправления, либо управомоченными учреждениями. Такой порядок сохранится до 1 января 2008 г. Начиная с этой даты полномочие по предоставлению субсидий передается в органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Органы местного самоуправления утрачивают право принимать решения о предоставлении субсидий. Однако не стоит полагать, что органы местного самоуправления будут полностью исключены из процесса субсидирования. Законодатель оставил им ряд существенных функций в этом социально значимом процессе.

Пункт 3 содержит еще одну немаловажную норму, в соответствии с которой при расчете величины субсидии принимаются во внимание проживающие совместно с нанимателем или собственником члены их семей. Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации при решении вопросов о предоставлении субсидий начиная с 1 января 2008 г. также должны руководствоваться этим принципом.

Согласно п. 4 комментируемой статьи субсидии на оплату жилья и коммунальных услуг должны перечисляться гражданам ранее срока, который установлен для внесения платы за жилье и коммунальные услуги.

Законодатель установил условие для предоставления гражданам жилищных субсидий - это отсутствие у них задолженности по оплате за жилье и коммунальные услуги. Указанные граждане должны также заключить и выполнять условия соглашения о погашении жилищной субсидии.

Согласно п. 6 комментируемой статьи региональные стандарты стоимости жилищно-коммунальных услуг, а также максимально допустимая доля расходов семьи на оплату этих услуг, используемые при определении права граждан, пользующихся жилыми помещениями по любым основаниям, на жилищные субсидии определяются исходя из цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт жилого помещения и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма, проживающих в жилых помещениях, расположенных в домах, уровень благоустройства, конструктивные и технические параметры которых соответствуют средним условиям в муниципальном образовании.

Пункт 7 комментируемой статьи предоставил Правительству Российской Федерации полномочия по установлению порядка определения размера субсидий и порядка их предоставления, а также перечня прилагаемых к заявлению о предоставлении субсидии документов, условий приостановки и прекращения предоставления субсидий, порядка определения состава семьи получателя субсидии и исчисления совокупного дохода такой семьи, а также особенностей предоставления субсидий отдельным категориям граждан.

Реализуя данное полномочие, Правительство Российской Федерации выпустило Постановление "О предоставлении субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг" от 14 декабря 2005 г. N 761. Данным Постановлением утверждены Правила предоставления субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. В Правилах урегулированы все существенные вопросы, определенные в п. 7 ст. 159 ЖК РФ и необходимые для функционирования системы жилищного субсидирования.

Важно отметить, что в указанные Правила еще не внесены изменения, приводящие их в соответствие с редакцией ст. 159 ЖК РФ, вступающей в силу с 1 января 2008 г. Вероятно, внесения таких изменений следует ожидать к концу 2007 г.

Правительство Российской Федерации на основании п. 9 ст. 159 ЖК РФ своими нормативными актами определяет также порядок финансирования расходов на обеспечение предоставления субсидий и порядок финансирования расходов на предоставление субсидий гражданам, проходящим военную службу и проживающим в закрытых военных городках.

Согласно пункту 8 комментируемой статьи до 1 января 2008 г. субсидии выплачиваются гражданам из бюджета соответствующего муниципального образования. Средства на выплату таких субсидий поступают в бюджет муниципального образования в виде субвенций, перечисляемых из бюджета соответствующего субъекта Российской Федерации. Размер субвенций в соответствии с пунктом 10 комментируемой статьи определяется исходя из статистической информации о распределении населения муниципального образования относительно уровней среднедушевых доходов и из региональных стандартов:

нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий;

стоимости жилищно-коммунальных услуг, дифференцированной по муниципальным образованиям;

максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Начиная с 1 января 2008 г. обязанность по финансированию предоставления субсидий непосредственно возлагается на бюджеты субъектов Российской Федерации, поскольку начиная с этой даты именно органы исполнительной власти субъектов РФ решают вопросы о предоставлении таких субсидий. Прямое финансирование субсидий из бюджетов субъектов Российской Федерации исключает необходимость перечисления в местные бюджеты каких-либо субвенций на оплату субсидий. В связи с этим в новой редакции п. 8 ст. 159 ЖК РФ не говорится о субвенциях местным бюджетам.

Отсутствие необходимости в субвенциях делает бессмысленными нормы о порядке их расчета, содержащиеся в п. 10 комментируемой статьи. Поэтому п. 10 утрачивает силу с 1 января 2008 г.

В пункте 11 ст. 159 ЖК РФ законодатель предоставил органам местного самоуправления право применять при расчете субсидий отличные от установленных региональных стандартов стандарты нормативной площади жилого помещения, используемой для расчета субсидий, стоимости жилищно-коммунальных услуг и максимально допустимой доли расходов граждан на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в совокупном доходе семьи.

Применение органами местного самоуправления иных стандартов, используемых при расчете субсидий, должно улучшать положение граждан. В противном случае должны применяться стандарты, установленные региональными властями.

Если применение органами местного самоуправления иных стандартов, чем установленные региональными властями, влечет за собой дополнительные расходы, то такие расходы оплачиваются из местного бюджета.

Такая ситуация продлится до 1 января 2008 г. После этой даты органы местного самоуправления будут иметь возможность всего лишь устанавливать, но не применять при расчете отличные от региональных стандарты, используемые для расчета субсидий. Если установление органами местного самоуправления стандартов расчета, отличных от региональных, влечет дополнительные расходы на предоставление субсидий, то эти расходы по-прежнему оплачиваются за счет средств местных бюджетов.

Иными словами, органы местного самоуправления могут устанавливать по своему усмотрению такие стандарты расчета субсидий, при которых субсидии жителям территории данного муниципального образования будут выше тех, которые рассчитаны на основании региональных стандартов.

В остальном требования комментируемой статьи к стандартам расчета субсидий, отличающимся от региональных, после 1 января 2008 г. останутся без изменений.

В пункте 12 комментируемой статьи законодатель запретил предоставлять жилищные субсидии иностранным гражданам. Предоставление жилищных субсидий иностранным гражданам может быть предусмотрено международным договором Российской Федерации. В этом случае жилищные субсидии предоставляются иностранным гражданам на условиях и в порядке, предусмотренными соответствующим международным договором и комментируемой статьей ЖК РФ.

Статья 160. Компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг

Комментарий к статье 160

В статье 160 ЖК РФ законодатель установил возможность предоставления отдельным категориям граждан компенсаций на оплату жилых помещений и коммунальных услуг.

Отличие компенсаций на оплату жилья и коммунальных услуг от жилищных субсидий заключается прежде всего в том, что субсидии предоставляются гражданам до наступления срока оплаты жилья и коммунальных услуг. Компенсации стоимости жилья и коммунальных услуг выплачиваются гражданам после оплаты ими за свой счет указанных платежей. Кроме того, субсидия подлежит поэтапному погашению гражданином, ее получившим. Компенсации же предоставляются гражданам безвозвратно. Субсидии и компенсации могут не полностью соответствовать стоимости жилья и коммунальных услуг, а покрывать лишь их часть.

Категории граждан, которым предоставляются указанные компенсации, а также порядок и условия их предоставления устанавливаются федеральными законами, законами субъектов Российской Федерации и нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

Средства для предоставления компенсаций выделяются из бюджета того органа, нормативным правовым актом которого установлена компенсация.

Согласно п. 2 комментируемой статьи размер предоставленных компенсаций за жилые помещения учитывается при определении совокупного дохода семьи, учитываемого при расчете размера жилищной субсидии.